Codice dell'Edilizia e delle Costruzioni, ecco gli emendamenti: sanatoria semplificata "all inclusive"?

L’articolo analizza i 372 emendamenti presentati dalla Maggioranza al DDL delega sul nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni, che punta a riscrivere integralmente il DPR 380/2001. Le proposte rafforzano la sanatoria semplificata (art. 36-bis), ampliando la doppia conformità e distinguendo tra abusi gravi e irregolarità minori, anche in materia sismica. Ampio spazio a semplificazioni procedurali, cambi d’uso senza opere, flessibilità su distanze e deroghe urbanistiche, in continuità con il Decreto Salva Casa. Le opposizioni parlano di "condono mascherato".

Codice dell'edilizia e delle costruzioni: 372 emendamenti presentati dalla Maggioranza

Il lungo viaggio parlamentare del Codice dell'Edilizia e delle Costruzioni (DDL delega) è partito col botto, visto che la Maggioranza ha presentato 372 emendamenti - che adesso saranno sottoposti al vaglio di legittimità -, la maggior parte dei quali verte sulla possibilità di regolarizzare in maniera semplice gli abusi minori e rendere più malleabile la disciplina urbanistico-edilizia sotto l'aspetto del recupero del patrimonio esistente e della rigenerazione urbana.

Gli emendamenti presentati dalla maggioranza al ddl recante il Codice dell'edilizia e delle costruzioni delineano quindi un intervento organico di revisione del Testo unico dell'edilizia, con l’obiettivo di ridurre il contenzioso, ampliare gli spazi di regolarizzazione degli abusi minori e semplificare i procedimenti amministrativi.

Le modifiche proposte incidono in modo significativo su sanatorie edilizie e sismiche, cambi di destinazione d’uso, distanze tra costruzioni, titoli abilitativi e rapporti tra normativa statale e pianificazione comunale, e si instaurano nel solco tracciato dal Decreto Salva Casa, che ha dato una notevole spinta sul fronte della sanatoria semplificata (anche paesaggistica).

Le opposizioni hanno già manifestato perplessità, sostenendo che così si trasforma il ddl delega in una sorta di condono mascherato.

Le linee direttrici del nuovo Codice dell'Edilizia e delle Costruzioni

Il Nuovo Testo Unico dell'edilizia, o Testo Unico delle Costruzioni, o Codice dell'Edilizia e delle Costruzioni ha iniziato ufficialmente il suo viaggio visto che il DDL delega è stato approvato con procedura d'urgenza dal Governo nel Consiglio dei Ministri dello scorso 4 dicembre 2025.

Il testo - che dovrà essere tradotto in uno o più decreti legislativi entro un anno - mira a riscrivere completamente il dpr 380/2001 e si basa sulla traccia proposta verso fine settembre dal MIT.

Questi alcuni dei punti cardine della Riforma edilizia:

• ridefinizione delle tipologie di abuso edilizio;
• razionalizzazione dei titoli abilitativi;
• semplificazione dei cambi d'uso;
• riordino delle difformità edilizie;
• coordinamento tra la disciplina edilizia e urbanistica.

Sanatorie edilizie e regolarizzazioni

Un primo blocco di emendamenti è dedicato al rafforzamento degli strumenti di sanatoria, con una lettura più flessibile della doppia conformità. Viene ampliata la possibilità di regolarizzare interventi realizzati in parziale difformità dal titolo, valorizzando la conformità sostanziale agli strumenti urbanistici vigenti e riducendo i casi di demolizione automatica. L'impostazione mira a distinguere tra abusi gravi e irregolarità formali o di modesta entità, favorendo la chiusura dei procedimenti pendenti.

La Lega, nello specifico, punta alla definizione nazionale di una sola disciplina delle tolleranze edilizie e strutturali, con individuazione di precisi scostamenti che non costituiscono difformità edilizia.

Forza Italia, invece, chiede di allargare le maglie della sanatoria, includendo tra le possibili regolarizzazioni:

• le difformità sulle parti comuni dei condomini;
• gli errori grafici senza rilevanza urbanistica;
• le piccolissime pertinenze abusive;
• gli edifici realizzati in posizione diversa rispetto al progetto originario.

Si propone, inoltre, di estendere la doppia conformità semplificata (asincrona) a tutte le ipotesi di difformità edilizia (quindi anche agli abusi cd. maggiori, come ad esempio realizzati in assenza di permesso di costruire), purché sussista la conformità urbanistica al momento della realizzazione.

Silenzio assenso per i condoni pendenti

Il disegno di legge delega disciplina già tempi e procedure per la definizione delle domande di condono edilizio ancora in sospeso, riferite alle sanatorie del 1985, 1994 e 2003. Su questo assetto intervengono numerosi emendamenti presentati dalla maggioranza.

Alcune modifiche mirano a rafforzare il ricorso al silenzio-assenso, così da accelerare la chiusura dei procedimenti pendenti. Altre proposte puntano ad ampliare l’ambito delle definizioni, includendo anche interventi ricadenti in aree sottoposte a vincolo, previo accertamento della compatibilità paesaggistica. È inoltre prevista l’ipotesi di una sospensione delle demolizioni disposte dall’autorità giudiziaria fino alla scadenza fissata per la conclusione delle pratiche.

