Tettoia in legno a ridosso della casa: pertinenza libera o permesso di costruire?

L’articolo analizza il corretto inquadramento edilizio delle tettoie in legno realizzate a ridosso dell’abitazione, chiarendo quando possano qualificarsi come pertinenze e quando, invece, costituiscano nuove costruzioni soggette a permesso di costruire. Muovendo da una recente pronuncia del TAR Lazio, il contributo evidenzia come non siano solo le dimensioni a rilevare, ma soprattutto stabilità, ancoraggio al suolo e incidenza sull’assetto planovolumetrico. In presenza di vincoli paesaggistici, l’assenza di autorizzazione comporta comunque la demolizione automatica, a prescindere dal titolo edilizio astrattamente richiesto.

Tettoie: ancora voi!

Non tutte le tettoie sono uguali, e non sempre le dimensioni fanno la differenza, per capire se un'opera di questo genere possa rientrare nell'alveo dell'edilizia libera o sia sottoposta alla richiesta - e ottenimento - del permesso di costruire.

Insomma, la grandezza di una tettoia è sicuramente importante per definirne la 'valenza' edilizia, ma non è l'unica discriminante per inquadrare l'intervento sotto il profilo urbanistico, con le conseguenze del caso se non si rispetta l'iter abilitativo richiesto.

La tettoia del contendere

Nel caso della sentenza 9484/2026 del Tar Lazio, si discquisisce su un'ordinanza di demolizione di un’opera abusivamente realizzata in area gravata da vincolo paesaggistico, sismico e vincolo ENAC, in assenza di permesso di costruire e autorizzazione ex art. 146 d. lgs. n. 42/2004, consistente in una “tettoia in legno con copertura ad una falda inclinata, realizzata nell’area giardinata a ridosso dell’immobile principale”, avente superficie coperta di circa mq 16,28, altezza massima di metri 2,60 circa e minima di metri 2,40 circa.

Inoltre, secondo le previsioni del progetto presentato con la variante prot. 13013/1537 del 19.04.2001, relativo alla concessione edilizia n. 97/1996 rilasciata dal Comune di Grottaferrata, la superficie massima coperta che era stata progettata sul terreno di proprietà dei ricorrenti era di mq 157,36, laddove la disciplina urbanistica vigente consentiva la realizzazione di una superficie massima coperta pari a mq 193,40, di talché la tettoia rientrerebbe nella volumetria realizzabile sul terreno secondo l’indice di fabbricabilità della zona, oltre che in quella prevista dal progetto originario, essendo stato realizzato un fabbricato di mq 129,06, inferiore a quello assentito.

Senza autorizzazione paesaggistica si demolisce di default

Il Tar Lazio respinge il ricorso partendo da una considerazione ormai assodata: senza autorizzazione paesaggistica, indipendentemente dal titolo abilitativo, in zona vincolata la demolizione è automatica.

Infatti, la mancanza di autorizzazione paesaggistica rende doverosa la sanzione demolitoria, quale atto dovuto e strettamente vincolato (cfr. ex multis Cons. Stato, sez. VII, 31 marzo 2026, n. 2627, secondo cui “in caso di vincolo paesaggistico, qualsiasi intervento idoneo ad alterare il pregresso stato dei luoghi deve essere preceduto da autorizzazione paesaggistica (con conseguente sanzione demolitoria in caso di titolo carente) (…) L’art. 27 del D.P.R. n. 380/2001 impone di adottare un provvedimento di demolizione per tutte le opere che siano, comunque, costruite senza titolo in aree sottoposte a vincolo paesistico. Infatti, per le opere abusive eseguite in assenza di titolo edilizio e di autorizzazione paesaggistica in aree vincolate, vige un principio di indifferenza del titolo necessario all’esecuzione di interventi in dette zone, essendo legittimo l’esercizio del potere repressivo in ogni caso, a prescindere, appunto, dal titolo edilizio ritenuto più idoneo e corretto per realizzare l’intervento edilizio nella zona vincolata; ciò che rileva, ai fini dell’irrogazione della sanzione ripristinatoria, è il fatto che lo stesso è stato posto in essere in zona vincolata e in assoluta carenza di titolo abilitativo, sia sotto il profilo paesaggistico che urbanistico (così Consiglio di Stato VII n° 4282 del 19 maggio 2025, n° 9557 del 6 novembre 2023)”.

Questa tettoia non è pertinenziale

In ogni caso, anche se l'inquadramento dela tettoia, a questo punto è superfluo, il Tar chiude affermando che qui non si tratta di tettoia pertinenziale.

Infatti, l’amministrazione comunale ha escluso che la medesima configuri una mera pertinenza per le sue “dimensioni, caratteristiche costruttive, stabile ancoraggio e incidenza sull’assetto planovolumetrico”, tali da aver determinato un aumento della superficie coperta e una trasformazione edilizia permanente necessitante di un permesso di costruire ai sensi dell’art. 3, co. 1, lett e) d.P.R. n. 380/2001 o “ove ne ricorrano” i presupposti di una SCIA alternativa ex art. 23, richiamando alcuni precedenti (Cons. Stato, nn. 3691/2025, 3031/2024, 9656/2022), con una motivazione che il Collegio ritiene esaustiva e condivisibile, non ravvisandosi nel caso di specie - appunto avuto riguardo alle dimensioni non irrilevanti e alla complessiva conformazione della tettoia - un mero elemento accessorio di arredo o protezione dagli agenti atmosferici.

FAQ TECNICHE: Tettoia pertinenziale o col permesso? | Ingenio

Una tettoia in legno vicino alla casa è sempre edilizia libera?
No. La qualificazione dipende da caratteristiche costruttive, stabilità e impatto urbanistico. Se l’opera determina aumento di superficie coperta o trasformazione edilizia permanente, non è edilizia libera.

Le dimensioni della tettoia sono l’unico criterio rilevante?
No. Le dimensioni contano, ma non sono decisive da sole. Rilevano anche l’ancoraggio al suolo, i materiali, la durabilità e l’incidenza sull’assetto planovolumetrico dell’immobile.

Quando una tettoia non può essere considerata pertinenziale?
Quando non ha un ruolo meramente accessorio, ma altera in modo stabile l’organismo edilizio, creando nuova superficie coperta e modificando l’assetto del lotto.

In zona vincolata serve sempre l’autorizzazione paesaggistica?
Sì. Qualsiasi intervento idoneo ad alterare lo stato dei luoghi richiede l’autorizzazione paesaggistica; in sua assenza, la demolizione è un atto dovuto.

Il rispetto della volumetria massima edificabile evita le sanzioni?
No. Anche se l’intervento rientra nella volumetria astrattamente consentita, resta abusivo se realizzato senza il corretto titolo edilizio e, se previsto, senza autorizzazione paesaggistica.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO