Salva Casa e vincolo paesaggistico: sanatoria semplificata off limits con inedificabilità assoluta

L’articolo chiarisce i limiti applicativi della sanatoria semplificata introdotta dal DL Salva Casa, evidenziando che l’art. 36-bis del DPR 380/2001 non consente la regolarizzazione degli abusi in presenza di vincoli di inedificabilità assoluta. Attraverso i contenuti di una recente sentenza del Tar Sicilia, viene spiegato perché, nonostante il superamento del divieto automatico di sanatoria per gli abusi primari, resta preclusa ogni valutazione di compatibilità paesaggistica postuma quando il divieto edificatorio è imposto a monte dagli strumenti di tutela.

Sanatoria edilizia e paesaggistica: le novità del Salva Casa

Il Decreto Salva Casa ha introdotto notevoli semplificazioni in materia di sanatorie, sia edilizie che paesaggistiche: il nuovo articolo 36-bis del dpr 380/2001, infatti, consente, a determinate condizioni, di poter regolarizzare illeciti 'lievi', per i quali è anche possibile ottenere l'autorizzazione paesaggistica ex post seppur in presenza di aumento di volumetria.

Insomma: il DL 69/2024 (convertito in legge 105/2024) ha modificato in più parti il Testo Unico Edilizia, consentendo una sanatoria 'allargata' e 'semplificata' sia per quanto riguarda l'ottenimento dei permessi di costruire o SCIA in sanatoria, che per quanto riguarda le autorizzazione paesaggistiche 'postume'.

Questa novità è senz'altro di assoluto rilievo, in quanto oggi l'articolo 36-bis del DPR 380/2001 consente la sanatoria paesaggistica anche per opere con aumento di volume, purché si tratti di difformità parziali e le opere risultino compatibili con i vincoli. La Soprintendenza deve valutare nel merito la compatibilità paesaggistica, senza preclusioni assolute basate sul solo incremento volumetrico.

Divieto assoluto di edificazione: niente compatibilità paesaggistica

Attenzione, però: la compatibilità con i vincoli è determinante. Ecco perché la sanatoria paesaggistica è off limits nel caso della sentenza 1059/2026 del Tar Sicilia: l'art. 36-bis del DPR 380/2001, pur avendo superato il divieto automatico di sanatoria per gli abusi primari, non consente la regolarizzazione in presenza di un divieto assoluto di edificazione, che preclude a monte qualsiasi giudizio di compatibilità paesaggistica. La pronuncia è davvero interessante perché offre un'articolata lettura sistematica dell'ambito applicativo della sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa.

Il caso: richiesta di accertamento di conformità paesaggistica

Il titolare di un compendio rurale sui Colli San Rizzo, nel Comune di Messina, presenta nel gennaio 2025 istanza di accertamento di conformità paesaggistica ai sensi dell'art. 36-bis del DPR 380/2001, a seguito di un accertamento di difformità edilizie.

Le opere contestate - realizzate nel 2024 - consistono nella chiusura di una tettoia aperta, assentita per finalità di prevenzione delle effrazioni, trasformata in un volume chiuso di circa 192,5 metri cubi adibito ad attività di ristorazione e ricettiva.

La Soprintendenza per i Beni Culturali e Ambientali di Messina esprime parere negativo, rilevando la creazione di nuova volumetria in area vincolata e invitando il Comune ad applicare le sanzioni demolitorie.

Il ricorso gerarchico è respinto dall'Assessorato Regionale, che precisa la sussistenza di un vincolo di inedificabilità assoluta ai sensi dell'art. 142, comma 1, del d.lgs. 42/2004 e del Piano Territoriale Paesaggistico, Ambito 9, livello di tutela 3.

Perché la sanatoria non è applicabile: il vincolo di inedificabilità assoluta

Il Tribunale individua due ragioni autonome e concorrenti che precludono l'applicazione dell'art. 36-bis nel caso di specie.

La prima attiene alla conformità urbanistica. La sanatoria semplificata è subordinata alla conformità dell'intervento alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda. Un vincolo di inedificabilità assoluta, imposto per ragioni paesaggistiche, costituisce parte integrante della disciplina urbanistica del territorio e vieta in radice qualsiasi nuova edificazione: la sua presenza esclude che il requisito della conformità urbanistica possa essere soddisfatto.

Il Tribunale richiama la giurisprudenza consolidatasi già prima del Decreto Salva Casa, secondo cui la presenza di un vincolo assoluto impedisce la regolarizzazione degli abusi edilizi proprio perché rende impossibile soddisfare tale requisito.

La seconda ragione riguarda l'impossibilità logica di un giudizio favorevole di compatibilità paesaggistica. Il Collegio precisa che, sebbene l'art. 36-bis, comma 4, abbia superato la preclusione automatica di cui all'art. 167, comma 4, del d.lgs. 42/2004 - consentendo ora alla Soprintendenza di valutare discrezionalmente la compatibilità paesaggistica anche per gli abusi primari, ossia quelli comportanti creazione di nuovi volumi o superfici - tale innovazione non vale in presenza di un divieto assoluto di edificazione. In tal caso, la valutazione di compatibilità è già stata compiuta a monte dal soggetto pianificatore, e l'autorità paesaggistica non può che prendere atto dell'esistenza del divieto: non residua spazio per alcuna valutazione discrezionale.

Quanto all'argomento difensivo relativo alla natura artificiale del bosco rimboschito - che, ai sensi dell'art. 10, comma 9, della legge regionale n. 16/1996, consentirebbe edificazioni entro certi limiti - il Tribunale lo ritiene non provato: la mera allegazione di parte non è sufficiente a fronte delle risultanze degli strumenti pianificatori richiamati dall'Amministrazione.

Le regole della sanatoria semplificata (art. 36-bis)

In via incidentale, inoltre, il Tribunale ricostruisce l'ambito applicativo della sanatoria asincrona (cioè per opere conformi urbanisticamente ad oggi e rispettose delle norme edilizie all'epoca di realizzazione) con argomenti di rilievo sistematico.

La sanatoria ex art. 36-bis è esperibile per:

• (a) interventi realizzati in parziale difformità o con variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla SCIA sostitutiva del permesso;
• (b) interventi soggetti a semplice SCIA, anche nell'ipotesi di totale omissione della segnalazione.

Per la prima categoria - difformità parziali o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla SCIA sostitutiva - il Collegio afferma che l'abuso deve essere stato commesso entro il termine di scadenza del titolo edilizio di riferimento.

Scaduto il titolo, esso perde efficacia e le opere successive non possono qualificarsi come "difformità" rispetto ad esso, ricadendo invece nella categoria delle opere eseguite ex novo, in assenza di titolo. La categoria della "difformità", per definizione, richiede l'esistenza di un titolo giuridicamente rilevante al momento dell'esecuzione.

Per gli interventi soggetti a semplice SCIA, invece, il riferimento legislativo è alla sola "assenza" della segnalazione: trattandosi di difformità non essenziali rispetto a un permesso o SCIA sostitutiva preesistente, esse possono essere realizzate in ogni tempo e il titolo presupposto non è rilevante ai fini della tempistica dell'intervento.

Nel caso in esame, questa seconda preclusione risulta anch'essa operante: le opere contestate erano state realizzate nel 2024 su un immobile assentito con licenza del 1966 e concessione edilizia del 2017, e configurano pertanto interventi interamente ex novo, non qualificabili come difformità rispetto a titoli ormai inefficaci.

FAQ TECNICHE: Sanatoria paesaggistica postuma e inedificabilità assoluta | Ingenio

Il Salva Casa consente sempre la sanatoria paesaggistica con aumento di volume?
No. L’art. 36-bis ammette la sanatoria paesaggistica anche per abusi con aumento volumetrico solo se l’intervento è compatibile con i vincoli. In presenza di un vincolo di inedificabilità assoluta, la sanatoria resta esclusa.

Cos’è il vincolo di inedificabilità assoluta e perché è decisivo?
È un vincolo che vieta in radice qualsiasi nuova edificazione. Costituendo parte della disciplina urbanistica, impedisce sia la conformità urbanistica richiesta dall’art. 36-bis, sia ogni successiva valutazione paesaggistica discrezionale.

La Soprintendenza può valutare comunque la compatibilità paesaggistica?
No. Secondo il TAR, quando esiste un divieto assoluto di edificazione, la valutazione di compatibilità è già stata compiuta dal pianificatore e non residua alcun margine valutativo per l’autorità paesaggistica.

La sanatoria semplificata vale per opere ex novo realizzate dopo la scadenza del titolo?
No. Le opere eseguite dopo la scadenza del titolo edilizio non sono “difformità”, ma interventi ex novo. In tal caso l’art. 36-bis non è applicabile, perché manca un titolo efficace di riferimento.

Qual è l’insegnamento operativo per gli uffici tecnici dei Comuni?
Prima di istruire una sanatoria ex art. 36-bis occorre verificare la presenza di vincoli assoluti e la conformità urbanistica attuale. In caso contrario, la domanda va respinta senza avviare valutazioni paesaggistiche nel merito.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO