Condomini ed EPBD IV: riqualificare il singolo appartamento senza cappotto

Il patrimonio edilizio italiano invecchia più in fretta di quanto si rinnovi, e l'EPBD IV rende la riqualificazione un obbligo con scadenze precise. Raramente il focus delle analisi sono gli appartamenti in condominio, nonostante in alcune regioni questa tipologia rappresenta una grande quota dell’esistente da riqualificare. In assenza di un intervento sull'involucro esterno comune, si può valutare la sostituzione dei radiatori con un sistema radiante a bassa temperatura - allacciato anche al generatore centralizzato esistente -, infissi, VMC e coibentazione interna, progettati come un unico sistema centrato sul riscaldamento.

EPBD IV e patrimonio edilizio italiano: perché accelerare la riqualificazione energetica

Classi energetiche degli edifici italiani: oltre il 45% è ancora in classe F e G

Il tema non è più “se” riqualificare, ma “quanto in fretta”. I dati del VI Rapporto Annuale sulla Certificazione Energetica degli Edifici (RACEE 2025), curato da ENEA e dal Comitato Termotecnico Italiano, restituiscono una fotografia netta del parco residenziale italiano: nel 2024 le classi F e G rappresentavano ancora il 45,3% degli edifici residenziali certificati, in calo di soli tre punti percentuali rispetto al 2023. Se si restringe l'analisi alle sole abitazioni a uso continuativo, la polarizzazione verso il basso è ancora più marcata: F e G insieme superano il 51% del totale, mentre le classi A restano una nicchia, sotto il 12%. Il fattore più determinante resta l'epoca costruttiva: gli edifici realizzati prima del 1945 mostrano un indice di prestazione energetica globale (EPgl) fino a tre volte superiore rispetto alle costruzioni più recenti.

SIAPE e APE: quanto rappresentano davvero il patrimonio edilizio italiano?

È però necessario chiedersi se questa fotografia, che si basa sui dati del SIAPE sia veritiera e possa effettivamente essere estesa a tutti gli immobili in Italia.

Il portale SIAPE, pur rappresentando lo strumento nazionale di riferimento per il monitoraggio energetico del patrimonio edilizio, restituisce oggi un'immagine solo parziale dello stock immobiliare italiano.

A fronte di circa 8,6 milioni di APE cumulativamente registrati dal 2015 (che possono essere relativi ad un immobile oppure ad una porzione di esso, come ad esempio un appartamento in un condominio), il Catasto censisce oltre 68 milioni di unità con rendita, di cui circa 36,4 milioni sono abitazioni (Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare - STATISTICHE CATASTALI 2025 Catasto fabbricati [1]): incrociando questi dati, la quota di patrimonio effettivamente "fotografata" da un attestato di prestazione energetica si attesta indicativamente tra il 20 e il 25%.

Va ricordato che l'APE è obbligatorio per alcuni eventi specifici come ad esempio la compravendita, la locazione, la nuova costruzione, le riqualificazioni (alcune tipologie): una copertura totale non è mai stata l'obiettivo strutturale del sistema.

Patrimonio edilizio italiano: cosa dicono OMI e Censimento ISTAT sui condomini

Edifici unifamiliari e condomini: la distribuzione varia fortemente tra le regioni

Il patrimonio immobiliare italiano, fotografato dalle Statistiche Catastali 2025 dell'Agenzia delle Entrate, conta oltre 79 milioni di beni censiti, in crescita dello 0,6-0,7% rispetto al 2024, per quasi il 90% di proprietà di persone fisiche.

Il dato catastale, organizzato per categoria (gruppo A residenziale, C commerciale/pertinenze, D produttivo, B collettivo, E particolare), restituisce una fotografia della consistenza fiscale dello stock edilizio, ma non ne descrive la morfologia costruttiva.

Per caratterizzare il costruito in termini di tipologia edilizia - unifamiliare vs. plurifamiliare/condominiale - occorre incrociare questo dato con quello del Censimento ISTAT della popolazione e delle abitazioni, che classifica gli edifici residenziali per numero d'interni.

L'ultimo dato con dettaglio regionale pubblicato (Censimento 2011) mostra che il 51,8% degli edifici residenziali italiani è unifamiliare, con forte variabilità territoriale: si va da quote superiori al 60% in regioni a bassa densità urbana (Sardegna, Molise, Friuli-Venezia Giulia, Puglia) a quote nettamente inferiori in Lombardia, Lazio e Liguria, dove il modello condominiale prevale nelle aree metropolitane.

La lettura congiunta delle due fonti - stock catastale (OMI) e morfologia edilizia (ISTAT) - è necessaria per qualsiasi analisi che richieda di distinguere fabbisogni impiantistici, potenziali di riqualificazione energetica o strategie di ventilazione meccanica differenziate tra edificio singolo e condominio, analizzate di seguito in questo articolo.

