La Cassazione penale ribadisce che su un immobile abusivo (non ancora sanato) non possano essere eseguiti nuovi lavori, neppure se di modesta entità o accompagnati da CILA, SCIA o altro titolo edilizio. Inoltre ai fini del condono edilizio il manufatto deve essere ultimato almeno allo stato rustico, con copertura e tamponamenti perimetrali completati.
Il TAR Sicilia annulla un ordine di demolizione per opere interne consistenti nello spostamento di tramezzi non portanti, nella realizzazione di un bagno e nella modifica delle porte. In assenza di interventi su strutture, volume, superfici o destinazione d’uso, è sufficiente la CILA: la sua omissione comporta una sanzione pecuniaria e può essere regolarizzata con una CILA tardiva.
Il TAR della Lombardia chiarisce che il cambio d’uso da ufficio a struttura turistico-ricettiva comporta incremento del carico urbanistico che richiederebbe almeno la SCIA (se non un permesso di costruire), escludendo la CILA. Il tribunale con la sua decisione ha confermato i poteri repressivi del Comune anche a distanza di tempo in caso in cui il titolo edilizio sia ritenuto inidoneo.
La trasformazione di un sottotetto non abitabile in spazio residenziale, con inserimento di nuovi impianti e lavori edili per la realizzazione di adeguate finiture, richiede come titolo edilizio un permesso di costruire, poiché integra un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.
Nel caso esaminato dalla sentenza del TAR della Liguria n. 533/2026 emerge che la CILA non è autonomamente impugnabile se collegata a vicende edilizie già definite da dinieghi di condono e ordini di demolizione, confermando l’inefficacia delle nuove comunicazioni nel caso di interventi in area vincolata.
La sentenza del TAR Lombardia n. 1603/2026 chiarisce che la presenza di abusi edilizi non sanati ha impedito la validità ed efficacia di CILA e SCIA, in quanto lo stato dei luoghi non risultava legittimo. Inoltre il cambio di destinazione d’uso, anche se formalmente qualificato come manutenzione straordinaria, viene valutato in base alla funzione reale delle opere.
Un deposito attrezzi con aumento di volumetria è una nuova costruzione assentibile con permesso di costruire: se, per realizzarlo, si presenta una CILA che il comune non 'contesta' nei termini, non si forma nessun legittimo affidamento e la PA può legittimamente emettere ordinanza di demolizione anche dopo più di un anno
Anche in zona vincolata, la diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria soggetta al semplice regime della CILA. In caso di omessa comunicazione, non è giustificabile l'irrogazione della sanzione demolitoria che presuppone il dato formale della realizzazione dell'opera senza il prescritto titolo abilitativo.
L’acquisto di un immobile può nascondere vizi e difformità edilizie. Per tutelarsi, l’acquirente deve denunciare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta e, se necessario, presentare una CILA al Comune per regolarizzare l’immobile. Il mancato rispetto dei termini legali comporta la perdita del diritto a riduzione del prezzo o risarcimento.
La modifica dell’andamento naturale del terreno e le pavimentazioni che creano superfici permanenti talvolta non permeabili non rientrano nell’edilizia libera. Una recente sentenza del TAR Lombardia ribadisce che interventi come contenimenti, vialetti e traversine, quando alterano lo stato dei luoghi o comportano trasformazioni urbanistiche percepibili, richiedono un titolo abilitativo. Spetta al proprietario dimostrare che le opere non abbiano invece modificato il terreno, in base al principio della “vicinanza della prova”.
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) non costituisce un provvedimento amministrativo impugnabile, ma una dichiarazione del privato i cui effetti si producono per legge senza un intervento della PA. Secondo la sentenza TAR Lazio n. 11791/2025, il terzo interessato non può proporre ricorso diretto contro la SCIA edilizia, ma solo sollecitare l’Amministrazione a esercitare i poteri di vigilanza.
La sentenza TAR Lazio n. 10693/2025 chiarisce che la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata non può essere utilizzata per sanare abusi edilizi o per eseguire demolizioni parziali di opere oggetto di ordinanza. Lo strumento resta riservato agli interventi edilizi minori, non riconducibili a permesso di costruire o SCIA.
