Radiografia della tettoia: quando si può realizzare in edilizia libera o con semplice SCIA

L’articolo analizza quando una tettoia può essere realizzata in edilizia libera, con SCIA o se richiede il permesso di costruire. Una recente pronuncia del Consiglio di Stato chiarisce che le tettoie costituiscono nuova costruzione quando presentano stabilità, permanenza e incidono sull’assetto edilizio e urbanistico, determinando nuova volumetria e carico urbanistico. Solo strutture di dimensioni ridotte, accessorie e chiaramente funzionali all’arredo o al riparo possono rientrare nell’edilizia libera. In zona vincolata, l’assenza di autorizzazione paesaggistica comporta comunque la demolizione.

Una delle opere più gettonate del panorama edilizio italiano - e non solo - è sicuramente la tettoia, al centro di svariate sentenze della giustizia amministrativa che cercano di chiarire quando sia possibile realizzarla con una semplice SCIA, o magari anche senza alcun titolo, e quando invece sia necessario il permesso di costruire.

Le tettoie del contendere

Nel caso della sentenza 2293/2026 del Consiglio di Stato, ci troviamo di fronte a due strutture realizzate l'una con 4 pilastrini su cui poggiano le orditure della copertura costituita da pannelli in plexiglass, l'altra con 6 pilastrini con struttura in “bioshade”, vale a dire in pergola frangisole bioclimatica, costituita da lamelle ravvicinate che consentono la ventilazione naturale e, al contempo, proteggono dal sole e dalla pioggia, consentendo una migliore fruizione dello spazio esterno.

Parte appellante ritiene che il Comune non avrebbe dovuto né potuto applicare la sanzione demolitoria/ripristinatoria, atteso che i lavori posti in essere dai ricorrenti non sarebbero tra quelli tassativamente individuati dall'art. 10 del DPR 380/2001.

Non vi sarebbe alcun danno alla visuale né all’ambiente circostante.

Correttamente, quindi, il ricorrente avrebbe presentato la SCIA per la realizzazione delle due tettoie, incorrendo nell'unico errore (veniale) dell’assenza della preventiva richiesta di autorizzazione paesaggistica ex art. 146 D. Lgs. 42/04.

Problema, quest’ultimo, che sarebbe risolvibile con la presentazione di una istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 167 D. Lgs. 42/2004 e 3 e ss. e Allegato B del D. Lgs. 31/2017, secondo cui è assentibile con la procedura semplificata la “realizzazione di tettoie, porticati, chioschi da giardino di natura permanente e manufatti consimili aperti su più lati, aventi una superficie non superiore a 30 mq o di manufatti accessori o volumi tecnici con volume emergente fuori terra non superiore a 30 mc...”

Insomma: per queste tettoie non serviva il permesso di costruire e quindi il comune non avrebbe dovuto ordinare la demolizione. Al massimo sarebbe bastata una SCIA, che peraltro il proprietario ha anche presentato, e una multa per l'assenza di autorizzazione paesaggistica.

Tettoia: se è una nuova costruzione serve il permesso

Palazzo Spada conferma in toto quanto affermato dal TAR competente, che aveva avallato la decisione del comune.

Gli interventi edilizi oggetto dei provvedimenti impugnati in primo grado costituiscono, infatti, opere di nuova costruzione che richiedono il previo rilascio del permesso di costruire, insuscettibili di sanatoria, ai sensi dell'art. 36 del dpr 380/2001, per difetto di conformità urbanistica.

Il Tar ha correttamente evidenziato che per "nuova costruzione" si intende qualsiasi intervento che consista in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni 'lato sensu' intese, che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo.

La realizzazione di una tettoia, non integrante l'edificazione di una struttura leggera facilmente smontabile e demolibile, comporta la trasformazione edilizia del territorio ex art. 3 comma 1 lett. e) del D.P.R. n. 380 del 2001 e si caratterizza quindi in termini di "nuova costruzione", per la quale è necessario il previo rilascio del titolo abilitativo.

Quando le tettoie incidono sull'assetto edilizio preesistente, infatti, non possono essere considerate quali interventi di manutenzione straordinaria, in quanto non consistono nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell'aggiunta di un elemento strutturale dell’edificio, con modifica del prospetto, perciò la relativa costruzione richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire, non essendo assentibile con semplice DIA (o SCIA), anche in ragione della perdurante modifica dello stato dei luoghi.

Tettoie in edilizia libera: servono precisi requisiti

Ma allora quando è possibile realizzare liberamente una tettoia?

Il Consiglio di Stato, velocemente, segnala che "dette strutture possono ritenersi liberamente edificabili solo qualora la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendano evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo, riparo o protezione, anche da agenti atmosferici, e quando, per la loro consistenza, possano ritenersi assorbite, ovvero ricomprese in ragione della loro accessorietà, nell’edificio principale o nella parte dello stesso cui accedono".

Queste tettoie non sono pertinenziali!

In definitiva, siccome le dimensioni e le caratteristiche strutturali delle tettoie oggetto del caso di specie risultano tali da modificare sensibilmente non solo il manufatto principale cui accedono ma anche il territorio circostante (peraltro gravato da vincoli), il comune ha correttamente ingiunto la demolizione in quanto qui si ravvisano gli estremi della nuova costruzione e non delle mere pertinenze posto che le due tettoie hanno indiscutibilmente determinato la realizzazione di nuovi consistenti volumi, con nuovo carico urbanistico, nuova volumetria e dunque trasformazione dell'assetto del territorio.

Zone vincolate: si sarebbe demolito anche se fosse bastata la SCIA. L'ancora del Salva Casa

Aggiungiamo, in calce, che anche qualora le tettoie fossero state ritenute assentibili con SCIA, si sarebbe proceduto con la demolizione in quanto, in zona vincolata, e senza autorizzazione paesaggistica, la sanzione ripristinatoria è doverosa indipendentemente dal titolo abilitativo necessario per la realizzazione dell'opera.

Sappiamo anche che il Decreto Salva Casa ha introdotto una speciale sanatoria paesaggistica per determinati tipi di opere (parziali difformità dal permesso e dall SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali), anche con aumento di volume, ma questa è un'altra storia.

Tettoie tra edilizia libera e permesso: FAQ

Quando una tettoia può essere realizzata in edilizia libera?
Solo se ha dimensioni contenute, funzione meramente accessoria (riparo o arredo), struttura leggera e risulta “assorbita” dall’edificio principale senza alterarne sagoma, prospetto o volumetria.

La tettoia è sempre una pertinenza edilizia?
No. È pertinenziale solo se non crea nuovo volume significativo né un autonomo carico urbanistico. In caso contrario è qualificabile come nuova costruzione.

Quando serve il permesso di costruire per una tettoia?
È necessario quando la struttura è stabilmente ancorata al suolo, ha carattere di permanenza e modifica l’assetto edilizio o urbanistico, anche se realizzata con materiali leggeri.

La SCIA è sufficiente per realizzare una tettoia?
La SCIA è ammessa solo per interventi che non configurano nuova costruzione. Se la tettoia aggiunge elementi strutturali e incide sul prospetto o sul volume, non è sufficiente.

In area vincolata cosa accade se manca l’autorizzazione paesaggistica?
La demolizione è obbligatoria, a prescindere dal titolo edilizio richiesto. L’assenza dell’autorizzazione paesaggistica comporta sempre la sanzione ripristinatoria.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO