Abusi edilizi ante 1967 e regolamento comunale restrittivo: quando le prove non tengono

L’articolo esamina il regime degli abusi edilizi ante 1967 alla luce di una recente sentenza del TAR Campania, chiarendo quando la presunta edificazione storica non è sufficiente a escludere la demolizione. Il giudice ribadisce che, prima della Legge Ponte, l'assenza di titolo vale solo se non operavano regolamenti o vincoli più restrittivi. In area paesaggisticamente vincolata, come Anacapri, la soglia temporale arretra al 1952 e qualsiasi intervento sine titulo, anche soggetto a SCIA, è sanzionato con demolizione ex art. 27 d.P.R. 380/2001, specie se le prove di risalenza e di identità del manufatto sono incerte.

Edificio ante 1967 con modifiche nel 2004

Un immobile realizzato - si presuppone - prima del 1967 ma sul quale sono state apportate delle modifiche successivamente (nel 2004) si può considerare 'sanato', anche se privo di titolo abilitativo, perché risalente a prima della Legge Ponte? Quali prove si possono considerare attendibili?

Prova a fugare un po' di dubbi il Tar Campania nella sentenza 2844/2026, che alla fine rigetta il ricorso avverso un'ordinanza di demolizione emessa in relazione a un manufatto in area vincolata nel Comune di Anacapri.

Il ricorrente sosteneva la risalenza dell'opera ad epoca anteriore al 1952, con conseguente insussistenza di qualsiasi obbligo di titolo abilitativo. Il Collegio, però, giudica le prove insufficienti a dimostrare l'identità tra il manufatto storico e quello accertato nel 2022, anche in ragione delle modifiche eseguite nel 2004.

Dirimente, in ogni caso, la regola per cui in zona vincolata paesaggisticamente qualsiasi intervento sine titulo è soggetto a demolizione ex art. 27 d.P.R. n. 380/2001, indipendentemente dal tipo di titolo edilizio astrattamente richiesto.

Regime abilitativo ante e post 1967: la soglia anticipata dal vincolo paesaggistico del 1952

La legge Ponte (765 del 6 agosto 1967), con l'articolo 10 ha modificato l'articolo 31 della legge 1150/1942, estendendo l'obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano.

Prima del 1° settembre 1967, quindi, ovviamente con svariate eccezioni figlie di appositi regolamenti comunali che potevano disporre già la necessità del previo ottenimento del permesso di costruire anche in zone fuori dal centro urbano, l'obbligo di licenza edilizia era limitato a zone urbanizzate e centri abitati (nelle aree non regolamentate).

L'eccezione si manifesta nel nostro caso: per Anacapri opera infatti una disciplina più restrittiva, visto che il D.M. 20 marzo 1951 vi apponeva il vincolo paesaggistico, rendendo obbligatoria l'autorizzazione paesaggistica per tutte le nuove costruzioni a partire dalla metà del 1952.

La soglia di "libertà edificatoria" retrocede dunque al 1952: ante quella data nessun titolo era richiesto; dal 1952 al 1967 la licenza edilizia non occorreva fuori dal centro, ma l'autorizzazione paesaggistica era già necessaria.

Insufficienza delle prove di risalenza ante 1952

Ciò premesso, il TAR passa in rassegna le prove presentate dal ricorrente. Si tratta, nello specifico, di una relazione aerofotogrammetrica, un atto di divisione del 1954 con relazione tecnica del 1953 e un'autodichiarazione di terzo.

Secondo i giudici amministrativi, si tratta di prove inidonee.

Infatti:

• la relazione aerea certifica l'esistenza del manufatto al 9 giugno 1955 - data successiva all'entrata in vigore del vincolo (1952) - ed è già insufficiente allo scopo;
• l'atto di divisione e la relazione del 1953 provano al più la preesistenza a novembre 1953; l'argomentazione per cui "si erano tenute molte riunioni" prima di tale data, e dunque il manufatto vi preesisteva, è giudicata congetturale, così come la deduzione che il bene esistesse al 26 aprile 1939 - data di morte di un ascendente comproprietario - in assenza di documenti che attestino direttamente tale preesistenza.

Le modifiche del 2004 e l'impossibilità di verificare l'identità con il preesistente

Anche superando il problema della risalenza, il ricorrente ammette di aver eseguito nel 2004, senza DIA (oggi SCIA), lavori che qualifica come manutenzione straordinaria con riduzione delle superfici.

