Abusi edilizi ante 1967: il privato deve fornire prove complete e convincenti

L'articolo approfondisce l'onere probatorio nei casi di presunti abusi edilizi realizzati prima del 1° settembre 1967, alla luce di una recente sentenza del TAR Salerno. Il giudice ribadisce che spetta esclusivamente al privato dimostrare, con prove complete, coerenti e convergenti, la risalenza dell’opera a un’epoca in cui non era richiesto il titolo edilizio. Planimetrie catastali storiche, fotografie d'epoca, titoli e atti di proprietà sono strumenti utili ma non decisivi se isolati. In assenza di un quadro probatorio convincente, non opera la "sanatoria speciale" ante 1967 e gli interventi successivi risultano illegittimi.

Prove per abusi edilizi ante 1967: all'origine del problema

Le prove per dimostrare la risalenza di un vecchio edificio a prima del 1° settembre 1967 sono a carico del privato, ma di che tipo di documentazione si tratta? Possono bastare anche delle dichiarazioni di parte firmate? Quando si può affermare che le prove tengono e come si può fornire un quadro probatorio completo?

Nella sentenza 460/2026, il Tar Salerno torna sull'annosa questione degli abusi ante 1967 e della necessità impellente di avere una serie di prove concrete, che possano togliereogni dubbio sulla legittimità di un vecchio edificio realizzato senza permesso di costruire fuori dal centro abitato.

Se le prove, nel loro complesso, non convincono, la 'sanatoria speciale' non si attua e i lavori effettuati sull'immobile sono illegittimi.

Il caso: SCIA inibita dal comune

Il Tar respinge il ricorso avverso l'inibitoria comunale di una SCIA presentata per lavori di manutenzione su un immobile urbano, ribadendo che l'onere di dimostrare la risalenza delle opere a epoca anteriore all'introduzione del regime autorizzatorio dello ius aedificandi grava esclusivamente sul privato.

La verificazione disposta in sede cautelare ha confermato le discordanze rilevate dal Comune tra lo stato di fatto e le planimetrie storiche, senza che il ricorrente abbia fornito elementi probatori idonei a radicare la ragionevole certezza della legittimità dell'immobile.

Interventi senza permesso prima del 1° settembre 1967: come funziona?

Sappiamo che la legge Ponte (765 del 6 agosto 1967), con l'articolo 10 ha modificato l'articolo 31 della legge 1150/1942, estendendo l'obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano.

Prima del 1° settembre 1967, quindi, ovviamente con svariate eccezioni figlie di appositi regolamenti comunali che potevano disporre già la necessità del previo ottenimento del permesso di costruire anche in zone fuori dal centro urbano, l'obbligo di licenza edilizia era limitato a zone urbanizzate e centri abitati (nelle aree non regolamentate).

Quindi, un'opera edilizia realizzata negli anni '50-'60, fuori dal centro urbano, senza titolo abilitativo si potrebbe 'salvare' dalla demolizione, perché all'epoca non serviva la licenza edilizia (sempre che il comune non prevedesse già, con apposito regolamento, la necessità di conseguire un permesso ad hoc).

L'onere della prova e il suo fondamento

Il Collegio ribadisce il principio consolidato secondo cui l'onere di dimostrare che le opere sono state realizzate in epoca anteriore all'introduzione del regime autorizzatorio edilizio incombe esclusivamente sul privato.

Tale regola discende dal criterio di vicinanza della prova: solo il proprietario è ordinariamente nella disponibilità di atti, documenti e altri elementi probatori in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto, mentre l'amministrazione non può, di regola, accertare la situazione storica dell'intero territorio di competenza.

Il principio vale non soltanto quando si chieda di fruire del beneficio di un condono, ma anche in via generale per escludere la necessità del previo rilascio del titolo abilitativo in relazione a opere asseritamente anteriori alla legge-ponte n. 765 del 1967.

Le tipologie di prova ammesse e i loro limiti

La sentenza chiarisce, attraverso l'analisi delle prove offerte dal ricorrente, quali strumenti siano astrattamente idonei a supportare la dimostrazione della risalenza.

