Decadenza del permesso di costruire? Attenzione servono lavori concreti per evitare la perdita del titolo edilizio

Decadenza del permesso di costruire: bastano lavori preparatori?

Si definisce permesso di costruire quel titolo abilitativo attraverso il quale vengono eseguiti interventi edilizi inerenti alla nuova costruzione o comunque di modifica rilevante da applicare su un immobile. Esso è disciplinato dal D.P.R. 380/2001, al cui art. 10 cita testualmente:

“Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia(…).
Fermo restando quanto previsto dall'articolo 23-ter, comma 1-quinquies, le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell'uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività.
Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all'incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.
(...)”.

Quindi vengono definiti quali siano gli interventi edilizi subordinati a permesso di costruire.

Nel permesso di costruire devono essere specificati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori in particolare il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore a 1 anno dal rilascio del titolo mentre quello di ultimazione non può superare 3 anni dall’inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto a meno che non venga richiesta una proroga.

A questo punto nasce un quesito:

È sufficiente eseguire alcuni lavori interni o preparatori per evitare la decadenza del permesso di costruire, oppure è necessario dimostrare un concreto e riconoscibile avvio dell’intervento edilizio nel suo complesso?

Tale problematica viene affrontata dal TAR della Sardegna con la sentenza n. 565/2026 che distingue le lavorazioni interne e/o quelle preparatorie dalle attività effettivamente sintomatiche dell’avvio del cantiere, chiarendo quando possa dirsi evitata la decadenza del titolo edilizio.

Permesso di costruire: perché le sole opere interne non evitano la decadenza del titolo

I proprietari di un attico con vista panoramica, vedono che accanto al loro immobile, il Comune permettere la demolizione di un edificio esistente e la successiva costruzione di un edificio più grande.

A loro dire il nuovo edificio avrebbe compromesso completamente la loro vista sul mare, sostituendola con una parete a ridosso del terrazzo. Da qui la decisione di impugnare le autorizzazioni edilizie rilasciate tra il 2020 e il 2021 per violazione dei diritti di terzi, oltre alla successiva proroga dei lavori.

La questione ruota intorno alle tempistiche di inizio dei lavori.

La controparte sostiene di aver iniziato i lavori entro il termine, indicando una serie di interventi interni già eseguiti, ma il Comune, invece, ritiene che quelle attività non siano sufficienti per dimostrare un reale avvio del progetto.

Quindi nel luglio 2025, il Comune prende posizione e dichiara decaduti i titoli edilizi concessi e la controparte impugna tale provvedimento davanti al TAR della Sardegna, sostenendo varie argomentazioni tutte però respinte.

Il giudice chiarisce che “dalla lettura del provvedimento impugnato, e dagli atti istruttori ad esso relativo, si evince che (...) prima della scadenza annuale del termine per l’inizio lavori, erano state eseguite opere esclusivamente all’interno dell’edificio “*** ***” preesistente (…). Infatti, l’Amministrazione ha correttamente considerato le lavorazioni sopra elencate come non idonee a manifestare la volontà di realizzare il complessivo intervento edilizio autorizzato. Sotto tale profilo, si ricorda che l’intervento consisteva nella realizzazione di una nuova palazzina alta 18 metri, di circa 900 m3 di volumetria, con la demolizione e ricostruzione di una costruzione esistente e con l’efficientamento energetico dell’intera unità immobiliare interessata. A fronte della consistenza dell’intervento complessivo da realizzare, *** ***, entro l’anno di decadenza, non ha compiuto alcuna opera di organizzazione del cantiere, di demolizione, di sbancamento che potesse deporre per la sussistenza della volontà di realizzare le opere di demolizione e ricostruzione. Anzi, senza apporre alcun cartello di cantiere nel 2021 (circostanza pacifica in atti) che avrebbe avuto a sua volta un valore indiziario, ha svolto esclusivamente le lavorazioni interne alla Villa sopra elencate, non percepibili dall’esterno, dandovi avvio proprio a ridosso del decorso del termine annuale.”

È chiaro come, entro il termine annuale per l'inizio dei lavori, fossero state eseguite solo opere interne all’edificio esistente (da abbattere), interventi considerati insufficienti perché incapaci a dimostrare l’effettiva volontà di avvio delle lavorazioni di cui al progetto autorizzato, molto più ampio (demo-ricostruzione). Infatti, l’intervento prevedeva demolizione e ricostruzione di una nuova palazzina, con opere di certo ben visibili e di gran lunga più rilevanti. Invece al ridosso del termine di decadenza non erano state avviate attività tipiche di cantiere (demolizioni, sbancamenti, organizzazione lavori), né installato la cartellonistica indicante il cantiere, la committenza, i tecnici coinvolti, l'impresa e gli estremi del titolo edilizio.

Se i lavori realizzati non provano la reale volontà di costruire, il titolo edilizio decade!

Inoltre “Proprio le opere di demolizione, a giudizio del Collegio, avrebbero rappresentato l’elemento sintomatico della volontà di realizzare la nuova costruzione (…) Non si tratta, a ben vedere, di imporre al ricorrente un cronoprogramma dei lavori non previsto dai titoli autorizzativi; quanto piuttosto di assicurare che l’intervento di dipani secondo criteri logici e ragionevoli idonei a far percepire l’effettiva volontà di realizzare quanto è stato autorizzato. In questo quadro, le opere esclusivamente interne da egli realizzate, senza alcuna lavorazione esteriore idonea a far neanche percepire l’esistenza di un cantiere, sono state poste in essere in data estremamente prossima alla scadenza del termine annuale di decadenza (…)”, non sono da ritenersi idonee ad impedire la decadenza del titolo.

Le opere di demolizione erano decisive per dimostrare la reale volontà di costruire il nuovo edificio.
Infatti, proprio dalla demolizione si sarebbe ottenuta la volumetria necessaria al nuovo intervento.
Non si pretende un cronoprogramma rigido, ma che i lavori seguano una logica concreta e riconoscibile. Le sole opere interne, non visibili, non consentono di percepire l’avvio effettivo del cantiere.

Quindi:

Per mantenere valido un permesso di costruire non basta iniziare lavori simbolici o poco rilevanti serve un avvio reale, coerente con l’intervento autorizzato e percepibile anche dall’esterno, in caso contrario, il titolo edilizio decade automaticamente.

Scarica la sentenza in allegato

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FAQ TECNICHE – Decadenza permesso di costruire: lavori concreti per validità titolo

Che cos’è il permesso di costruire e quando decade?
È il titolo abilitativo per interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica o edilizia. Decade se i lavori non vengono avviati concretamente entro i termini previsti dalla normativa.

A cosa serve e in quali contesti si applica?
Garantisce la legittimità dell’intervento edilizio su immobili esistenti o nuovi. Si applica a costruzioni, demolizioni e ristrutturazioni con rilevanza urbanistica.

Quali prestazioni e requisiti sono necessari per evitarne la decadenza?
Serve un avvio concreto del cantiere: demolizione, sbancamento, organizzazione lavori e cartellonistica. L’avvio deve essere percepibile dall’esterno e coerente con l’intervento autorizzato.