condominio

Il decesso di un condomino apre questioni delicate sulle spese condominiali. Gli eredi, accettando l’eredità, subentrano nei diritti e nei doveri del defunto.

Le infiltrazioni d’acqua dalle parti comuni di un condominio rappresentano una problematica ricorrente, con gravi conseguenze per la salubrità e l’abitabilità degli appartamenti. L’articolo analizza le cause più comuni, dai lastrici solari alle facciate, e i danni che possono provocare, come umidità, muffa e degrado strutturale. Inoltre viene approfondita la responsabilità oggettiva del condominio e dell’amministratore (ex art. 2051 c.c.) evidenziata dalla sentenza del Tribunale di Salerno n. 3980/2025.

I manufatti abusivi in condominio rappresentano un fenomeno complesso e rischioso, soprattutto quando realizzati in violazione delle norme antisismiche. La sentenza del Tribunale di Torre Annunziata conferma che il mancato rispetto delle norme antisismiche legittima la richiesta di demolizione e il ripristino dello stato originario, anche in assenza di un rischio immediato, quando sussista un pericolo tangibile per l’integrità strutturale.

Il “torrino” su lastrico o copertura non è semplice pertinenza: ha autonomia strutturale e funzionale e, di regola, rientra tra le parti comuni ex art. 1117 c.c. L’articolo spiega perché, come si applica il principio di pari uso (art. 1102 c.c.) e quali conseguenze ne derivano su accessi, utilizzi e obblighi manutentivi in condominio.

La sentenza della Corte di Appello di Napoli n. 4077/2025 chiarisce che il direttore dei lavori (DL) risponde solo dell’adempimento diligente dei propri compiti e non degli errori dell’appaltatore. Il DL esercita attività di coordinamento, supervisione e controllo, fornendo al committente informazioni sullo stato di avanzamento dei lavori. La responsabilità del professionista sorge esclusivamente in relazione alla corretta vigilanza, mentre eventuali difetti materiali rimangono imputabili all’impresa esecutrice. In assenza di collaudo, a nulla può valere per la committenza avvalersi della redazione dello stato di avanzamento da parte del DL per dimostrare le responsabilità sulla regolare esecuzione delle opere di quest’ultimo.

Il lastrico solare, pur potendo essere assegnato in uso esclusivo a un condomino, mantiene la natura di parte comune dell’edificio. La sentenza della Corte di Cassazione n. 20548/2025 chiarisce che la cessione a terzi richiede il consenso unanime dei condomini. Così, il diritto individuale deve sempre conciliarsi con la tutela dell’interesse condominiale.

Il condominio è una realtà complessa dove diritti individuali e gestione collettiva si intrecciano: dall’uso delle parti comuni alla ripartizione delle spese, dalle innovazioni edilizie alle assemblee, fino al ruolo dell’amministratore. Una guida operativa per comprendere norme, responsabilità e limiti.

La Corte d’Appello di Milano ha chiarito che le verifiche preliminari per il Superbonus 110% non richiedono la costituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c., poiché non costituiscono opere di manutenzione straordinaria o innovazioni. Tali attività hanno natura esplorativa e servono solo a valutare la fattibilità tecnica ed economica degli interventi. Il fondo speciale sarà eventualmente necessario solo in caso di successiva approvazione dei lavori.

La Corte di Appello di Catania, con la sentenza n. 1123/2025, ha chiarito che gazebo, pergolati e strutture simili, se dotati di stabilità e permanenza, sono soggetti alle distanze minime previste dall’art. 907 c.c. in materia di diritto di veduta. La decisione ribadisce che la nozione di costruzione comprende qualsiasi opera stabile, indipendentemente da materiali e forma, e impone un calcolo delle distanze secondo un criterio radiale, considerando sia le componenti orizzontali sia quelle verticali della struttura.

Con l’ordinanza 21317/2025 la Cassazione ribadisce che il condominio, quale custode delle parti comuni (tra cui vespaio e sedime), risponde ex art. 2051 c.c. dei danni da cedimento. Il vizio costruttivo non può essere considerato caso fortuito e non esonera dall’obbligo di vigilanza e manutenzione.

L’installazione di unità esterne di climatizzazione nei condomini spesso provoca controversie sulle distanze dalle proprietà altrui e sull’accesso per i lavori. La sentenza n. 64/2025 della Corte d’Appello di Venezia evidenzia come tali distanze debbano conciliarsi con l’uso condiviso delle parti comuni e inoltre si sofferma sull’accesso al fondo altrui, il quale è legittimo se necessario e se non fossero possibili alternative meno gravose, purché non ne pregiudichi l’uso comune.

Le tabelle millesimali definiscono il valore proporzionale di ogni unità immobiliare all'interno di un condominio, influenzando ripartizione spese e quorum assembleari. Questa guida spiega il loro funzionamento, i criteri di calcolo, le tipologie esistenti e le norme di riferimento per la loro redazione e modifica.

La sentenza del Tribunale di Ancona n. 815/2025 dichiara nulla una delibera condominiale che prevedeva il cappotto termico esterno a discapito della superficie calpestabile dei balconi privati. L’articolo analizza i limiti giuridici alle delibere assembleari e propone riflessioni sul bilanciamento tra proprietà privata e interesse pubblico al risparmio energetico.

