Cambio d'uso con apertura di finestre e abbaini: è ristrutturazione con permesso obbligatorio

Sappiamo che, con l'avvento del Decreto Salva Casa, la discriminante per inquadrare un cambio di destinazione d'uso - rilevante o no - non è più solamente il passaggio da una categoria diversa (ad esempio da produttiva a residenziale) ma la tipologia di intervento collegata al mutamento.

Ciò significa che un cambio d'uso anche rilevante può essere assentito con SCIA (evitando, quindi, di dover ricorrere al permesso di costruire) se gli interventi edilizi sono 'liberi' o richiedono al massimo una SCIA, mentre è necessario il permesso qualora si tratti di interventi di nuova costruzione o ristrutturazione edilizia pesante per i quali il PdC è obbligatorio.

In tal senso, come si inquadra un cambio di destinazione d'uso da rimessa di attrezzi ad abitazione con creazione di un nuovo soppalco, apertura di svariate finestre e realizzazione di un abbaino?

Gli interventi edilizi contestati

Ce lo spiega il Tar Lazio nella sentenza 22034/2025, che prende spunto dal ricorso contro un'ordinanza di demolizione impartita da un comune per la realizzazione, senza titolo, delle seguenti opere:

• cambio di destinazione d’uso da ricovero per macchine ed attrezzi ad abitazione;
• diversa distribuzione interna mediante realizzazione di tramezzi in muratura e di un soppalco con solaio in legno, collegato alla muratura portante tramite viti in acciaio;
• realizzazione di n. 4 nuove finestre nella muratura portante, di cui 3 al piano terra delle dimensioni rispettive di cm. 70 x 100, 62 x 60 e 75 x 110 cm e 1 al piano soppalcato delle dimensioni di cm. 70 x 108;
• realizzazione di un abbaino nell’unica falda del tetto delle dimensioni di cm. 60 x 110.

A chi va inviata l'ordinanza di demolizione? I legittimi destinatari

In primis, il TAR ricorda che l'ordinanza di demolizione può legittimamente essere emanata nei confronti sia del proprietario dell'immobile, sia del possessore dello stesso, anche se egli non sia responsabile della realizzazione dell'opera abusiva, in quanto gli abusi edilizi integrano illeciti permanenti sanzionati in via ripristinatoria, a prescindere dall'accertamento del dolo o della colpa o dall'eventuale stato di buona fede del proprietario (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 14 luglio 2025, n. 6178).

Nella già citata sentenza resa tra le parti, d’altronde, è stato notato che nella nozione di “responsabile dell'abuso” utilizzata dal legislatore deve farsi rientrare non solo chi ha posto in essere materialmente la violazione contestata ma anche chi ha la disponibilità dell’immobile e che, pertanto, “quale detentore e utilizzatore, deve provvedere alla demolizione restaurando così l'ordine violato” (TAR Lazio – Roma, Sez. II-quater, 9 ottobre 2025, n. 17305). 

Cambio d'uso rilevante: serve il permesso?

Poi si passa ad esaminare il cambio d'uso e gli interventi collegati.

Essendo il caso relativo al periodo 'pre' Salva Casa, si evidenzia come:

• il mutamento di destinazione d'uso di un fabbricato che determini, dal punto di vista urbanistico, il passaggio tra diverse categorie in rapporto di reciproca autonomia funzionale, comporta inevitabilmente un differente carico ed un maggiore impatto urbanistico, anche se nell'ambito di zone territoriali omogenee, da valutare in relazione ai servizi e agli standard ivi esistenti;
• il cambio di destinazione d'uso tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee integra una vera e propria modificazione edilizia con incidenza sul carico urbanistico, con conseguente necessità di un previo permesso di costruire, senza che rilevi l'avvenuta esecuzione di opere;
• il mutamento di destinazione d’uso da magazzino (e autorimessa) ad abitazione è rilevane dal punto di vista edilizio, comportando un aggravio del carico urbanistico, sicché deve essere assistito dal permesso di costruire, la cui mancanza giustifica l’irrogazione della sanzione demolitoria.

In realtò oggi, quel che conta, è che qui c'è stata una trasformazione di una rimessa di attrezzi in civile abitazione, grazie alla realizzazione di un soppalco e all’apertura di finestre. Gli interventi collegati al 'passaggio', evidentemente, sono rilevanti e richiedono il permesso di costruire, titolo che è quindi necessario anche per il cambio d'uso. Ma vediamo perché.

Soppalco: se aumenta la superficie abitabile serve il permesso

In merito al soppalco, "e dunque quanto allo spazio aggiuntivo che si ricava all'interno di un locale, di solito un'abitazione, interponendovi un solaio, la giurisprudenza ha chiarito che è necessario il permesso di costruire quando esso sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico".

Si rientrerebbe in edilizia libera (o al massimo sarebbe necessaria una SCIA) qualora "il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone (Cons. Stato, Sez. VI, 11 febbraio 2022, n. 1002)".

Nel caso di specie, la necessità del titolo edilizio emerge dalla descrizione stessa del soppalco, contenuta nell’ordinanza di demolizione e non contestata dall’Ente ricorrente: «E’ stato realizzato un soppalco mediante solaio in legno collegato alla muratura portante tramite viti in acciaio. L’immobile risulta così suddiviso su due piani: al piano terra è stata creata una zona giorno più un vano wc con un’altezza di m 2,32, mentre al piano soppalcato, al quale si accede mediante una scala in legno, troviamo un’unica zona notte avente altezza media di 2,13 m».

C'è, quindi, aumento della superficie abitabile e non si scappa dal permesso.

Apertura finestre e abbaino: se si tocca il prospetto è ristrutturazione edilizia

La giurisprudenza - spiegano i giudici - ha definito il concetto di prospetto specificando che esso individua gli sviluppi in verticale dell'edificio e quindi la sua facciata, rientrando nella fattispecie anche le aperture presenti sulle pareti esterne.

Attengono cioè al prospetto gli interventi che modificano l'originaria conformazione estetico-architettonica dell'edificio, realizzati sulla facciata o sulle pareti esterne del fabbricato, senza superfici sporgenti.

La relativa modifica deve considerarsi quale intervento edilizio autonomo, riconducibile al genus della ristrutturazione edilizia, riscontrabile appunto in fattispecie quali l'apertura di nuove finestre, la chiusura di quelle preesistenti ovvero il loro spostamento in altre parti; l'apertura di una nuova porta di ingresso sulla facciata dell'edificio o comunque su una parete esterna dello stesso; la trasformazione di vani finestra in altrettante porte-finestre.

Gli interventi che attengono al prospetto di un fabbricato, quindi, necessitano di un adeguato titolo edilizio, che nel caso di specie non sussisteva, anche se si esaurisce in una semplice modifica della forma e della posizione delle finestre.

L'intervento edilizio è quindi abusivo e questo cambio d'uso non si sarebbe potuto assentire con SCIA neppure in vigenza di Salva Casa, in quanto i lavori collegati richiedono il permesso di costruire, titolo che diventa obbligatorio anche per il passaggio da magazzino ad abitazione con opere rilevanti.

LA SENTENZA E' SCARICABLE IN ALLEGATO