condominio

La proposta di riforma del condominio 2026 introduce novità importanti per amministratori, revisori e rendiconti, puntando a maggiore trasparenza, rafforzando i requisiti professionali e istituendo un elenco nazionale pubblico telematico. Obiettivo principale: ridurre contenziosi e valorizzare il ruolo degli amministratori qualificati.

Le infiltrazioni d’acqua in condominio rappresentano una delle principali cause di danni e contenziosi, soprattutto quando le perdite derivano da più fonti e quindi non è possibile individuare un unico responsabile. La sentenza n. 1908/2025 del Tribunale di Castrovillari affronta tale problematica mettendo in risalto la responsabilità solidale.

I balconi aggettanti appartengono generalmente al singolo proprietario (proprietà esclusiva) e non sono parti comuni. Solo gli elementi decorativi che svolgono una funzione estetica essenziale per l’edificio possono rientrare tra i beni comuni. Il Tribunale di Torino chiarisce che decorazioni minori non giustificano la ripartizione delle spese tra tutti i condomini. La manutenzione dei balconi semplici resta quindi a carico del proprietario.

Il cambio di destinazione d’uso in condominio può generare conflitti tra i proprietari, soprattutto quando l’immobile viene trasformato in ufficio, studio o magazzino con un uso più frequente delle parti comuni. La Cassazione, con l’ordinanza n. 27980/2025, chiarisce che il singolo può opporsi solo se la nuova attività incide in modo permanente sulla destinazione delle parti comuni. Il semplice uso più intenso di scale, portone o ascensore resta invece legittimo ai sensi dell’art. 1102 c.c.

Le infiltrazioni d’acqua da terrazze e lastrici solari causano gravi danni condominiali, spesso difficili da attribuire a un unico responsabile. La sentenza del Tribunale di Cassino n. 1455/2025 conferma la responsabilità condivisa e il diritto al risarcimento dei danni, sottolineando l’importanza di interventi tecnici mirati per eliminare definitivamente il problema.

Le infiltrazioni d’acqua dai lastrici solari o dalle terrazze a livello possono causare gravi danni agli appartamenti sottostanti, generando controversie tra condomini. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28528/2025, ha chiarito che il proprietario dell’unità danneggiata non è esonerato dal contribuire alle spese di riparazione, poiché il lastrico svolge una funzione di copertura utile.

L’articolo analizza il tema dei cantieri bloccati per difficoltà burocratiche legate ai crediti fiscali e chiarisce le responsabilità delle imprese che sospendono i lavori. Attraverso l’ordinanza del Tribunale di Nola, vengono definiti i limiti di legittimità della sospensione, i diritti dei condomini e gli interventi urgenti necessari quando i ponteggi degradati mettono a rischio la sicurezza.

La proprietà della soletta e del sottobalcone nei condomini dipende dalla tipologia di balcone: incassato o aggettante. Una recente sentenza chiarisce che nei balconi aggettanti la soletta e il suo intradosso appartengono in via esclusiva al proprietario dell’appartamento sovrastante, salvo gli elementi decorativi che incidano sul prospetto. In tali casi il proprietario del piano inferiore non può agganciarsi perché non vale la presunzione di comproprietà.

La manutenzione dei balconi aggettanti è spesso fonte di controversie in condominio. Una recente decisione del Tribunale di Velletri chiarisce che i balconi aggettanti sono parti di proprietà esclusiva e la loro manutenzione, incluse le opere di messa in sicurezza, grava sul proprietario, salvo gli elementi decorativi che incidono sul prospetto.

L’installazione di impianti di climatizzazione sui terrazzi condominiali è pratica comune, ma può generare problemi di sicurezza strutturale, rumore e vibrazioni. La recente sentenza del Tribunale di Salerno conferma che il condominio è responsabile in via oggettiva per danni derivanti da parti comuni, inclusi gli effetti acustici e strutturali degli impianti, estendendo la responsabilità anche agli interventi di terzi.

La chiusura dei balconi con vetrate è un intervento sempre più diffuso nei condomini, in quanto volto ad aumentare spazio abitabile e a migliorare il comfort termo-igrometrico dei vani esposti all'esterno. Ma spesso genera conflitti legati al possibile impatto sul decoro architettonico e sulla stabilità dell’edificio. La sentenza del Tribunale di Roma n. 14957/2025 chiarisce che le vetrate a “pacchetto” e i grigliati in legno non ledono il decoro né compromettono la struttura quando rispettano le linee architettoniche dell’immobile. Così come le stesse non generano aggiuntivi carichi significativi.

Il Tribunale di Civitavecchia chiarisce che, in un appalto “a corpo”, l’appaltatore non può richiedere compensi per opere extra prive di autorizzazione scritta del committente. Irrilevanti le note del direttore dei lavori se non firmate dal condominio.

