Sottotetto con abbaini: sanatoria negata se manca la prova della doppia conformità

La sanatoria edilizia ex art. 36 del d.P.R. 380/2001 presuppone la rigorosa dimostrazione della doppia conformità dell’opera, che deve sussistere sia al momento della realizzazione sia alla data di presentazione dell’istanza. In una recente sentenza, il Consiglio di Stato ribadisce che l’onere probatorio grava integralmente sul privato e non può essere assolto con mere dichiarazioni o relazioni tecniche prive di riscontri oggettivi. In assenza di documentazione idonea sullo stato legittimo e in presenza di richieste volte a sanare interventi futuri, la sanatoria del sottotetto - anche qualificato come non abitabile - deve essere negata.

Sanatoria del sottotetto: all'origine del problema

La sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001 richiede la prova rigorosa della doppia conformità, ma questa incombenza grava interamente sul privato oppure è il comune a doverla accertare? Cosa succede se la relazione tecnica non è accompagnata da documenti idonei a dimostrare lo stato legittimo e la conformità dell’'intervento? Che differenza c'è tra sottotetto abitabile e non abitabile? E' percorribile la strada della sanatoria condizionata?

Nella sentenza 3927/2026, il Consiglio di Stato ha confermato il rigetto dell’istanza di accertamento di conformità relativa a opere eseguite sul sottotetto di un fabbricato, proprio perché mancavano le prove della doppia conformità.

Nel caso esaminato, la relazione tecnica non era accompagnata da documenti idonei a dimostrare lo stato legittimo e la conformità dell’intervento; inoltre, il richiedente non chiedeva di sanare opere già conformi, ma di realizzare interventi futuri per rendere il sottotetto “non abitabile”. Per questo la sanatoria non poteva essere rilasciata.

Il caso

La vicenda riguarda un fabbricato composto anche da piano sottotetto. Nel 2003 il Comune aveva rilasciato un permesso di costruire per il recupero abitativo del sottotetto, con opere di adeguamento strutturale e realizzazione di abbaini, necessari a garantire aerazione naturale e abitabilità dei locali.

Successivamente, nel 2021, durante verifiche connesse al Superbonus, era emerso che il collaudo statico prodotto in passato risultava inesistente e quindi falso. Il Comune aveva quindi adottato un’ordinanza di demolizione relativa alle opere del sottotetto.

L'istanza di sanatoria per il sottotetto non abitabile

Il proprietario aveva presentato istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36, qualificando il sottotetto come “non abitabile”. Secondo la sua prospettazione, la domanda non mirava a legittimare un sottotetto abitabile realizzato in difformità, ma a ripristinare la destinazione originaria di locale non abitabile, mediante interventi quali riduzione o eliminazione degli abbaini, abbassamento delle altezze tramite controsoffittatura e assenza di incremento di superficie o volume.

Le prove necessarie per la doppia conformità

Il Consiglio di Stato ribadisce che, nell’accertamento di conformità, l’onere probatorio grava integralmente sul privato. Chi chiede la sanatoria deve dimostrare la conformità dell’opera sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.

Il rilascio del titolo ex articolo 36 del d.P.R. 380/2001 può avvenire quindi solo ove ricorra la c.d. doppia conformità, ossia la conformità delle opere alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione dell'istanza.

La doppia conformità è un presupposto indefettibile dell'istituto la cui prova grava integralmente sul privato che invoca la conservazione di un'opera che, in assenza del titolo, sarebbe altrimenti soggetta alla demolizione.

È dunque il richiedente che deve fornire tutti gli elementi necessari a ricostruire lo stato preesistente dell'immobile e la compatibilità degli interventi con la disciplina urbanistica applicabile ratione temporis. L’onere della prova può ritenersi assolto nel caso in cui il privato depositi:

• i precedenti titoli edilizi o progetti originari depositati;
• le planimetrie catastali storiche ed estratti d'archivio;
• gli elaborati grafici, relazioni tecniche e rilievi eseguiti prima delle opere;
• le fotografie con data certa o altra documentazione oggettiva dello stato ante operam.

Deve escludersi invece rilevanza probatoria a dichiarazioni sostitutive di notorietà o affermazioni di terzi non verificabili.

Sanatoria impossibile! Ecco perché

Nel caso concreto, la relazione tecnica allegata all’istanza non era corredata dalla documentazione necessaria a provare la doppia conformità e non indicava in base a quali disposizioni le opere sarebbero state legittime sia al tempo della realizzazione sia al momento della domanda.

La buona fede del proprietario, convinto della regolarità del sottotetto, non supera il requisito oggettivo della doppia conformità.

Sanatoria e lavori futuri: la regolarizzazione 'condizionata' non è percorribile

Palazzo Spada valorizza un ulteriore profilo decisivo: l’istante chiedeva di “sanare” il sottotetto come non abitabile attraverso interventi ancora da realizzare, tra cui il ridimensionamento o l’eliminazione degli abbaini.

Ma l’art. 36 non serve ad autorizzare opere future finalizzate a rendere l’immobile conforme; serve, invece, a sanare opere già eseguite, solo se già conformi alla disciplina edilizia e urbanistica nei due momenti richiesti dalla legge.

Sottotetto abitabile e non abitabile

La differenza è funzionale e urbanistico-edilizia. Il sottotetto abitabile è destinato alla permanenza delle persone e deve rispettare i requisiti di abitabilità, aerazione, altezze e sicurezza; nel caso esaminato, proprio per questo erano stati previsti abbaini e adeguamenti strutturali. Il sottotetto non abitabile, invece, resta locale accessorio, destinato a deposito, ripostiglio o stenditoio, senza incremento di superficie o volume abitativo e senza requisiti tali da consentire l’uso residenziale.

FAQ TECNICHE: Sanatoria del sottotetto abusivo | Ingenio

Chi deve provare la doppia conformità nella sanatoria edilizia?
L’onere della prova grava interamente sul privato. È il richiedente che deve dimostrare, con documentazione oggettiva, che le opere erano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria.

Quali documenti sono idonei a dimostrare la doppia conformità?
Sono rilevanti, ad esempio, precedenti titoli edilizi, progetti originari, planimetrie catastali storiche, estratti d’archivio, rilievi tecnici anteriori alle opere e fotografie con data certa. Non hanno valore probatorio dichiarazioni sostitutive o affermazioni non verificabili.

Una relazione tecnica senza allegati è sufficiente?
No. La relazione del tecnico deve essere supportata da documenti che consentano al Comune di ricostruire lo stato ante operam e di verificare la conformità dell’intervento alle norme vigenti nei due momenti richiesti dalla legge.

È ammessa una sanatoria “condizionata” a lavori futuri?
No. L’art. 36 consente solo la sanatoria di opere già realizzate e già conformi. Non può essere utilizzato per autorizzare interventi futuri finalizzati a rendere conforme un immobile che, allo stato, non lo è.

Che differenza c’è tra sottotetto abitabile e non abitabile ai fini della sanatoria?
Il sottotetto abitabile è destinato alla permanenza delle persone e richiede requisiti stringenti di altezza, aerazione e sicurezza. Quello non abitabile ha funzione accessoria. Tuttavia, anche per quest’ultimo, la sanatoria è possibile solo se l’opera risulta già conforme nei due momenti richiesti.

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