La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) è un titolo edilizio che consente di avviare lavori di minore entità senza permesso di costruire o SCIA, garantendo però la conformità alle norme urbanistiche e di sicurezza. Conformità che deve essere sottoscritta dal professionista. La sentenza del TAR della Sicilia n. 243/2025 chiarisce che la revoca di concessioni comunali, come l’occupazione di suolo pubblico, non può prescindere dalla validità della CILA: l’amministrazione deve intervenire formalmente sul titolo edilizio prima di contestare l’opera.
Qualunque intervento edilizio, indipendentemente dal tipo e dall'entità, può essere legittimamente eseguito solo su immobili regolari. In caso contrario, l'irregolarità dell'edificio "contamina" anche le nuove opere, che assumono anch'esse carattere abusivo. Se la CILA riguarda un immobile privo di conformità edilizia, il comune può quindi dichiararne l'inefficacia.
La L.R. 12/2025 agevola il recupero di sottotetti e seminterrati, amplia le tolleranze costruttive e ridefinisce le variazioni essenziali. Previsti incentivi e premi volumetrici per demolizioni e ricostruzioni efficienti.
La sentenza Cons. Stato 6322/2025 ribadisce: alla CILA non si applicano i poteri inibitori e conformativi tipici della SCIA (art. 19 L. 241/1990), ma il Comune conserva i poteri di vigilanza e repressione (art. 27 DPR 380/2001), fino a dichiarare l’inefficacia della CILA quando usata per interventi che richiedono SCIA o Permesso di Costruire.
Quando gli interventi coinvolgono elementi portanti, la semplice CILA diventa insufficiente ed è necessaria una SCIA accompagnata dall'autorizzazione sismica rilasciata dal Genio Civile regionale, se l'opera ricade in zona sismica. Nel caso più grave, può essere richiesto il permesso di costruire.
La normativa vigente, in particolare gli artt. 3, 10 e 23 del DPR 380/2001, esclude la possibilità di utilizzare titoli semplificati (come CILA o SCIA alternativa) per opere che comportano un incremento della superficie utile o della volumetria, trattandosi di trasformazioni rilevanti sotto il profilo urbanistico. A conferma di tale principio, la sentenza n. 9474/2025 del TAR Lazio ha ritenuto illegittima la CILA presentata per l’intervento, ribadendo che la loggia, se chiusa stabilmente, perde la sua natura pertinenziale e si configura come ampliamento volumetrico, con conseguente necessità del permesso di costruire.
In materia di CILA, l'illegittimo avvio dell'attività edilizia soggetta a mera comunicazione implica esclusivamente l'applicazione di una sanzione pecuniaria "secca" e non la demolizione
La CILA, pur essendo un titolo abilitativo edilizio semplificato, gode di una certa stabilità e non può essere disconosciuta dal Comune senza un preventivo atto di autotutela. Inoltre, la mancata presentazione comporta solamente una sanzione pecuniaria, senza incidere automaticamente sulla validità dell'intervento, come avviene per SCIA e permesso di costruire.
Mentre per la SCIA l'amministrazione comunale deve esercitare i poteri inibitori o di controllo entro 30 giorni, per la CILA non è previsto alcun termine perentorio per il controllo, ma solo un potere sanzionatorio e repressivo nei casi di irregolarità del documento o esecuzioni di lavori che richiedono titoli abilitativi diversi.
La CILA, comunicazione di inizio lavori asseverata, è un'importante pratica edilizia prevista dall'art. 6 bis del D.P.R. 380/2001. Il Consiglio di Stato ha affrontato la questione dell'efficacia della CILA con la sentenza n. 7743/2024. Quest’ultima ha confermato l'inefficacia della comunicazione a causa della mancanza di requisiti abitativi minimi in un immobile.
Permesso di costruire, CILA e SCIA sono strumenti essenziali nel contesto del Digital Building Permit, permettendo la digitalizzazione dei processi autorizzativi per l'urbanistica, l'edilizia privata, pubblica e le infrastrutture. Il programma di ricerca europeo CHEK si propone di migliorare l'interoperabilità tra sistemi informativi geografici e edilizi, promuovendo una gestione più efficiente e conforme alle normative.
La diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, è considerata attività di manutenzione straordinaria assentibile con CILA. La SCIA serve, invece, in caso di intervento che incide sulle parti strutturali del fabbricato