Varianti ante 1977, Salva Casa e SCIA in sanatoria: come funziona?

L’articolo analizza la sanatoria delle varianti edilizie ante 1977 alla luce del Decreto Salva Casa, con particolare riferimento all'uso della SCIA in sanatoria ex artt. 34-ter e 36-bis del d.P.R. 380/2001. Il Tar Catanzaro, in una recente sentenza, chiarisce infatti i presupposti probatori per dimostrare l’epoca di realizzazione, i limiti della doppia conformità urbanistica, la distinzione tra nuova costruzione e parziale difformità, l’inammissibilità della cessione di cubatura in assenza di contiguità e il perimetro dei poteri inibitori comunali, esercitabili solo in caso di dichiarazioni tecniche false o di interventi non riconducibili alle varianti sanabili.

Quando è percorribile la sanatoria per le varianti ante 1977 introdotta dal Salva Casa e specificata nell'art.34-ter del dpr 380/2001? Una SCIA in sanatoria può essere sufficiente per sanare un intervento edilizio di ampliamento? Cosa cambia tra doppia conformità classica e semplificata (asincrona) e quali sono le conseguenze a livello operativo?

Domande sicuramente attuali, alle quali fornisce interessanti risposte il Tar Catanzaro nella sentenza 553/2026, sicuramente utile per fare un recap di alcune novità introdotte in materia edilizia dal Decreto Salva Casa.

Il caso: ampliamento abusivo di tre piani

Si disquisisce sulla presentazione, al comune competente, di una SCIA ai sensi degli artt. 34-ter e dell’art. 36-bis d.P.R. 380/2001, in sanatoria dell’abuso edilizio riscontrato con l’originaria ordinanza di demolizione, e cioè l’ampliamento, in assenza di titolo, di ciascuno dei tre piani del fabbricato principale, per l’estensione di circa 50 mq. per piano.

Con comunicazione del 23 dicembre 2024, il responsabile dell’Ufficio Tecnico del Comune ha preannunciato i motivi ostativi all’accoglimento della SCIA: 

• a) carenza di legittimazione: l’accertamento dell’inadempimento all’ordine di demolizione avrebbe determinato automaticamente la carenza di legittimazione della ricorrente a presentare l’istanza di sanatoria;
• b) titolo abilitativo: l’intervento edilizio, in quanto nuova costruzione, avrebbe necessitato, secondo quanto previsto dall’ art. 10 d.P.R. n. 380 del 2001, del permesso di costruire in sanatoria e non di SCIA.

Il ricorso: attestazione fabbricato ante 1977 e accertamento di conformità semplificato

Secondo la ricorrente, non sarebbe vero che manchi l’attestazione che il fabbricato sia stato eretto prima del 1977, poiché invece l’esistenza del manufatto sarebbe attestata da un altro permesso di costruire, rilasciato nel 1978 dal Comune, relativo a un manufatto da erigere in aderenza a quello di cui si tratta. Anche sotto questo profilo vi sarebbe, quindi, un difetto di istruttoria, tenuto in particolare conto il regime probatorio previsto dall’art. 34-ter d.P.R. n. 380 del 2001.

Avrebbe inoltre sbagliato il Comune a ritenere impeditiva del titolo in sanatoria la mancanza della doppia conformità urbanistica, che comunque sussisterebbe. Infatti, l’art. 34-ter d.P.R. n. 380 del 2001, la cui applicazione è stata specificamente invocata dalla ricorrente, non richiede questo presupposto per operare: l’amministrazione avrebbe fatto confusione tra l’istituto di cui si tratta e l’accertamento di conformità di cui all’art. 36 d.P.R.. n. 380 del 2001. Ma, al massimo, trattandosi di mero ampliamento di un fabbricato regolarmente assentito, la disciplina applicabile sarebbe quella dell’art. 36-bis d.P.R. n. 380 del 2001, non quella del precedente art. 36.

La SCIA in sanatoria e il titolo abilitativo richiesto

Il Comune, come abbiamo visto sopra, aveva opposto che l'ampliamento costituisse nuova costruzione, dunque soggetta a permesso di costruire in sanatoria e non a SCIA.

Il TAR chiarisce che questa conclusione non è automaticamente trasferibile dalla precedente vicenda contenziosa (Cons. Stato n. 3136/2023), relativa a un procedimento di riapertura dei termini del condono e che coinvolgeva soggetti diversi dalla ricorrente.

L'art. 36-bis, applicabile agli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire, consente sia il permesso di costruire sia la SCIA in sanatoria purché l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente alla data della domanda e alla normativa edilizia vigente alla data di realizzazione.

La doppia conformità e la zona satura: ostacolo insuperabile

Il diniego definitivo era motivato, tra l'altro, dalla circostanza che la zona è dichiarata satura dal PRG con vincolo di inedificabilità, escludendo la conformità urbanistica attuale.

Il TAR ritiene questo rilievo fondato: la conformità alla disciplina urbanistica vigente richiede che l'opera potrebbe essere oggi legittimamente edificata, condizione che non sussiste in zona satura.

L'argomentazione della ricorrente - secondo cui la volumetria abusiva sarebbe già stata computata nel calcolo del fabbisogno edilizio del PRG - viene ritenuta suggestiva ma priva di riscontro documentale concreto.

La cessione di cubatura: inammissibile senza contiguità e atto formale

La ricorrente aveva prospettato di sanare il deficit volumetrico mediante cessione di cubatura da un fondo di sua proprietà. Il TAR esclude questa soluzione su un duplice piano: in diritto, la giurisprudenza richiede non solo l'omogeneità di destinazione urbanistica ma anche la contiguità o significativa vicinanza dei fondi, che nel caso difettava; in fatto, la cessione non era comunque documentata da alcun atto formale versato in giudizio, rimanendo una mera ipotesi.

La sanatoria per varianti ante 1977: i poteri inibitori del comune sono limitati

Il TAR riconosce invece illegittimo il diniego nella parte in cui riguarda la sanatoria ex art. 34-ter, applicabile alle varianti in corso d'opera costituenti parziale difformità da titolo rilasciato prima della legge n. 10/1977.

L’art. 34-ter d.P.R. n. 380 del 2001, infatti, sancisce che «gli interventi realizzati come varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili ai casi di cui all'articolo 34-bis possono essere regolarizzati con le modalità di cui ai commi 2 e 3, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore».

Il citato comma 2 stabilisce che «l'epoca di realizzazione delle varianti di cui al comma 1 è provata mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione indicata nel primo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità».

Quindi, «il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono regolarizzare l'intervento mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell'articolo 36-bis, comma 5».

Di conseguenza, conclude il TAR, poiché nel caso di specie vi è l’attestazione del tecnico per cui l’edificio sarebbe anteriore al 1977, l’intervento inibitorio da parte del Comune ai sensi dell’art. 19, comma 3 l. n. 241 del 1990 è consentito non già allorché la dichiarazione del tecnico sia ritenuta priva di riscontri, ma solo laddove la sua dichiarazione risulti falsa; salva comunque la possibilità di esercitare i poteri inibitori nell’ipotesi in cui non siano configurati i requisiti per l’applicazione dell’art. 34-bis di cui si tratta, poiché, a seguito di un’adeguata istruttoria, risulti che l’intervento edilizio di cui si tratta esorbiti i limiti della parziale difformità dal titolo edilizio.

Il provvedimento impugnato con i motivi aggiunti deve essere, quindi, annullato nella sola parte in cui inibisce la formazione del titolo in sanatoria di cui all’art. 34-ter d.P.R. n. 380 del 2001.

SCIA in sanatoria e varianti ante 1977: FAQ

Quando è possibile sanare una variante ante 1977 con SCIA ai sensi del Salva Casa?
La sanatoria è ammessa per varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità da un titolo edilizio rilasciato prima del 28 gennaio 1977, purché non rientrino nei casi di difformità essenziale o totale.

Come si prova che l’edificio o la variante è antecedente al 1977?
L’epoca di realizzazione può essere dimostrata con la documentazione prevista dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia oppure, in mancanza, mediante attestazione asseverata del tecnico incaricato sotto la propria responsabilità.

Il Comune può bloccare la SCIA se ritiene l’attestazione tecnica poco convincente?
No. Il potere inibitorio ex art. 19, comma 3, l. 241/1990 può essere esercitato solo se la dichiarazione del tecnico risulta falsa, non semplicemente carente o non supportata da ulteriori riscontri.

La sanatoria ex art. 34-ter richiede la doppia conformità urbanistica?
No. L’art. 34-ter non richiede la doppia conformità “classica” dell’art. 36. Tuttavia, se si applica l’art. 36-bis, è necessaria la conformità urbanistica vigente al momento della domanda e quella edilizia al momento della realizzazione.

È possibile sanare un ampliamento abusivo tramite cessione di cubatura?
Solo in presenza di requisiti rigorosi: omogeneità di zona urbanistica, contiguità o prossimità significativa tra i fondi e un atto formale di cessione. In assenza di tali condizioni, la cessione di cubatura è inammissibile.

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