La prospettiva del ricorrente è sostanzialmente la seguente: l’immobile (quello principale, il manufatto di mq. 31 e mc. 82) esisteva, ante 1967; nel 2004, sono stati eseguiti lavori di straordinaria manutenzione, in assenza di SCIA; l’immobile non potrebbe considerarsi sine titulo, perché di remota edificazione; le modifiche, apportate all’immobile nel 2004 rientrerebbero nell’area di applicazione della SCIA e, pertanto, non potrebbero essere attinte da demolizione, ma solo da sanzione pecuniaria.

Il Tribunale rileva che la consistenza di tali interventi è affidata alle sole sue asserzioni: manca la prova dell'identità tra il manufatto storico - descritto ora come "fabbricato rurale non accatastato", ora come "porcile" - e quello accertato nel 2022.

La pretesa di limitare il ripristino alla sola riduzione in pristino è perciò infondata: spetta al privato dimostrare rigorosamente tale corrispondenza.

Zone paesaggistiche: si demolisce a prescindere dal titolo abilitativo necessario

Il TAR ricorda anche un principio assodato in edilizia: in zona vincolata, l'art. 27 d.P.R. n. 380/2001 impone la demolizione per qualsiasi opera sine titulo, anche se soggetta a sola SCIA: la classificazione dell'abuso nel sistema dei titoli edilizi è irrilevante.

Infatti: "In caso di vincolo paesaggistico, qualsiasi intervento idoneo ad alterare il pregresso stato dei luoghi deve essere preceduto da autorizzazione paesaggistica (con conseguente sanzione demolitoria in caso di titolo carente), e ciò anche quando trattasi di opere realizzabili mediante d.i.a; infatti, l'articolo 27 del d.P.R. n. 380 del 2001 impone di adottare un provvedimento di demolizione per tutte le opere che siano comunque costruite senza titolo in aree sottoposte a vincolo paesistico a prescindere dalla classificazione degli abusi valevole nel diverso contesto dei titoli edilizi” (T.A.R. Campania – Napoli, Sez. V, 7/01/2025, n. 135); “I provvedimenti che ingiungono la demolizione di opere abusive in area soggetta a vincolo paesaggistico in base all'art. 27 del d.P.R. n. 380 del 2001 presuppongono puramente e semplicemente l'inizio o il completamento di opere abusive in area vincolata senza il pertinente titolo. Essi, pertanto, prescindono dalla natura dell'intervento, nel senso che possono essere adottati anche a fronte di opere soggette non già al permesso di costruire, bensì a d.i.a. (in seguito s.c.i.a.)".

FAQ TECNICHE: Opere edilizie ante 1967 e regolamenti comunali più restrittivi | Ingenio

Un edificio ante 1967 è sempre legittimo se privo di titolo?
No. La regola vale solo in assenza di discipline locali più restrittive. Se un regolamento comunale o un vincolo paesaggistico imponeva già un titolo prima del 1967, è a quello che occorre fare riferimento.

Qual è l’effetto del vincolo paesaggistico sulla data di legittimità dell’opera?
Il vincolo anticipa la soglia temporale. Nel caso di Anacapri, il vincolo del 1951 rende necessaria l’autorizzazione paesaggistica dal 1952, facendo retrocedere la “libertà edificatoria” rispetto al 1967.

Che tipo di prove servono per dimostrare la risalenza ante vincolo?
Servono elementi documentali certi e univoci. Aerofotogrammetrie, atti notarili o relazioni tecniche sono utili solo se attestano chiaramente l’esistenza del manufatto prima della data rilevante e la sua identità con quello attuale.

Le modifiche successive fanno perdere la tutela dell’ante 1967?
Sì, se il privato non dimostra che l’immobile accertato coincide con quello originario. Interventi successivi non provati o non qualificabili con certezza impediscono di limitare la sanzione alla sola riduzione in pristino.

In area vincolata è rilevante il tipo di titolo edilizio richiesto?
No. In zona paesaggistica l’art. 27 d.P.R. 380/2001 impone la demolizione per qualsiasi opera realizzata senza titolo, anche se astrattamente soggetta a SCIA e non a permesso di costruire.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO