Condono edilizio e limite 750 mc: irrilevante la riduzione successiva del volume

Non sempre si può sistemare tutto e se un immobile abusivo è troppo grande per essere condonato resta destinato alla demolizione, anche se nel tempo sono stati eseguiti lavori per ridurne il volume.
La Corte di Cassazione conferma, con la sentenza n. 9839/2026, che non si può “aggiustare” dopo ciò che era già irregolare all’origine.

Vediamo il caso…

Condono edilizio e limiti di volumetria: la Cassazione dice no oltre i 750 mc

Un immobile viene realizzato senza autorizzazioni edilizie. Esso è composto da più livelli con una superficie superiore a 250 mq.

Il proprietario, condannato già nel 1998, era stato destinatario di un ordine di demolizione.
Negli anni successivi, lo stesso proprietario aveva tentato di regolarizzare la situazione presentando una domanda di condono edilizio nel 2004.

Il percorso amministrativo è stato complesso, tra concessioni in sanatoria rilasciate e poi annullate, ricorsi al TAR e nuovi provvedimenti comunali. Si è quindi sviluppato un contenzioso durato oltre vent’anni.

La Cassazione ha precisato che al momento in cui sia stata “(…) presentata istanza di condono dell’immobile (...) il volume dell’immobile era certamente superiore ai 750 mc previsti dalla legge, per cui i ripetuti interventi volti a conformarlo a legge non erano condonabili, non potendo aggirarsi la disciplina legale spostando arbitrariamente in avanti nel tempo il termine finale previsto dalla legge per ottenere il condono. (…) In particolare, il perito nominato su incarico del tribunale ha precisato che i lavori di demolizione non avevano portato un’effettiva riduzione della volumetria complessiva dell’immobile in quanto, ai fini del condono edilizio, il volume totale è dato dalla volumetria complessiva misurata “vuoto per pieno” di tutte le parti costruite fuori ed entroterra, con esclusione dei balconi e delle terrazze scoperte, dovendosi così calcolare anche il volume del locale seminterrato, i cui accessi sono stati chiusi senza alcuna modifica alla sua consistenza, nonché misurare “vuoto per pieno” il piano rialzato, oltre al volume del primo piano. La disamina del regolamento edilizio del Comune *** ***, si legge nell’ordinanza, non contiene alcuna specifica disposizione che escluda dal calcolo dei volumi il piano rialzato che, invece, la parte non considera, come se si trattasse di un cortile aperto. All’atto del sopralluogo effettuato dal perito del tribunale l’immobile aveva, dunque, un volume di circa 1269 mc complessivi, computandosi nel calcolo non solo l’abitazione al primo piano ma anche il volume edificato del piano seminterrato e il volume calcolato “vuoto per pieno” al piano terra.”
Nel 2004, quando è stato chiesto il condono, l’immobile superava il limite di 750 mc e quindi non era considerabile come sanabile.

Gli interventi successivi volti a ridurre il volume sono da considerarsi irrilevanti in quanto un’opera deve essere condonabile già prima della scadenza prevista dal condono stesso. Inoltre, il perito chiarisce che il volume va calcolato considerando tutte le parti costruite, anche quelle interrate o rese inutilizzabili con il criterio del “vuoto per pieno”. Quindi conterebbe l’intera volumetria dello stabile e non solo quella degli spazi effettivamente utilizzati.

Di conseguenza nel caso in essere andrebbe incluso anche il seminterrato e il piano terra, per cui l’edificio arriverebbe ad oggi (considerando le riduzioni volumetriche) a circa 1269 mc, restando ancora ben oltre i limiti di legge.

Il condono edilizio non è uno strumento per regolarizzare qualsiasi abuso, ma solo quelli che rispettano condizioni precise già all'atto dell'istanza. Non basta, quindi, tentare di “correggere” un abuso dopo la scadenza dei termini o modificare l’immobile per rientrare nei limiti della norma.
La chiusura di varchi e accessi non incide sulla volumetria dell’immobile in se,
che va calcolata “vuoto per pieno” considerando tutte le parti costruite, anche se rese inaccessibili.
Ne consegue che tali interventi non determinano una reale riduzione del volume e non possono rendere l’opera condonabile.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: condono edilizio, limiti volumetria, abuso edilizio, demolizione.

FAQ TECNICHE - Condono edilizio: limite 750 mc

Che cosa disciplina il condono edilizio nei limiti di volumetria?
Il condono edilizio consente la sanatoria di abusi solo entro limiti dimensionali e temporali definiti dalla legge.
Il parametro volumetrico è vincolante e va verificato alla data della domanda.
Oltre soglia, l’opera resta non sanabile e soggetta a demolizione.

Come si applica il limite dei 750 mc?
Il limite dei 750 mc costituisce soglia massima per l’ammissibilità della sanatoria.
La verifica riguarda la volumetria complessiva dell’immobile abusivo.
Superato il limite, la domanda di condono è inammissibile.

Come si calcola la volumetria “vuoto per pieno”?
Il criterio “vuoto per pieno” considera il volume complessivo delle parti costruite.
Sono inclusi piani interrati, rialzati e superfici chiuse.
Restano esclusi solo elementi accessori come balconi e terrazze aperte.

Le modifiche successive possono ridurre la volumetria rilevante?
No, le modifiche successive non incidono sul dato volumetrico rilevante.
Conta la situazione al momento della presentazione dell’istanza di condono.
Riduzioni postume non modificano l’inammissibilità originaria.