Il rilascio del certificato di agibilità/abitabilità non preclude agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio.
Il certificato di agibilità persegue finalità distinte e più limitate rispetto alla verifica di conformità urbanistico-edilizia, tanto che resta distinto e separato il profilo della piena conformità edilizia rispetto ai titoli edilizi (permessi di costruire, SCIA, ecc.), che non può ricavarsi da un accertamento meramente incidentale compiuto per il certificato di agibilità.
Il caso della famiglia nella “casa nel bosco” ha riacceso un dibattito emotivo che però ignora il vero nodo tecnico: il nostro sistema edilizio applica gli stessi criteri di agibilità a un attico urbano e a un casolare isolato di pietra. Un modello amministrativo che non interpreta e non distingue, penalizzando l’architettura, la rigenerazione delle aree interne e il lavoro dei professionisti. In questo articolo analizziamo perché accade e cosa comporta per il settore.
La pendenza della domanda di condono, rimarcando l'abusività dell’immobile, preclude all'amministrazione il rilascio anche del certificato di agibilità, in quanto la stessa può essere rilasciata solo ed esclusivamente allorché siano stati accertati dal comune idonei requisiti di sicurezza degli edifici, degli impianti installati nonché la conformità dello stesso alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie.
Il nuovo modello unificato di Segnalazione certificata di agibilità rappresenta una tappa decisiva nella semplificazione delle procedure edilizie. Con questo articolo proponiamo una guida dall’approccio pratico, con riferimenti puntuali alle norme di settore e indicazioni operative per la corretta compilazione del modello, utile a professionisti, funzionari tecnici e operatori della pubblica amministrazione.
Vengono approfonditi gli adempimenti relativi a sicurezza strutturale e impiantistica, prestazione energetica, barriere architettoniche, documentazione catastale e antincendio, evidenziando i punti di maggiore responsabilità per il tecnico.
Le regioni avrebbero dovuto aggiornare il modulo unico per la segnalazione certificata di agiblità entro lo scorso 30 settembre, mentre i comuni hanno tempo fino al 30 ottobre e in ogni caso, dal 30 novembre, cittadini e imprese potranno utilizzare i nuovi modelli unificati a prescindere dagli allineamenti delle PA locali. Lombardia e Sicilia, intanto, hanno aggiornato la modulistica.
Secondo il TAR Lombardia, le eccezioni introdotte dal Decreto "Salva Casa" sulle altezze minime (da 2,40 a 2,70 metri) possono essere applicate soltanto agli interventi di riqualificazione di ambienti già destinati ad abitazione, e non ai casi di cambio di destinazione d’uso. Inoltre, tali lavori devono configurarsi come opere di ristrutturazione volte ad assicurare l’adattabilità degli spazi e a migliorarne le condizioni igienico-sanitarie.
Il XXV rapporto Ecosistema Scuola di Legambiente fotografa una scuola italiana fragile e diseguale: solo il 47% degli edifici ha il certificato di agibilità, cala la spesa per la manutenzione straordinaria e persistono divari territoriali tra Nord e Sud. Crescono lentamente le rinnovabili, arretrano servizi come scuolabus e mense. In questo articolo analizziamo i dati 2024, il bilancio degli ultimi 25 anni e le proposte avanzate al Governo.
Il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono, può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario. E' da escludere, quindi, il rilascio automatico del certificato di abitabilità a seguito di concessione in sanatoria.
In presenza di una dichiarazione inesatta, incompleta o non veritiera, l'Amministrazione può accertare e dichiarare, in qualunque momento, l'inefficacia della segnalazione certificata di agibilità.
Il certificato di agibilità non ha una scadenza intrinseca ma, in assenza di un provvedimento di autotutela che annulli il precedente, potrebbe decadere allorchè siano eseguiti interventi che abbiano alterato la conformazione originale del manufatto.
Stato legittimo e agibilità sono aspetti autonomi: la legittimità edilizia non è inficiata dalla mancanza di agibilità. L'attività non può essere esercitata senza agibilità, ma l'immobile resta legittimo se urbanisticamente regolarizzato.
La segnalazione certificata di agibilità ha natura di SCIA e può essere oggetto di verifica postuma, e quindi invalidata e sospesa dal comune, ma solo in presenza di irregolarità sostanziali.
La mancanza del titolo edilizio depone per l'illegittimità del certificato di agibilità in quanto, attesa la specifica finalità di tale certificazione per come descritta dall'art. 24, comma 1, del dpr 380/2001, non è possibile legittimamente rilasciare un certificato di agibilità se non sussiste la conformità ai parametri normativi di carattere urbanistico e/o edilizio.
La sola non conformità edilizia non può giustificare il ritiro dell'agibilità, essendo necessario verificare invece se l'immobile risponda ai parametri di abitabilità e sicurezza.
L'accertamento della conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, e non è possibile riconoscere a un locale commerciale un'agibilità provvisoria in pendenza di condono edilizio. Tra l'altro, la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale.
L'ottenimento della segnalazione certificata di agibilità (SCA) è subordinato alla verifica della regolarità urbanistica dell'immobile. Di conseguenza, la mancanza di conformità urbanistico-edilizia preclude il rilascio della SCA e quindi la possibilità di utilizzare l'immobile per scopi produttivi o abitativi, in quanto un immobile abusivo non può essere dichiarato agibile.
Per ottenere la segnalazione certificata d'agibilità, un locale commerciale deve essere assistito da uno specifico titolo edilizio abilitativo, cioè esser urbanisticamente in regola e non essere abusivo: deve cioè sussistere una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l'attività commerciale e l'agibilità degli stessi.
Per ottenere il certificato di agibilità non basta un permesso in sanatoria dell'abuso edilizio ma è necessaria la conformità dell'opera al progetto approvato e la sua regolarità edilizia e urbanistica
Il certificato di agibilità non può sostituirsi al titolo edilizio necessario per garantire la regolarità urbanistica delle opere realizzate, in quanto tale certificato e il permesso di costruire sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro. Pertanto, il rilascio del certificato di agibilità non preclude la possibilità per l'amministrazione comunale di contestare successivamente eventuali abusi edilizi.
Per Palazzo Spada, il Comune non potrebbe rilasciare un certificato di agibilità che presuppone la salubrità dell'immobile se vi fosse un'illegittimità sul piano edilizio. Se viene rilasciato è perché è conforme anche al titolo abilitativo 'collegato', che ne ha consentito la costruzione o la trasformazione.
Il certificato di agibilità, secondo il d.P.R. 380/2001, attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e prestazioni in termini energetici degli edifici. La sentenza della Corte di Cassazione n. 3610/2024 sottolinea la relazione intercorrente tra agibilità e conformità urbanistica, nonché l'importanza di mantenere aggiornato il certificato di agibilità.
L'agibilità sarà concessa anche per monolocali di 20 metri quadrati per una singola persona e di 28 metri quadrati per due persone, mentre l'altezza minima scende a 2,40 metri, ma bisogna rispettare il requisito dell'adattabilità e garantire il miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie.
Il certificato di agibilità non certifica la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile, ma risponde ad altre finalità ed ha quindi una funzione diversa rispetto al permesso di costruire.