Alcune proposte chiedono la riattivazione o reiterazione delle istanze di condono del 2003 per opere completate entro il 31 marzo 2003, anche se localizzate in zone con vincoli di inedificabilità relativa o non conformi alla pianificazione urbanistica vigente.

Sanatorie e procedimenti in materia sismica

Gli emendamenti intervengono anche sul fronte sismico, prevedendo procedure di regolarizzazione postuma per interventi eseguiti senza preventiva autorizzazione, purché sia dimostrata la sicurezza strutturale dell’opera.

L’obiettivo è evitare la paralisi di immobili utilizzabili e sicuri, affidando la verifica alla responsabilità tecnica dei professionisti e agli uffici competenti, con un rafforzamento dei controlli ex post.

Semplificazioni procedurali e titoli edilizi

Ampio spazio è riservato alla semplificazione amministrativa. Le proposte ampliano l’ambito dell’edilizia libera e della SCIA, riducendo il ricorso al permesso di costruire per interventi di minore impatto urbanistico.

Viene rafforzato il principio di affidamento del privato e ridimensionato il potere di annullamento d’ufficio, con l’intento di garantire maggiore certezza giuridica a cittadini e operatori.

Tra le semplificazioni richieste, da segnalare quelle per gli interventi non strutturali finalizzati all’incremento della ventilazione e dell'illuminazione naturale e in generale della salubrità degli ambienti.

Cambi di destinazione d’uso

Un nucleo rilevante di emendamenti riguarda i cambi di destinazione d’uso, in particolare quelli senza opere. Si tende a riconoscerli come fisiologici processi di adattamento del patrimonio edilizio, limitando i casi in cui è richiesto un titolo oneroso.

Le modifiche puntano a favorire il riuso degli immobili esistenti, soprattutto nei contesti urbani consolidati, riducendo la dipendenza dalle previsioni puntuali degli strumenti urbanistici comunali.

Forza Italia, nello specifico, punta forte sui cambi d'uso da ufficio ad abitazione, che devono essere favoriti sempre che siano rispettate le regole sull'agibilità.

Stato legittimo: dentro anche i condoni?

Alcuni emendamenti propongono di includere, tra gli elementi utili per l'attestazione dello stato legittimo, anche le pratiche di condono edilizio del 1985, 1994 e 2003.

Distanze tra costruzioni, altezze e rapporti di vicinato

Sul tema delle distanze legali, gli emendamenti mirano a chiarire il rapporto tra normativa statale e regolamenti locali, rafforzando il ruolo delle previsioni urbanistiche comunali. Si introduce una maggiore flessibilità per gli interventi di recupero e rigenerazione, evitando che il rispetto rigido delle distanze impedisca interventi di riqualificazione del costruito.

Attenzione anche alla richiesta di deroga ai limiti urbanistici: con un emendamento di Fratelli d'Italia, si chiede infatti di prevedere deroghe ai limiti di densità edilizia e di altezza contenuti negli strumenti urbanistici e nel DM 1444/1968, se necessari a realizzare interventi di rigenerazione urbana e recupero del patrimonio edilizio esistente.

FAQ TECNICHE: Nuovo Codice Edilizia e Costruzioni: primi emendamenti

Che cosa cambia con gli emendamenti al Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni?
Gli emendamenti incidono su sanatorie, titoli edilizi, cambi d’uso, distanze e rapporti tra Stato e Comuni. L’obiettivo è ridurre il contenzioso e rendere più flessibile la gestione degli abusi minori e del recupero edilizio.

La sanatoria semplificata diventa davvero “all inclusive”?
Le proposte mirano ad ampliare l’art. 36-bis, estendendo la doppia conformità anche a difformità oggi escluse, purché sussista la conformità urbanistica sostanziale, riducendo i casi di demolizione automatica.

Sono previste sanatorie anche in materia sismica?
Sì. Gli emendamenti introducono procedure di regolarizzazione postuma per opere prive di autorizzazione sismica, a condizione che sia attestata la sicurezza strutturale, con responsabilità tecnica dei professionisti e controlli ex post.

Cosa cambia per i cambi di destinazione d’uso senza opere?
I cambi d’uso vengono considerati processi fisiologici di riuso del patrimonio edilizio. Si riducono i casi di titolo oneroso, favorendo in particolare la conversione di uffici in abitazioni nei contesti urbani consolidati.

Come incidono gli emendamenti su distanze e limiti urbanistici?
Si rafforza il ruolo della pianificazione comunale e si introduce maggiore flessibilità per recupero e rigenerazione, prevedendo possibili deroghe ai limiti del DM 1444/1968 quando necessarie alla riqualificazione del costruito.

TUTTI GLI EMENDAMENTI DELLA MAGGIORANZA PRESENTATI AL DDL DELEGA "CODICE EDILIZIA E COSTRUZIONI" SONO SCARICABILI IN ALLEGATO