L’articolo analizza le responsabilità del condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c., con particolare riferimento al risarcimento dei danni derivanti da impianti comuni, come l’ascensore. Attraverso la sentenza n. 1322/2025 del Tribunale di Avellino, viene evidenziato come il risarcimento richieda la prova del nesso causale tra il malfunzionamento e il danno subito.

La facciata di un edificio è parte comune del condominio ai sensi dell’art. 1117 c.c. e le relative spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini, anche se alcuni non dispongono di affacci o aperture su di essa. Lo ha chiarito il Tribunale di Ravenna con la sentenza n. 663/2025, precisando che il rifacimento della facciata non costituisce un’innovazione ma un intervento di manutenzione necessario, utile all’intero stabile.

Le spese di spicconatura urgente dei frontalini ammalorati, destinate alla eliminazione di elementi pericolanti, sono oneri comuni anche qualora la necessità dell’intervento discenda dalla mancata manutenzione privata. L’importanza della sicurezza e della tutela dell’edificio comporta un obbligo solidale, in capo a tutti i condòmini, di contribuire alle spese manutentive anche quando riguardino parti che sembrano di proprietà esclusiva. È il principio reso dalla Corte di Appello di Salerno con sentenza n. 924 pubblicata il 1° novembre 2025.

È annullabile la delibera assembleare che approva un criterio di riparto delle spese di riparazione di un terrazzo a livello (di proprietà ed uso esclusivo) ponendone i due terzi a carico di tutti i condòmini (e quindi non solo di quelli le cui unità immobiliari ricadono nella proiezione verticale del manufatto). In tali ipotesi trova applicazione l’art. 1126 c.c. il quale limita la partecipazione alle spese ai soli condòmini per i quali la terrazza a livello funge da copertura. Lo precisa la Corte di Appello di Milano con sentenza n. 2937 pubblicata il 7 novembre 2025.

Anche le strutture dichiarate “precarie” rientrano nella nozione di fabbrica se stabili e idonee a limitare la veduta ai sensi dell’art. 907 c.c. La Corte d’Appello di Palermo ordina la demolizione parziale di una veranda che ostacolava la visuale del vicino sovrastante.

Partendo da un modello 3D IFC del condominio è possibile automatizzare la creazione delle tabelle millesimali, riducendo errori e contestazioni. Millesimus 7 ed Euclide 3D garantiscono calcoli coerenti, aggiornabili e conformi alle norme, fino alla stampa del fascicolo completo.

La Corte di Appello di Milano con sentenza n. 2745 pubblicata il 15 ottobre 2025 ha precisato che in tema di responsabilità ex art. 2051 c.c. il condominio non può essere ritenuto responsabile dei danni derivanti dal malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento se il guasto è riconducibile alle tubazioni interne all’alloggio del condomino essendo le stesse beni di proprietà esclusiva e non oggetto di custodia condominiale.

Nel diritto condominiale, anche le griglie metalliche possono generare controversie sulla loro natura giuridica. L’articolo analizza se siano parti comuni o di uso esclusivo, e come si ripartiscono spese e responsabilità in caso di danni.

La sentenza del Tribunale di Napoli n. 7887/2025 riafferma che l’alterazione della facciata, bene comune ex art. 1117 c.c., è illecita se non autorizzata e lesiva del decoro architettonico. Anche su parti esclusive, interventi visibili richiedono compatibilità estetica e titoli abilitativi: il giudice può ordinare rimozione e ripristino.

Il verbale di fine lavori è lo strumento chiave con cui il direttore dei lavori garantisce la conformità dell’opera al progetto. La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 16987/2025 evidenzia la responsabilità rigorosa del DL in caso di certificazione impropria. Controlli tecnici accurati sono fondamentali per evitare decadenze e contenziosi con il committente.

Le infiltrazioni d’acqua in condominio comportano una responsabilità solidale tra l'intero condominio e proprietario del terrazzo, secondo gli artt. 2051 e 2055 c.c. La sentenza del Tribunale di Foggia n. 1342/2025 conferma che entrambi devono rispondere dei danni e garantire la manutenzione delle parti comuni e di quelle esclusive. Questo principio tutela il danneggiato, permettendo il risarcimento completo indipendentemente dalla diversa entità di colpa.

L’articolo 1122-bis del Codice Civile disciplina l’installazione di impianti ad energia alternativa nei condomini, stabilendo che i pannelli fotovoltaici destinati al servizio di un’unità abitativa possono essere installati sulle parti comuni senza necessità di autorizzazione assembleare, purché siano rispettati stabilità, sicurezza, decoro architettonico e diritti d’uso degli altri proprietari. La sentenza del Tribunale di Vicenza n. 3287/2025 conferma questo principio, ribadendo che l’assemblea condominiale può intervenire solo con prescrizioni in caso di modificazioni delle parti comuni.