CILA

L’acquisto di un immobile può nascondere vizi e difformità edilizie. Per tutelarsi, l’acquirente deve denunciare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta e, se necessario, presentare una CILA al Comune per regolarizzare l’immobile. Il mancato rispetto dei termini legali comporta la perdita del diritto a riduzione del prezzo o risarcimento.

La modifica dell’andamento naturale del terreno e le pavimentazioni che creano superfici permanenti talvolta non permeabili non rientrano nell’edilizia libera. Una recente sentenza del TAR Lombardia ribadisce che interventi come contenimenti, vialetti e traversine, quando alterano lo stato dei luoghi o comportano trasformazioni urbanistiche percepibili, richiedono un titolo abilitativo. Spetta al proprietario dimostrare che le opere non abbiano invece modificato il terreno, in base al principio della “vicinanza della prova”.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) non costituisce un provvedimento amministrativo impugnabile, ma una dichiarazione del privato i cui effetti si producono per legge senza un intervento della PA. Secondo la sentenza TAR Lazio n. 11791/2025, il terzo interessato non può proporre ricorso diretto contro la SCIA edilizia, ma solo sollecitare l’Amministrazione a esercitare i poteri di vigilanza.

La sentenza TAR Lazio n. 10693/2025 chiarisce che la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata non può essere utilizzata per sanare abusi edilizi o per eseguire demolizioni parziali di opere oggetto di ordinanza. Lo strumento resta riservato agli interventi edilizi minori, non riconducibili a permesso di costruire o SCIA.

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) è un titolo edilizio che consente di avviare lavori di minore entità senza permesso di costruire o SCIA, garantendo però la conformità alle norme urbanistiche e di sicurezza. Conformità che deve essere sottoscritta dal professionista. La sentenza del TAR della Sicilia n. 243/2025 chiarisce che la revoca di concessioni comunali, come l’occupazione di suolo pubblico, non può prescindere dalla validità della CILA: l’amministrazione deve intervenire formalmente sul titolo edilizio prima di contestare l’opera.

Qualunque intervento edilizio, indipendentemente dal tipo e dall'entità, può essere legittimamente eseguito solo su immobili regolari. In caso contrario, l'irregolarità dell'edificio "contamina" anche le nuove opere, che assumono anch'esse carattere abusivo. Se la CILA riguarda un immobile privo di conformità edilizia, il comune può quindi dichiararne l'inefficacia.

La L.R. 12/2025 agevola il recupero di sottotetti e seminterrati, amplia le tolleranze costruttive e ridefinisce le variazioni essenziali. Previsti incentivi e premi volumetrici per demolizioni e ricostruzioni efficienti.

La sentenza Cons. Stato 6322/2025 ribadisce: alla CILA non si applicano i poteri inibitori e conformativi tipici della SCIA (art. 19 L. 241/1990), ma il Comune conserva i poteri di vigilanza e repressione (art. 27 DPR 380/2001), fino a dichiarare l’inefficacia della CILA quando usata per interventi che richiedono SCIA o Permesso di Costruire.

Quando gli interventi coinvolgono elementi portanti, la semplice CILA diventa insufficiente ed è necessaria una SCIA accompagnata dall'autorizzazione sismica rilasciata dal Genio Civile regionale, se l'opera ricade in zona sismica. Nel caso più grave, può essere richiesto il permesso di costruire.

La normativa vigente, in particolare gli artt. 3, 10 e 23 del DPR 380/2001, esclude la possibilità di utilizzare titoli semplificati (come CILA o SCIA alternativa) per opere che comportano un incremento della superficie utile o della volumetria, trattandosi di trasformazioni rilevanti sotto il profilo urbanistico. A conferma di tale principio, la sentenza n. 9474/2025 del TAR Lazio ha ritenuto illegittima la CILA presentata per l’intervento, ribadendo che la loggia, se chiusa stabilmente, perde la sua natura pertinenziale e si configura come ampliamento volumetrico, con conseguente necessità del permesso di costruire.

In materia di CILA, l'illegittimo avvio dell'attività edilizia soggetta a mera comunicazione implica esclusivamente l'applicazione di una sanzione pecuniaria "secca" e non la demolizione

La CILA, pur essendo un titolo abilitativo edilizio semplificato, gode di una certa stabilità e non può essere disconosciuta dal Comune senza un preventivo atto di autotutela. Inoltre, la mancata presentazione comporta solamente una sanzione pecuniaria, senza incidere automaticamente sulla validità dell'intervento, come avviene per SCIA e permesso di costruire.

Mentre per la SCIA l'amministrazione comunale deve esercitare i poteri inibitori o di controllo entro 30 giorni, per la CILA non è previsto alcun termine perentorio per il controllo, ma solo un potere sanzionatorio e repressivo nei casi di irregolarità del documento o esecuzioni di lavori che richiedono titoli abilitativi diversi.

La CILA, comunicazione di inizio lavori asseverata, è un'importante pratica edilizia prevista dall'art. 6 bis del D.P.R. 380/2001. Il Consiglio di Stato ha affrontato la questione dell'efficacia della CILA con la sentenza n. 7743/2024. Quest’ultima ha confermato l'inefficacia della comunicazione a causa della mancanza di requisiti abitativi minimi in un immobile.

Permesso di costruire, CILA e SCIA sono strumenti essenziali nel contesto del Digital Building Permit, permettendo la digitalizzazione dei processi autorizzativi per l'urbanistica, l'edilizia privata, pubblica e le infrastrutture. Il programma di ricerca europeo CHEK si propone di migliorare l'interoperabilità tra sistemi informativi geografici e edilizi, promuovendo una gestione più efficiente e conforme alle normative.

La diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, è considerata attività di manutenzione straordinaria assentibile con CILA. La SCIA serve, invece, in caso di intervento che incide sulle parti strutturali del fabbricato

Secondo il Tar Roma, per delle opere di demolizione e di costruzione di tramezzi interni è sufficiente la mera comunicazione di inizio attività (ferma la presentazione del relativo progetto asseverato da un tecnico abilitato e salvo denuncia di fine lavori).

La chiusura su tutti i lati di quello che era dapprima un patio coperto, ma aperto su due lati, determina una modifica del prospetto ed un aumento di volumetria che impedisce di ritenere applicabili gli artt. 6 e 22 comma 2 e 2 bis del Testo Unico Edilizia tema di interventi di edilizia libera e interventi realizzabili a mezzo SCIA.

Il processo di liberalizzazione dei procedimenti in edilizia ha posto fin qui forse più problemi di quanti non ne abbia risolti; certamente ha indotto l’interprete a ri-costruire (o forse meglio “a costruire ex novo”) un assetto logico-giuridico che ancora non ha trovato unanime configurazione.
Il che è fonte di incertezze operative che si riflettono inevitabilmente sulla certezza della legittimità degli esiti di questi procedimenti; tema che abbiamo già più volte affrontato e che torna di attualità nella disamina della recentissima sentenza del Consiglio di Stato qui in commento.
Ermete Dalprato

Nell’articolo vengono descritti i chiarimenti dopo la Circolare n.13/E e le novità relativi al Superbonus post Decreto Aiuti-quater, Legge di Bilancio 2023 e Decreto Cessioni. Inoltre, con il DL 11/2023 si ha un'interpretazione autentica in tema di varianti, non solo alla CILA-S, ma anche rispetto ai titoli edilizi afferenti bonus fiscali diversi.

Anche dopo il Decreto Semplificazioni, per il Testo Unico Edilizia le modifiche di destinazione d'uso che possono conseguire agli interventi riconducibili al concetto di manutenzione straordinaria assentibili con CILA sono solo quelle tra categorie urbanistiche omogenee.

La (RPT) Rete Professioni Tecniche ha presentato alla Commissione Finanze della Camera delle proposte e delle modifiche necessarie per cercare di trovare delle soluzioni concrete all'attuale situazione per aiutare il settore dell'edilizia italiana.

Per il TAR Roma, la collocazione di una canna fumaria rientra a pieno titolo nella categoria dei lavori di manutenzione straordinaria e/o di restauro e di risanamento conservativo di cui all'art. 22, comma 1, lett. a) e b) del Testo Unico Edilizia, per i quali serve la SCIA

La nuova Legge di Bilancio del 2023 e per il triennio 2023-2025, entrata in vigore il primo gennaio di quest'anno, ripropone e in parte modifica la tematica dei bonus edilizi. Il Bonus Facciate scomparirà, sono prorogati l’Ecobonus, il Sismabonus e il Bonus per l’abbattimento delle barriere architettoniche, ma è il Superbonus che continuerà ad essere il protagonista della scena. Vediamo insieme cosa prevede sul tema di pratiche e tempistiche.