Salva Casa: si può utilizzare la SCIA per il passaggio da ufficio ad abitazione!

I mutamenti d'uso (cambi di destinazione d'uso) sono notevolmente cambiati da quando è entrato in vigore il Decreto Salva Casa: se, prima dell'avvento del DL 69/2024, qualsiasi passaggio tra categorie diverse (ad. es. da produttivo-direzionale a residenziale) andava assentito con permesso di costruire, oggi si può procedere con la SCIA se:

• le opere edilizie contestuali al mutamento sono assentibili in edilizia libera, con CILA o SCIA;
• non sono previsti ulterori restringimenti in virtù di norme locali dedicate.

Quindi oggi, in vigenza di Salva Casa (dal 30 luglio 2024), le regole dei mutamenti d'uso, anche rilevanti - cioè tra categorie non omogenee - sono cambiate in maniera sostanziale, tanto che effettuare un cambio di destinazione d'uso può risultare veramente semplice e assentibile con una semplice SCIA, allorquando ricorrano le condizioni specificate nel DL 69/2024.

Importante: le semplificazioni apportate dal DL Salva Casa in materia di cambi di destinazione d'uso valgono per i mutamenti effettuati in vigenza della legge, e non per quelli precedenti, come ad esempio nel caso della sentenza 55/2026 del Tar Palermo, che però ci consente di spiegare bene cosa è cambiato tra 'prima' e 'dopo'.

Salva Casa: cosa è cambiato per i cambi d'uso

Velocemente: il Decreto Salva Casa ha modificato l'art. 23-ter T.U. Edilizia, prevedendo al comma 1-quinquies che per i mutamenti di destinazione d'uso senza opere, anche tra aree non omogenee (quindi verticali) sia richiesta la SCIA ex art. 19 L. 241/90.

Oggi, quindi, i cambi d’uso sono sempre ammessi, anche tra diverse categorie funzionali (ad es. da ufficio ad abitazione, come nel caso di specie) e anche se accompagnati da opere edilizie, purché siano rispettate alcune condizioni.

Riassumendo: può bastare la SCIA (evitando il permesso di costruire) se gli interventi edilizi previsti sono realizzabili con semplice CILA, con la SCIA o in edilizia libera (ma anche quando non sia prevista alcuna opera edilizia).

Il titolo edilizio di riferimento per il cambio d'uso 'segue' quindi quello necessario per le opere edilizie contestuali al passaggio. Non c'è più, quindi, un'automatica richiesta del permesso di costruire 'a prescindere' dal tipo di opere, ma le due 'cose' (intervento e cambio) sono collegate a stretto filo.

Il caso: da ufficio ad abitazione con camere cucina

Si dibatte sul ricorso contro l'ordinanza di demolizione impartita dal comune di alcune opere, con le quali era stata di fatto modificata da ufficio ad abitazione la destinazione d’uso di un’unità immobiliare.

Secondo il ricorrente, l'accertata presenza del vano “cucina” non escluderebbe di per sé la destinazione ad ufficio dell’unità immobiliare per cui è causa, atteso che la presenza di un punto ristoro e di una stanza adibita a nursery in un “ufficio” o in uno “studio” risulterebbe compatibile con la destinazione “abitativa” della categoria funzionale “produttiva e direzionale”, di cui all’art. 23-bis, del D.P.R. n. 380/2001.

Il caso: da ufficio a vera e propria casa

Il TAR ritiene infondato il primo motivo di ricorso atteso che la mutata destinazione d’uso, nella fattispecie, è stata correttamente desunta dalla rilevata presenza nell’immobile destinato ad ufficio di una cucina e di una camera adibita ad ospitare un neonato, che ragionevolmente sono state considerate dall’Amministrazione sintomatiche della circostanza che il manufatto era stato adibito ad abitazione familiare del figlio della ricorrente.

Benché astrattamente la presenza di un punto di ristoro possa non essere incompatibile con la destinazione ad uso ufficio di un manufatto, analoga compatibilità non può essere estesa ad una vera e propria cucina né, tanto meno, ad una camera adibita a nursery, la cui presenza costituisce sicuro indice della circostanza che l’immobile era stato adibito ad abitazione.

Cambio d'uso con o senza opere: prima del Salva Casa serviva sempre il permesso

Quindi il cambio d'uso è conclamato e “In materia di edilizia il cambio di destinazione d'uso di un preesistente manufatto non richiede alcun titolo abilitativo nel solo caso in cui si realizzi fra categorie edilizie omogenee; viceversa, il cambio di destinazione che interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, soggetta a permesso di costruire. Ne discende che qualsiasi modifica edilizia tale da variare le oggettive attitudini funzionali del bene determina un cambio di destinazione d'uso” (Cons. di St., sez. VII, 12/12/2023, n. 10687; T.A.R. Toscana, Firenze, sez. IV, 18/11/2023, n. 1072).

La modifica di destinazione d’uso riscontrata rientra dunque tra quelle di cui all’art. 12, comma 1, lett. a), della legge regionale n. 16/2016, per il quale: “Costituiscono variazioni essenziali rispetto al progetto approvato, il verificarsi di una o più delle seguenti condizioni: un mutamento della destinazione d'uso che implichi altra destinazione non consentita dagli strumenti urbanistici con variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444”.

Il mutamento di destinazione d’uso non autorizzato e attuato (come nella specie) senza opere, infatti, dà luogo a una c.d. variazione essenziale sanzionabile se, come nel caso di specie è avvenuto, implichi una modifica degli standards previsti dal D.M. 2/4/1968, ossia dei carichi urbanistici relativi a ciascuna delle categorie urbanistiche individuate nella fonte normativa statale (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 15 giugno 2020 n. 3803; in termini anche TAR Palermo n. 3109/2020).

E che il mutamento di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione comporti un aumento del carico urbanistico si desume chiaramente dal sopra menzionato art. 23-ter, introdotto dall’art. 17, comma 1, lettera n), della legge n. 164 del 2014, che ha chiarito che è mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante “ogni forma di utilizzo dell’immobile…tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

• a) residenziale;
• a-bis) turistico-ricettiva;
• b) produttiva e direzionale;
• c) commerciale;
• d) rurale”.

Salva Casa: ok alla SCIA anche per cambi d'uso rilevanti

Se traslassimo questo caso ai giorni nostri, cosa succederebbe?

Considerando che andrebbe verificata la presenza di eventuali regole locali contrarie e delineata in maniera chiara la tipologia di opere realizzate, se - come si desume dai fatti - questo cambio d'uso da ufficio (categoria produttivo-direzionale) ed abitazione (residenziale) si realizza senza opere, indipendentemente dal fatto che si tratti di un cambio d'uso rilevante (cioè tra categorie non omogenee), si può procedere con la SCIA in virtù delle semplificazioni apportate dal Salva Casa all'art.23-ter del dpr 380/2001.

In definitiva, con le regole in vigore oggi:

• in caso di cambio d'uso senza opere, anche tra categorie funzionali diverse, si può procedere con la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• se i lavori sono assentibili con CILA o SCIA, quindi non impattano su struttura o volumetria, basta la SCIA;
• negli altri casi, si applica il titolo edilizio previsto per le opere da eseguire: se si va oltre la CILA, si torna al permesso di costruire.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO