Terzo Condono edilizio e ultimazione delle opere per la sanatoria: il criterio strutturale e quello funzionale

Ci sono forchette temporali precise per beneficiare di uno dei tre condoni edilizi inseriti per 'legge' nel nostro ordinamento (il primo nel 1985, il secondo nel 1994, il terzo nel 2003), e che non vanno confusi con la sanatoria ordinaria ex art.36 del Testo Unico Edilizia (che richiede la doppia conformità).

Il terzo condono del contendere

Un esempio è dato dalla sentenza 5754/2023 del 12 giugno scorso del Consiglio di Stato, relativo al caso del diniego, da parte di un comune, di una domanda di condono ai sensi dell’art. 32 del DL 236/2003, convertito in legge 326/2003, relativamente alle opere consistenti in “ampliamento del fabbricato esistente ”.

Nella domanda di condono era dichiarato altresì che l’ultimazione delle opere era intervenuta il 26 marzo 2003, ma il comune comunicava i motivi ostativi all’accoglimento della richiesta di condono sul presupposto che “i lavori abusivi in oggetto non risultavano ultimati alla data del 31.03.03, termine ultimo previsto dalla L. n. 326/03”.

Il TAR respingeva il ricorso e si arriva sino a Palazzo Spada.

Sanatoria straordinaria, prove e potere di diniego della PA

Ai fini della concessione della sanatoria straordinaria - ricorda il Consiglio di Stato - ricade in capo al proprietario (o al responsabile dell'abuso) l'onere di provare la data di ultimazione delle opere edilizie, dal momento che solo l'interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione di un manufatto.

In difetto di tali prove, resta integro il potere dell'Amministrazione di negare la sanatoria dell'abuso e il suo dovere di irrogare la sanzione demolitoria.

L’art. 32 comma 25 del DL 269/2003 (Terzo Condono edilizio) prevede, in particolare, che il nuovo condono si applica alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003.

Cosa si intende per opere ultimate? I due criteri di prova

In considerazione di quanto previsto dal comma 2 dell’art. 31 della legge  47/1985, applicabile anche al nuovo condono, per opere ultimate devono intendersi «gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente».

L'art. 31, comma 2, legge 47/1985 prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione (alla data del 1° ottobre 1983), rilevante ai fini del rilascio del condono:

1. il criterio "strutturale", che vale nei casi di nuova costruzione;
2. il criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici "ultimati", si intendono quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili.

La nozione di completamento funzionale implica, invece, uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione; in altri termini l'organismo edilizio, non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione "al rustico", ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d'uso.

Lavori non completati entro il 31/3/2003: niente condono

Bene: in questo caso, segnala il Consiglio di Stato, alla data del sopralluogo (9 marzo 2005) era stata accertata l'esistenza di un fabbricato totalmente ristrutturato e non ancora abitato, nonché la realizzazione di nuovi volumi in sopraelevazione relativi al penultimo ed ultimo piano del fabbricato.

Inoltre l’immobile era ancora a vento nell’ambiente ingresso dove mancavano infissi e tamponature e gli impianti erano incompleti.

La domanda di condono è stata rigettata, in quanto dall'esame della stessa e di tutti gli atti documentali attinenti all'immobile in questione è emerso che i lavori relativi alla realizzazione del piano in soprelevazione (settimo ed ultimo piano) non risultavano ultimati alla data del 31 marzo 2003, termine ultimo previsto dalla legge 326/03.

Le opere abusive non potevano quindi considerarsi 'ultimate', ai fini dell'accesso alla sanatoria straordinaria.

Manutenzione di immobile già ultimato? Non conta nulla

A nulla - aggiunge Palazzo Spada - vale rilevare che si trattava di manutenzione di immobile già ultimato.

In presenza di manufatti abusivi non sanati né condonati, gli interventi ulteriori (sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria del restauro e/o del risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche), ripetono le caratteristiche di illegittimità dell'opera principale alla quale ineriscono strutturalmente, sicché non può ammettersi la prosecuzione dei lavori abusivi a completamento di opere che, fino al momento di eventuali sanatorie, devono ritenersi comunque abusive, con conseguente obbligo del Comune di ordinarne la demolizione; ciò non significa negare in assoluto la possibilità di intervenire su immobili rispetto ai quali pende istanza di condono, ma solo affermare che, a pena di assoggettamento alla medesima sanzione prevista per l'immobile abusivo cui ineriscono, ciò deve avvenire nel rispetto delle procedure di legge, ovvero segnatamente dell'art. 35, legge 47/1985, ancora applicabile per effetto dei rinvii operati dalla successiva legislazione condonistica (Consiglio di Stato sez. II, 05/12/2019, n.8314).

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