nuova costruzione

La distinzione tra ristrutturazione e nuova costruzione è fondamentale per determinare le distanze legali tra edifici. Modifiche interne o sopralzi minori possono generare esclusivamente volumi tecnici, non computabili nella volumetria ai fini legali. La Corte di Cassazione con la sentenza n. 2981/2026 ha ribadito che non ogni sopraelevazione viola le norme sulle distanze legali.

L’articolo analizza la sentenza n. 274/2026 della Corte di Cassazione, che chiarisce quando una tettoia configuri un intervento di nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 del DPR 380/2001 e quando, invece, possa rientrare nell’edilizia libera come pergotenda.

Una recente sentenza del TAR Lombardia chiarisce il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 del DPR 380/2001. L’accorpamento di più immobili in un unico organismo edilizio, con incremento del carico urbanistico e modifica dell’assetto territoriale, costituisce una trasformazione significativa del territorio e richiede il permesso di costruire, non essendo qualificabile come ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione.

L’articolo chiarisce quando un gazebo è annoverabile tra le opere di arredo temporaneo e quando, invece, esso integra una nuova costruzione. Infine viene chiarito come, alla luce del DPR 380/2001 e dell'ordinanza n. 31288/2025 della Corte di Cassazione, le strutture rimovibili, senza cubatura e con funzione ornamentale, non siano soggette alle distanze legali dal confine come tutte le altre costruzioni.

L’articolo chiarisce quando le piscine prefabbricate in zona costiera possano essere considerate pertinenze e quando, invece, configurino nuova costruzione soggetta a titolo edilizio. Attraverso l’esame della sentenza del TAR Sicilia n. 2702/2025, vengono approfonditi i limiti della pertinenza urbanistica, l’incidenza dei vincoli paesaggistici e l’inammissibilità della SCIA in sanatoria per piscine interrate di rilevanti dimensioni realizzate in aree tutelate.

La trasformazione del suolo e la lottizzazione abusiva rappresentano gravi reati edilizi che compromettono l’assetto urbanistico e i vincoli paesaggistici. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 507/2026, ha confermato la responsabilità per opere abusive in zona vincolata, evidenziando che la lottizzazione si consuma progressivamente e include modifiche, migliorie e nuove volumetrie.

La sentenza n. 20360/2025 della Corte di Cassazione chiarisce quando le variazioni di volume, altezza o sagoma trasformano l’opera in nuova costruzione e come vanno applicate le norme sulle distanze, distinguendo tra prescrizioni degli strumenti urbanistici e parti eccedenti l’edificio originario. La Corte ribadisce inoltre che le tolleranze costruttive del 2% previste dall’art. 34-bis del DPR 380/2001 (introdotto dal Salva Casa) valgono solo nei rapporti con la Pubblica Amministrazione e non rientrano nei conflitti tra privati.

La differenza tra sopraelevazione e volume tecnico è fondamentale in materia edilizia e di distanze legali. Secondo la Cassazione (ordinanza n. 27774/2025), l’innalzamento del tetto non costituisce automaticamente una nuova costruzione: se l’intervento serve solo a esigenze tecniche come coibentazione o consolidamento strutturale, si tratta di un volume tecnico non soggetto alle distanze dell’art. 873 c.c.

Quando si procede alla demolizione e ricostruzione di un immobile con ampliamento, non sempre una SCIA alternativa al permesso di costruire può risultare sufficiente. Il TAR Lombardia, con la sentenza n. 2757/2025, ha chiarito che in caso di completa trasformazione dell’edificio preesistente con aumento rilevante della superficie coperta, la SCIA non può sostituire il permesso di costruire.

La realizzazione di un piazzale, anche se spesso considerata un’opera minore, rientra nella nozione di nuova costruzione prevista dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001. L’asfaltatura o la stabilizzazione del suolo determinano infatti una trasformazione permanente del terreno, soprattutto dal punto di vista della permeabilità, idonea a mutarne la destinazione originaria. Una recente sentenza del Consiglio di Stato ha ribadito che il piazzale è una vera e propria costruzione soggetta a permesso di costruire, confermando la legittimità degli ordini di demolizione in caso di abuso edilizio.

