Rigenerazione urbana, ennesimo tentativo: ecco il nuovo disegno di legge. Testo e principali misure

Le dichiarazioni del Senatore di Forza Italia Maurizio Gasparri hanno lasciato spazio al testo della nuova proposta - disegno di legge sulla Rigenerazione Urbana (presentato in Senato dallo stesso Gasparri assieme all'On. Paroli lo scorso 15 giugno), in realtà molto simile al precedente, che fu bocciato dalla Ragioneria dello Stato e lasciato 'cadere' a causa della fine della scorsa legislatura.

"In Italia - si legge nelle dichiarazioni ufficiali a presentazione del DDL - si è legiferato troppo e spesso in maniera contraddittoria. Il testo unico delle di­sposizioni legislative e regolamentari in mate­ria edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ha avuto nel tempo numerose modifiche spesso figlie più dell’impianto ideologico delle varie maggio­ranze che si sono susseguite che rispondenti a necessità reali. Alcune modifiche qui proposte sono necessarie per dare operatività all’intero impianto normativo del citato decreto del Pre­sidente della Repubblica evitando contraddi­zioni e impedimenti burocratici che spesso sconfinano nella discrezionalità del dirigente di turno".

DDL Rigenerazione Urbana: di cosa si occupa

Il provvedimento, quindi, disciplina, in forma unitaria e organica, princìpi, procedure e istituti nel rispetto della funzione di indirizzo spettante allo Stato e della concorrente compe­tenza regionale.

Nel DDL vengono contem­plate le misure «straordinarie» del PNRR in mate­ria di rigenerazione urbana previste all’articolo 4, comma 1, che affiancano la previsione - nello stesso arti­colo -, «a regime», di un Piano nazionale desti­nato a operare anche negli anni successivi alla scadenza delle misure straordinarie.

Il disegno di legge, in sostanza, tende a rendere attuabili sia gli interventi pubblici di rigenerazione urbana, sia quelli privati, con previsione di istituti e procedure che consentano il tempestivo utilizzo delle risorse disponibili per interventi mirati su edifici o am­biti suscettibili di riqualificazione e rigenera­zione.

Infine, sono introdotte una serie mirata di semplificazioni e modifiche a norme vigenti, tese a favorire la rapida approvazione degli in­terventi pubblici e privati.

Per approfondire..

Legge sulla Rigenerazione Urbana, ci prova Gasparri

La nota critica a firma dell'ing. Dioniso Vianello in merito al Disegno di Legge "Disposizioni in materia di Rigenerazione Urbana" presentato in Senato dall'On. Gasparri assieme all'On. Paroli il 15 giugno 2023.

Le novità del DDL in pillole

Queste le principali novità contenute nel nuovo testo:

• riduzione del consumo di suolo per favorire la densificazione;
• introduzione di nuove agevolazioni fiscali per trainare gli interventi su immobili privati;
• utilizzo delle gare di progettazione per garantire la qualità dei progetti;
• obbligo per le Regioni di approvare leggi specifiche per la semplificazione degli interventi di rigenerazione urbana, con l'introduzione di deroghe sulle distanze tra edifici, modifiche alla sagoma, destinazione d'uso;
• istituzione di un Fondo dedicato da 3.5 mld fino al 2036;
• detrazione 50% dell'IVA sull'acquisto delle case oggetto di interventi di rigenerazione urbana.

Le prerogative regionali e le deroghe a distanze, volumetrie, destinazioni d'uso

L'articolo 3, che definisce la governance della Rigenerazione urbana, affida alle Regioni l'onere di:

• individuare le ri­sorse di propria competenza da destinare al finanziamento di interventi di rigenerazione con bandi di partecipazione rivolti ai co­muni;
• individuare incentivi e semplifi­cazioni ulteriori per favorire gli interventi pub­blici e privati di rigenerazione urbana per l'attuazione della presente legge e, tra esse:
  • 1) il riconoscimento di una volume­tria ovvero di una superficie lorda aggiun­tive rispetto a quelle preesistenti come mi­sura premiale;
  • 2) la possibilità di delocalizzazione delle volumetrie o superfici lorde aggiuntive di cui sopra in area o aree diverse, fatto salvo il criterio del pareggio di bilancio ecosistemico;
  • 3) la possibilità di effettuare modifi­che della sagoma e di ottenere deroghe alle distanze tra fabbricati di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 1444/1968, nonché alle densità fondiarie di cui all’articolo 7 e alle altezze massime di cui all’articolo 8 del medesimo decreto ministeriale;
  • 4) l’ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso anche in deroga allo stru­mento urbanistico, fermo restando l’obbligo di richiesta dell’atto comunale per il cambio di destinazione d’uso nel caso di interventi finalizzati ad attività di ricettività turistica complementare ricadenti all’interno dei cen­tri storici e degli agglomerati urbani di va­lore storico come definiti dal nuovo catasto edilizio urbano di cui al regio decreto-legge 652/1939;
  • 5) la disciplina relativa ai procedi­menti amministrativi semplificati per l’ap­provazione di varianti agli strumenti urbani­stici generali dei comuni finalizzate all’at­tuazione di programmi di rigenerazione ur­bana.