Rientrano tra gli elementi utili: planimetrie catastali storiche (nel caso, quelle del 1940 e del 1984), documentazione fotografica d'epoca (fotografia del 1929), titoli edilizi e autorizzazioni pregressi (licenza edilizia del 1966), nonché atti di proprietà con allegate planimetrie.

Attenzione: nessuno di questi strumenti ha, di per sé, valore probatorio assoluto: occorre che gli elementi addotti siano convergenti e idonei a fondare una ragionevole certezza, non una mera plausibilità.

Nel caso di specie la fotografia del 1929 è risultata inidonea sia perché riprendeva il lato opposto rispetto all'area di interesse, sia perché il suo confronto con fotogrammi recenti ha evidenziato, in via indiziaria, un innalzamento della linea di gronda nel tempo. Analogamente, la planimetria del 1966 relativa a un'altra unità immobiliare non era riferibile all'area oggetto di contestazione.

Il ruolo della verificazione e i suoi limiti istruttori

Il Tar, infine, sottolinea che la verificazione tecnica non esonera il privato dall'onere probatorio, ma costituisce uno strumento ausiliario per coadiuvare il giudice nella valutazione di questioni che richiedono cognizioni specialistiche.

Le conclusioni del verificatore possono essere superate solo in presenza di manifesta erroneità o macroscopica illogicità ictu oculi rilevabili. Nel caso concreto, la verificatrice ha accertato che lo stato di fatto non corrispondeva né alle planimetrie del 1940 né a quelle del 1984, rilevando altresì indizi tecnici della chiusura postuma di un terrazzo poi inglobato nel sottotetto.

L'impossibilità di effettuare alcune misurazioni - dovuta alla demolizione del solaio da parte del ricorrente nel corso dei lavori eseguiti in forza della misura cautelare - è ricaduta in danno dello stesso ricorrente, aggravandone la posizione probatoria.

Sulla scorta delle considerazioni vagliate, la verificatrice ha quindi concluso che, in assenza di elementi probatori forniti dal ricorrente, lo stato legittimo dell’immobile fosse quello indicato nelle planimetrie del 1940, non potendosi condividere, di conseguenza, che lo stato di fatto della SCIA fosse corrispondente a quanto indicato nelle richiamate planimetrie.

Tenuto conto delle conclusioni della verificazione all’esito anche delle valutazioni svolte in loco, delle rilevate discordanze tra le planimetrie, a questo punto, non possono condividersi le censure mosse dal ricorrente avverso la verificazione e mediante essa avverso il provvedimento comunale. In sostanza il ricorrente non ha dimostrato lo stato legittimo dell’immobile. Le opere complessivamente realizzate, come sottolineato dal Comune, avrebbero o dovranno, ove ancora possibile, essere assentite mediante il necessario titolo abilitativo.

FAQ TECNICHE: Prove per gli abusi edilizi ante 1967 | Ingenio

Chi deve dimostrare che un edificio è anteriore al 1967?

L’onere della prova grava interamente sul privato, in base al principio di vicinanza della prova. È il proprietario a dover fornire documentazione idonea a dimostrare la legittimità originaria dell’immobile.

Quali prove sono considerate ammissibili?

Sono rilevanti planimetrie catastali storiche, fotografie d’epoca, titoli edilizi pregressi e atti di proprietà con elaborati grafici. Nessun elemento, però, ha valore decisivo se non è coerente con gli altri.

Le dichiarazioni sostitutive del proprietario sono sufficienti?

No. Le dichiarazioni di parte non sono idonee, da sole, a dimostrare la risalenza dell’opera. Occorrono riscontri documentali oggettivi e verificabili.

Quando opera la disciplina “ante 1967”?

Solo se è dimostrato che l’opera è stata realizzata prima del 1° settembre 1967 e in un’area dove, all’epoca, non era richiesto il titolo edilizio. In caso di dubbio, il beneficio non si applica.

Qual è il ruolo della verificazione tecnica disposta dal giudice?

La verificazione ha funzione ausiliaria e non sostituisce l’onere probatorio del privato. Eventuali incertezze o impossibilità di accertamento ricadono sul ricorrente che invoca la legittimità dell’immobile.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO