Demolizione e ricostruzione: il TAR Lombardia chiarisce i criteri per distinguere, nel caso esaminato, tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, con effetti sulla SCIA alternativa al permesso di costruire e sulla necessità del piano attuativo.
La Cassazione, dichiarando inammissibile i ricorsi, richiama i principi sulla demolizione e ricostruzione, distinguendo tra nuova costruzione e ristrutturazione edilizia. Nel caso esaminato, l’intervento è stato qualificato come nuova costruzione e, per le sue dimensioni, è stato ritenuto necessario il piano attuativo e il permesso di costruire, senza possibilità di ricorrere alla SCIA.
Il TAR della Puglia chiarisce che, nel caso esaminato, il lieve spostamento planimetrico dell’edificio non costituisce variazione essenziale e che la documentazione antisismica, pur necessaria per l’inizio dei lavori, non rappresenta un presupposto per il rilascio del permesso di costruire.
La ristrutturazione edilizia ricomprende anche interventi che conducono a modifiche radicali dell'edificio preesistente, ivi inclusa la demo-ricostruzione con differenti collocazioni spaziali, caratteristiche architettoniche e, in determinati casi, volumetriche del nuovo edificio. E' quindi necessaria la preesistenza di un fabbricato, mentre la nuova costruzione si concretizza in una trasformazione del territorio implicante un consumo di suolo del tutto nuovo.
La demolizione e ricostruzione può configurarsi come ristrutturazione edilizia oppure come nuova costruzione in funzione dei presupposti normativi e urbanistici applicabili. Il caso Torre di Milano mostra quanto interpretazioni non uniformi possano incidere su titoli edilizi, responsabilità professionali e valutazioni penali.
Rientrano nella ristrutturazione edilizia anche gli interventi volti al ripristino di edifici crollati o demoliti, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Occorre poter ricostruire, almeno in termini di attendibilità, le caratteristiche essenziali del manufatto: sedime, altezza, volumetria, ingombro complessivo e configurazione originaria.
Il TAR dell’Abruzzo chiarisce che, in materia di SCIA e demolizione-ricostruzione, la responsabilità per l’illecito edilizio ricade sul soggetto che ha predisposto il progetto non conforme, escludendo il direttore dei lavori strutturali con ruolo esecutivo, privo di poteri decisionali.
Intervento di demolizione e ricostruzione in ambito urbano complesso caratterizzato da irregolarità geometriche, discontinuità delle fondazioni e vincoli archeologici. Il progetto integra soluzioni strutturali leggere, solai bidirezionali e isolamento sismico con dispositivi friction pendulum. L’approccio adottato consente di ridurre le masse, migliorare la risposta sismica e semplificare le fasi esecutive in cantiere.
La decadenza del permesso di costruire si verifica se i lavori non vengono avviati concretamente entro i termini di legge. Alla luce della sentenza del TAR della Sardegna n. 565/2026, i soli lavori preparatori o interni non sono sufficienti: è necessario un inizio concreto, visibile e coerente con l’intervento edilizio autorizzato.
Una recente sentenza del TAR Lombardia chiarisce il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 del DPR 380/2001. L’accorpamento di più immobili in un unico organismo edilizio, con incremento del carico urbanistico e modifica dell’assetto territoriale, costituisce una trasformazione significativa del territorio e richiede il permesso di costruire, non essendo qualificabile come ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione.
Una CILA presentata al di fuori del proprio paradigma legale non costituisce titolo utile per la sanatoria ex art. 36-bis Testo Unico Edilizia. L'intervento che demolisce quasi integralmente un edificio, mantenendo solo minime porzioni, deve essere qualificato come ristrutturazione edilizia assentibile con permesso di costruire.
Come si trasforma un’ex area industriale degradata in un’infrastruttura urbana a forte valore pubblico? A Udine, la riqualificazione dell’Ex Dormisch risponde a questa domanda con un progetto di rigenerazione che integra funzioni formative, culturali e commerciali. Firmato da Marco Zito e Artico Fracassi architetti, l’intervento è stato coordinato da F&M Ingegneria, dalla progettazione integrata alla direzione lavori e alla sicurezza, restituendo alla città un nuovo polo urbano contemporaneo.
La sentenza n. 20360/2025 della Corte di Cassazione chiarisce quando le variazioni di volume, altezza o sagoma trasformano l’opera in nuova costruzione e come vanno applicate le norme sulle distanze, distinguendo tra prescrizioni degli strumenti urbanistici e parti eccedenti l’edificio originario. La Corte ribadisce inoltre che le tolleranze costruttive del 2% previste dall’art. 34-bis del DPR 380/2001 (introdotto dal Salva Casa) valgono solo nei rapporti con la Pubblica Amministrazione e non rientrano nei conflitti tra privati.