La garanzia per i vizi dell’opera rappresenta un principio etico e giuridico fondamentale che tutela l’acquirente da difetti progettuali e costruttivi compromettenti la funzionalità e la sicurezza dell’immobile. Il Codice Civile italiano, tramite gli artt. 1490, 1667 e 1669, estende la responsabilità anche ai vizi derivanti da errori progettuali. La sentenza Cassazione n. 17028/2025 chiarisce che l’accettazione del progetto non equivale all'accettazione dei vizi, riconoscendo un’ampia tutela per l’acquirente anche dopo la consegna dell’opera.

Laterlite presenta il nuovo Catalogo PreMix 2025, una guida digitale gratuita con l'intera gamma di soluzioni premiscelate per l’edilizia moderna. Offre prodotti innovativi e affidabili per costruzioni, ristrutturazioni e restauri, con pratiche schede tecniche e supporti multimediali.

La realizzazione di un volume completamente chiuso, posto sopra il lastrico solare dell'edificio, con struttura portante metallica, copertura, chiusure verticali in vetro e accesso diretto dall’abitazione sottostante, modifica la sagoma e il prospetto dell'edificio e quindi è assentibile solo con permesso di costruire

I lotti interclusi sono terreni circondati da edificazioni e caratterizzati da potenziali criticità e opportunità urbanistiche. Con la sentenza del TAR Lazio (n. 2053/2025) è chiarito che, in caso di lotti interclusi già urbanizzati, l'approvazione di un piano attuativo non è sempre necessaria per ottenere il permesso di costruire. Quindi le amministrazioni locali devono effettuare un'analisi approfondita della zona, evitando approcci automatici e garantendo una valutazione contestualizzata delle condizioni territoriali.

A Roma si vendono più case nuove: +8% nel 2024, con prezzi in aumento e domanda sempre alta, ma l’offerta resta ancora bassa. In arrivo oltre 6 miliardi di investimenti pubblici tra PNRR e Giubileo: la città si trasforma e attira sempre più investitori italiani e stranieri.

L'intervento di ristrutturazione edilizia riguarda le modifiche su un edificio già esistente, senza alterarne le caratteristiche fondamentali. Ma se le trasformazioni determinano un significativo aumento volumetrico o una modifica sostanziale della forma e della sagoma rispetto alla struttura originaria, l'intervento si configura come nuova costruzione.

Un sottotetto che diventa abitabile con suddivisione in più ambienti, tetto a quattro falde, abbaini e balconi non può rientrare nella ristrutturazione edilizia ma configura una nuova costruzione, in quanto comporta un incremento volumetrico rilevante.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) è un documento fondamentale nell'ambito edilizio, che consente di avviare lavori di ristrutturazione, ampliamento e manutenzione straordinaria senza dover ricorrere al permesso di costruire. Ma un caso emblematico è stato presentato alla Tar Veneto (sentenza n. 2868/2024), il quale ha respinto un ricorso contro un provvedimento comunale che vietava l'uso della SCIA per un intervento classificabile come invece nuova costruzione.

Il criterio distintivo tra l'intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione è costituito, nel primo caso, dall'assenza di variazioni del volume, dell'altezza o della sagoma dell'edificio.

Quando un manufatto viene stravolto nelle sue caratteristiche essenziali, così come autorizzate, l'intervento è da qualificare non di ristrutturazione bensì di nuova costruzione.

Se gli interventi edilizi comportano un aumento di volumetria non trascurabile, come ad esempio avviene con la trasformazione di un porticato in ambiente abitabile, tramite la chiusura di infissi, si configurano come nuova costruzione e non basta la SCIA ma serve il permesso di costruire per realizzarli.

|CONCORSO SCADUTO| L'Ordine degli Architetti di Brescia istituisce il premio "Energetica-Mente" in memoria di Stefania Annovazzi per riconoscere soluzioni architettoniche innovative ed energeticamente efficienti. Aperto a progetti realizzati in Italia entro 10 anni, il premio promuove la sostenibilità e l'efficienza energetica. Proroga per consegna degli elaborati entro il giorno 8 aprile 2024.

La realizzazione di una mansarda a quota di piano primo di un fabbricato preesistente di 500 metri quadri non può qualificarsi come ristrutturazione edilizia perché comporta la creazione di nuovi volumi, bensì rientra tra le nuove costruzioni.

Un edificio ad un solo piano di circa 80 metri quadri, dotato anche di aperture laterali (sia di porta che di finestre) e realizzato su una piattaforma in cemento armato rientra nella fattispecie della nuova costruzione ex articolo 10 comma 1 lettera a) del Testo Unico Edilizia e richiedere, per essere assentito, il permesso di costruire.