Nella Tabella 1 sono rappresentati, per ogni Regione/Prov. Autonoma le suddivisioni degli edifici, a partire dai dati del censimento del 2011 pubblicati nel 2014. In Figura 2 sono estratti alcuni dati percentuali relativi alla Tabella 1.

Tabella 1 – Edifici residenziali per numero d’interni, per regione e ripartizione geografica. Censimento 2011 (valori assoluti). Fonte: ISTAT (2014) [2]

EPBD IV: obiettivi di riqualificazione energetica al 2030, 2040 e 2050

Questo scenario è ormai inserito in una cornice normativa che non lascia più margini di attesa. La direttiva 2024/1275/UE (EPBD IV), è entrata in vigore il 28 maggio 2024 con termine di recepimento al 29 maggio 2026. Ogni Stato membro deve dotarsi di un Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici (National Building Renovation Plan) con traiettorie al 2030, 2040 e 2050, e di un calendario di uscita dalle caldaie a combustibili fossili entro il 2040. Per il non residenziale sono già fissate soglie vincolanti: riqualificazione del 16% degli edifici peggiori entro il 2030, del 26% entro il 2033.

Per il residenziale la logica è equivalente ma calata su target nazionali di riduzione del consumo energetico medio, da centrare attraverso la ristrutturazione prioritaria degli edifici peggiori. È in questo contesto - un patrimonio edilizio che invecchia più velocemente di quanto si rinnovi, e un quadro regolatorio che rende la riqualificazione un obbligo di sistema e non più solo una scelta del singolo proprietario - che la domanda su “come” intervenire diventa centrale. E per una larga parte del patrimonio italiano, fatto di condomini plurifamiliari costruiti nel dopoguerra, “come” intervenire significa fare i conti con un vincolo che la letteratura tecnica affronta raramente: il singolo proprietario che vuole riqualificare il proprio appartamento, senza - o in attesa di - un intervento condominiale complessivo sull'involucro.

Riqualificazione energetica del singolo appartamento in condominio: cosa si può fare

La maggior parte della manualistica su isolamento a cappotto, sostituzione impianti e ventilazione meccanica presuppone un intervento sull'intero edificio, con accesso libero alle facciate esterne.

Nella pratica professionale quotidiana, però, il caso ricorrente è un altro: un proprietario che vuole riqualificare la propria unità immobiliare all'interno di un condominio dove l'assemblea non ha deliberato - o non delibererà a breve - un intervento sull'involucro esterno comune. In questi casi gli interventi possibili si concentrano necessariamente all'interno del perimetro dell'unità: sistema di emissione (radiante), infissi, ventilazione, e coibentazione dal lato interno delle strutture disperdenti.

I quattro interventi trattati in questo articolo (e schematizzati in Figura 3) radiante, infissi, VMC e coibentazione - ruotano attorno a un unico tema centrale: il riscaldamento invernale.

È la voce di consumo energetico più rilevante nel patrimonio residenziale italiano, ed è quella su cui la riqualificazione di un singolo appartamento in condominio può incidere di più, anche in assenza di un intervento condominiale sull'involucro.

Riferimenti normativi essenziali
Per la riqualificazione energetica del singolo appartamento in condominio, i principali riferimenti da considerare sono:
Direttiva (UE) 2024/1275 – EPBD IV: definisce il nuovo quadro europeo per la riduzione dei consumi energetici e la decarbonizzazione del patrimonio edilizio.
UNI EN 1264-3:2021: riferimento per il dimensionamento dei sistemi radianti alimentati ad acqua a pavimento, parete e soffitto.
UNI EN 16798-1:2019 e Appendice Nazionale UNI EN 16798-1:2019/NA:2025: definiscono i parametri dell’ambiente interno e i criteri connessi a ventilazione, qualità dell’aria e prestazione energetica degli edifici.
UNI EN ISO 13788:2013: riferimento per la verifica della temperatura superficiale interna, del rischio di muffa e della condensazione interstiziale, particolarmente rilevante negli interventi di isolamento dall’interno.

Riscaldamento centralizzato e sistema radiante: come funziona l'integrazione

Il sistema di emissione - radiante a pavimento o a soffitto - è il fulcro tecnico del pacchetto e necessita di chiarimenti per la strategia proposta: nella maggior parte dei condomini italiani il generatore di calore è centralizzato - una caldaia condominiale, talvolta in cascata con più unità, che alimenta tutti gli appartamenti tramite una rete di distribuzione comune - e il singolo proprietario non può, nella normalità dei casi, sostituirlo con una pompa di calore individuale.

Le soluzioni radianti proposte in questo articolo non presuppongono quindi la sostituzione del generatore, ma l'allacciamento alla rete di distribuzione condominiale esistente, attraverso un gruppo di miscelazione dedicato installato a valle del collettore della singola unità.