Prima del 2020, la demolizione e ricostruzione con sagoma diversa in area sottoposta a vincolo paesaggistico non poteva essere qualificata come ristrutturazione edilizia (eventualmente assentibil con SCIA), mentre il DL 50/2022 ha concesso importanti aperture, tanto che oggi per gli edifici situati in "aree tutelate per legge" e in aree di notevole interesse pubblico, la ricostruzione con sagoma diversa può essere considerata ristrutturazione edilizia.
Perché un intervento possa essere qualificato come ristrutturazione edilizia ricostruttiva, è necessario che tra il nuovo edificio e quello originario sussista una forma di continuità, da intendersi però solo come rispetto di specifici requisiti: deve trattarsi di un unico immobile oggetto dell’intervento, la demolizione e la ricostruzione devono avvenire in modo contestuale, e la volumetria preesistente deve essere semplicemente riutilizzata, senza introdurre modifiche alla morfologia del territorio.
Per l’efficientamento energetico di una villa di nuova costruzione sulle sponde del Lago di Garda, è stato scelto il sistema di facciata ventilata Isotec Parete che, coniuga elevate prestazioni di isolamento e i benefici della ventilazione per il massimo comfort abitativo.
Quando si procede alla demolizione e ricostruzione di un immobile con ampliamento, non sempre una SCIA alternativa al permesso di costruire può risultare sufficiente. Il TAR Lombardia, con la sentenza n. 2757/2025, ha chiarito che in caso di completa trasformazione dell’edificio preesistente con aumento rilevante della superficie coperta, la SCIA non può sostituire il permesso di costruire.
In zone sottoposte a vincolo paesaggistico, anche un intervento di demolizione e ricostruzione che cambi solo il sedime (la posizione) dell'edificio non può essere qualificato come ristrutturazione edilizia, ma diventa "nuova costruzione", in virtù delle modifiche recate dal DL 76/2020 (Semplificazioni).
Il tema della demolizione e ricostruzione in aree sottoposte a vincolo paesaggistico solleva interrogativi rilevanti circa la qualificazione dell'intervento edilizio come ristrutturazione o nuova costruzione. L'art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001 distingue tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, soffermandosi anche sulle restrizioni applicabili in zone vincolate. La sentenza n. 468/2025 del Consiglio di Stato ha ribadito come in contesti paesaggisticamente tutelati, un intervento che comporti demolizione, traslazione del sedime, modifica della sagoma e cambio di destinazione d’uso non possa essere qualificato come ristrutturazione edilizia, ma costituisca nuova costruzione.
La demo-ricostruzione, pur rientrando nella categoria della ristrutturazione edilizia secondo il DPR 380/2001, rappresenta un intervento complesso che, se attuato in contesti delicati come i centri storici, può generare effetti profondamente impattanti sull’assetto urbano. Il caso esaminato dal TAR Sardegna con la sentenza n. 424/2025 evidenzia i rischi derivanti da un uso distorto di tale strumento. Il Tribunale ha annullato le previsioni urbanistiche che legittimavano un edificio ritenuto abusivo perché realizzato con aumento di volumetria e alterazione tipologica in contrasto con le norme paesaggistiche.
Un intervento di demolizione e ricostruzione rientra nella ristrutturazione edilizia quando non incrementa la volumetria rispetto al preesistente e mantiene sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche fondamentali. Si ricade nella nuova costruzione, invece, se l'intervento comporta una modifica radicale dell'edificio.
Il Consiglio di Giustizia amministrativa per la Regione siciliana amplia la portata della ristrutturazione edilizia, ammettendo la demolizione e ricostruzione su sedime/lotto diverso, anche distante (150 metri), mediante traslazione della volumetria, purché nel rispetto delle regole urbanistiche e regolamentari vigenti.
Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione che prevedono la demolizione e successiva ricostruzione di edifici esistenti, anche con modifiche a sagoma, prospetti, posizione e caratteristiche volumetriche e tipologiche, non è necessario che il nuovo edificio sia una copia esatta del precedente, ma bisogna mantenere una continuità costruttiva con l'immobile originario, ovverosia conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente quanto a sagoma, superfici e volumi.
Il criterio distintivo tra l'intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione è costituito, nel primo caso, dall'assenza di variazioni del volume, dell'altezza o della sagoma dell'edificio.