Saranno poi i comuni ad inviduare, entro 12 mesi dall'entrata in vigore della legge, il perimetro dei centri storici, dei centri urbani, dei nuclei abitati e delle località produttive ove si realizzano gli interventi di rigenerazione urbana.

La progettazione come strumento cardine degli interventi di rigenerazione urbana

L'articolo 6 dispone che la progettazione degli interventi ricom­presi nella programmazione comunale di ri­generazione urbana e finanziati a valere sulle risorse pubbliche, qualora non possa essere realizzata dall’amministrazione interessata, è affidata mediante concorso di progettazione.

Tale af­fidamento è finalizzato ad acquisire un’idea progettuale e, successivamente, un progetto di fattibilità tecnica ed economica.

La valutazione dell’idea progettuale e del progetto di fattibilità tecnica ed econo­mica è svolta da una commissione di sog­getti dotati delle competenze multidiscipli­ nari necessarie per l’analisi dei seguenti pro­fili:

• a) di natura ingegneristica, strutturale, urbanistico-paesaggistica e ambientale;
• b) di tipo socio-economico relativi al territorio e alla comunità interessata dall’in­tervento;
• c) connessi all’obiettivo del pareggio di bilancio non economico dei servizi ecosiste­ mici;
• d) relativi all’equilibrio e alla sostenibi­lità del piano economico-finanziario dell’in­tervento.

Il Fondo Rigenerazione Urbana e gli interventi incentivabili (rigenerazione pubblica)

L'articolo 10 mette a disposizione un Fondo dedicato da 3.5 mld fino al 2036 (50 milioni di euro per il 2023, 100 milioni di euro per gli anni 2024 e 2025, 300 milioni annui a decorrere dal 2026 e fino al 2036), attingendo dal quale i comuni possono avvalersi, a titolo di anticipazione, per la realizzazione, tra gli altri, dei seguenti interventi:

• realizzazione di edifici della classe A di certificazione energetica e, in ogni caso, miglioramento dello standard di efficienza energetica degli stessi in conformità alle di­rettive europee;
• adeguamento sismico per il raggiun­gimento dei livelli di sicurezza previsti dalle norme tecniche;
• realizzazione di aree verdi e servizi ecosistemici;
• adeguamento e incremento delle do­tazioni quantitative e qualitative di servizi pubblici, anche su superfici non naturali;
• ripermeabilizzazione di suolo già im­ permeabilizzato anche attraverso la rinatura­lizzazione e riforestazione del suolo ai fini della mitigazione del rischio idrogeologico in ambito urbano e periurbano e dell’impatto visivo sul contesto di riferimento;
• promozione di una compartecipa­zione a titolo gratuito in favore dei comuni per l’incremento di edilizia residenziale pub­blica e sociale nei programmi di ristruttura­ zione urbanistica;
• abbattimento delle barriere architetto­niche delle parti comuni dell’edificio.

La rigenerazione urbana privata

L'articolo 7 dispone che sono sempre consentiti, anche in de­roga alle vigenti previsioni degli strumenti urbanistici e ai relativi documenti e elabo­rati, i seguenti interventi di rigenerazione ur­bana da realizzare da parte di soggetti pri­vati su singoli edifici, complessi edilizi e ambiti urbani, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo:

• a) interventi di ristrutturazione edilizia, comprensivi di demolizione e ricostruzione anche parziale dei fabbricati, previsti dagli articoli 3, comma 1, lettera d), e 10, comma 1, lettera c), del dpr 380/2001;
• b) cambi di destinazioni d’uso tra le di­ verse categorie funzionali previste dagli stru­ menti urbanistici generali, indipendente­ mente dalle limitazioni qualitative o quanti­tative e dalle modalità di attuazione, dirette o indirette, previste dagli strumenti stessi. I cambi d’uso all’interno della stessa categoria funzionale di cui all'articolo 23-ter del dpr 380/2001 sono consentiti sempre e in­condizionatamente;
• c) interventi di ricostruzione di edifici crollati o demoliti, nei limiti della preesi­ stente legittima consistenza;
• d) interventi di rigenerazione degli ambiti urbani.

Le varianti ai titoli edilizi di assenso, anche esplicito, degli interventi sopracitati sono sempre realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA).

Gli interventi di rigenerazione urbana compor­tanti la demolizione e la ricostruzione anche parziale dei fabbricati, ovvero la ricostru­zione di edifici crollati o demoliti, benefi­ciano di un incremento non inferiore al 10 per cento e fino ad un massimo del 30 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, soggetta a demolizione.

Questi gli obiettivi da perseguire:

• a) migliorare lo standard di efficienza energetica degli edifici in conformità alle direttive europee in materia;
• b) favorire gli interventi di consolida­mento antisismico degli edifici;
• c) migliorare le prestazioni di isola­mento acustico degli edifici;
• d) abbattere le barriere architettoniche delle parti comuni degli edifici.

Modifiche al Testo Unico Edilizia

L'articolo 13 riguarda poi il dpr 380/2001 (Testo Unico Edilizia), disponendo modifiche all'art.2-bis, all'art.3, all'art.10 e all'art.23-ter, proprio per consentire quelle 'deroghe', citate nel presente articolo, in ambito di rigenerazione urbana.

IL TESTO INTEGRALE DEL DDL RIGENERAZIONE URBANA A FIRMA GASPARRI - PAROLI E' SCARICABILE IN ALLEGATO