La Corte di Appello di Roma chiarisce, con la sentenza n. 4240/2025, quando i frontalini dei balconi sono beni condominiali e quando rientrano nella proprietà esclusiva. La distinzione, legata alla funzione estetica o strutturale, è decisiva per la corretta ripartizione delle spese di manutenzione tra i condomini.

Quando le infiltrazioni di acqua meteorica provengono da un lucernario in vetrocemento (calpestabile e condominiale) la responsabilità per i danni arrecati si ripartisce tra il condominio e il proprietario dei locali sottostanti. Il concorso di colpa si verifica quando entrambe le parti, condominio e condomino, concorrono alla causa del danno. E’ quanto precisa il Tribunale di Napoli con sentenza n. 5004 pubblicata il 21 maggio 2025.

I balconi aggettanti, sporgenti rispetto alla facciata dell’edificio e strutturalmente autonomi, sono considerati elementi di proprietà esclusiva dell’unità abitativa da cui protendono. Questa qualificazione comporta che la manutenzione, anche straordinaria, ricada sul proprietario o sull’usufruttuario. La sentenza n. 2378/2025 del Tribunale di Napoli chiarisce le responsabilità in caso di degrado e danni da infiltrazioni al piano inferiore, riconoscendo la responsabilità in solido di nudo proprietario e usufruttuario per la mancata manutenzione del balcone.

L’usucapione consente l’acquisto della proprietà o di altri diritti reali mediante il possesso continuato, pacifico e pubblico, di un bene non proprio per un determinato periodo di tempo. Tuttavia la recente sentenza del Tribunale di Napoli ha respinto la domanda di una condomina volta a far valere l’usucapione del lastrico solare. Il giudice ha ribadito la natura condominiale del bene e sottolineato l'importanza delle prove a sostegno del possesso esclusivo, precisando che l’uso tollerato degli altri condomini e con accesso collettivo al lastrico impediscono il riconoscimento dell’usucapione.

ANACI e l’Ordine degli Ingegneri di Torino firmano un accordo per migliorare la sicurezza e l’efficienza energetica degli edifici. Previsti standard comuni, formazione e un registro condominiale digitale.

Nel condominio, l’installazione di una unità esterna di climatizzazione sulle mura perimetrali condominiali da parte di un singolo condomino rappresenta un uso legittimo del bene comune a condizione che non sia impedito l’uso agli altri comproprietari. In tale contesto, non si applica in modo assoluto la disciplina delle distanze qualora la struttura sia collocata su una parte comune. E’ il chiarimento reso dalla sentenza del Tribunale di Napoli n. 6804 pubblicata il 5 luglio 2025.

È illegittima l’installazione di una VEPA sul balcone di proprietà esclusiva qualora sia in contrasto con il regolamento di condominio contrattuale, regolarmente richiamato nel rogito d’acquisto, e leda il decoro architettonico dell’edificio. E’ il chiarimento reso dalla sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 1952 pubblicata il 12 giugno 2025.

Le bocche di lupo rappresentano una soluzione architettonica efficace per migliorare l’illuminazione e l’aerazione degli ambienti seminterrati, grazie alla loro capacità di convogliare luce naturale e permettere il ricambio d’aria. Tuttavia, in ambito condominiale, la loro installazione a posteriori solleva questioni giuridiche legate all’uso delle parti comuni dell’edificio. Illuminanti chiarimenti arrivano con la sentenza del Tribunale di Milano n. 3324/2025 con la quale viene chiarito che, qualora tali interventi non alterino la destinazione delle parti comuni o limitino i diritti degli altri condomini, rientrano nell’uso legittimo e individuale della cosa comune.

L'installazione dei condizionatori d'aria nelle realtà condominiali rappresenta una questione sempre più frequente, complice il surriscaldamento globale e la crescente diffusione di questi dispositivi. Di conseguenza sono in costante aumento i contenziosi a causa delle problematiche legate ai rumori, alle emissioni termiche, all’occupazione di spazi comuni o privati e al decoro dello stabile. Una recente sentenza del Tribunale di Palermo stabilisce che l’installazione di un condizionatore non può essere vietata in assenza di un concreto pregiudizio ai diritti dei vicini. È onere del ricorrente dimostrare, con prove tangibili, l'esistenza di un danno effettivo e non bastano valutazioni generiche o critiche ipotetiche.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 16399/2025, ha stabilito che la convocazione dell’assemblea condominiale non può avvenire tramite e-mail ordinaria, anche se autorizzata dal condomino. Sono ammesse solo PEC, raccomandata, fax o consegna a mano, a tutela della regolarità della procedura.

Il condominio orizzontale, sempre più diffuso in contesti urbani e turistici, rappresenta una particolare forma di proprietà condominiale in cui le unità abitative, come le villette a schiera, si sviluppano orizzontalmente condividendo spazi e talvolta paramenti murari. La sentenza del TAR Sardegna n. 485/2025 ha confermato che ogni modifica che incide sul prospetto complessivo di un edificio in condominio orizzontale richiede il consenso dell’assemblea dei condomini, trattandosi di interventi potenzialmente lesivi dell’estetica, della funzionalità e dei diritti degli altri proprietari.