Temperatura di mandata: da 60-65 °C del centralizzato a 28-35 °C del radiante

Il sistema utilizza l'acqua calda dalla rete condominiale - tipicamente a 60-65°C, la temperatura necessaria per alimentare i radiatori tradizionali delle altre unità - e la miscela con l'acqua di ritorno dal circuito radiante, abbassandola alla temperatura di mandata richiesta dal sistema radiante (28-35°C).

Orari di accensione e contabilizzazione: i vincoli del radiante con impianto centralizzato

Due conseguenze pratiche meritano di essere segnalate al proprietario in fase di progetto.

La prima riguarda gli orari di accensione: gli impianti centralizzati sono accesi per un numero di ore stabilito su base nazionale in funzione della zona climatica, mentre il radiante rende il massimo dei suoi benefici - comfort e risparmio - con funzionamento continuativo o quasi prolungato.

In un appartamento allacciato al centralizzato, l'inerzia termica dell'involucro e della massa radiante (soprattutto nel caso del pavimento) diventa quindi un parametro di progetto rilevante, per contenere l'oscillazione di temperatura nelle ore di spegnimento.

La seconda riguarda la contabilizzazione: l'installazione di un impianto radiante in un'unità allacciata al centralizzato non esime dall'obbligo di contabilizzazione del calore e richiede un sistema equivalente di regolazione per singolo ambiente, ai fini della corretta ripartizione delle spese condominiali.

Infissi, VMC e coibentazione interna sono funzionali a questo stesso obiettivo - ridurre il fabbisogno di riscaldamento e permettere all'impianto di lavorare a temperature più basse e più stabili.

Radiante, infissi, VMC e isolamento interno: i 4 interventi da coordinare

Sistemi radianti a bassa temperatura per la ristrutturazione dell'appartamento

Nella ristrutturazione di un appartamento esistente , i sistemi radianti a bassa temperatura restano l'opzione di emissione più coerente con l'obiettivo di efficienza, per due ragioni tecniche convergenti. La prima è il comfort che questi sistemi riescono a fornire. La seconda è la disponibilità, ormai consolidata sul mercato, di sistemi a spessore ridotto (sia a pavimento che a soffitto) pensati esplicitamente per il retrofit, che non richiedono la demolizione del massetto esistente e limitano il sovralzo dei pavimenti.

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L'articolo continua con la trattazione dei seguenti argomenti

• Sostituzione degli infissi: efficienza energetica, tenuta all'aria e rischio condensa
  
• VMC nel singolo appartamento: sistema canalizzato o ventilazione decentralizzata?
  
• Isolamento termico dall'interno: ponti termici, condensa e rischio igrotermico
• Perché isolamento interno, infissi e VMC devono essere progettati insieme

FAQ Tecniche - Riqualificare senza il cappotto: radiante, VMC e coibentazione interna 

Perché la riqualificazione di un appartamento in condominio è diversa da quella di un edificio intero?

Perché nella maggior parte dei casi l'assemblea non ha deliberato — o non delibererà a breve — un intervento sull'involucro esterno comune. Gli interventi restano quindi confinati all'interno del perimetro della singola unità: emissione, infissi, ventilazione e coibentazione dal lato interno, progettati come un sistema unico e non come opere indipendenti.

Si può installare un impianto radiante anche se il condominio ha il riscaldamento centralizzato?

Sì. Non serve sostituire il generatore condominiale: il circuito radiante si allaccia alla rete di distribuzione esistente tramite un gruppo di miscelazione dedicato, che abbassa la temperatura di mandata (28-35°C) rispetto a quella richiesta dai radiatori delle altre unità (60-65°C). È una soluzione impiantistica consolidata, non sperimentale.

Qual è il rischio principale della coibentazione fatta dall'interno, invece che dall'esterno?

Il rischio igrotermico: isolando solo la parete verticale, i punti di continuità strutturale (solai, tramezzi, cassonetti) restano più freddi e diventano soggetti a condensa superficiale e muffa. La letteratura stima che i ponti termici non trattati possano essere responsabili fino al 30% delle dispersioni residue anche dopo l'intervento - per questo la cura del dettaglio conta più dello spessore dell'isolante.

Che tipo di VMC si può installare in un solo appartamento, senza opere sulle parti comuni?

Due opzioni: una VMC canalizzata individuale a doppio flusso (efficienza di recupero 80-90%, ma richiede spazio per le canalizzazioni) o una VMC puntuale decentralizzata con unità a parete perimetrale (foro di circa 8/12 cm, minima invasività). Un'alternativa più recente è la VMC integrata direttamente nel telaio dell'infisso ma grande attenzione deve essere posta all'effettiva capacità di recupero del calore.

Il radiante a parete è un'alternativa valida a pavimento e soffitto, in un appartamento in condominio?

Sì, ed è particolarmente interessante quando si interviene anche sulla coibentazione interna delle pareti perimetrali: sul mercato sono presenti diverse tipologie di sistemi che accoppiano in un unico strato isolamento termico e sistema radiante, da posare direttamente sulla muratura esistente senza la sequenza separata "isolante + massetto + pannello".