ristrutturazione edilizia

Degli interventi edilizi incidenti sui prospetti dell'edificio come la realizzazione, al piano terra, di due pianerottoli con relativi gradini, la trasformazione di finestre in porte finestre, la realizzazione di parte del muro di recinzione comprensivo di cancello carrabile e la trasformazione di una vetrata in porta finestra, si configurano come ristrutturazione edilizia pesante e richiedono obbligatoriamente il permesso di costruire.

Demolizione e ricostruzione: il TAR Lombardia chiarisce i criteri per distinguere, nel caso esaminato, tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, con effetti sulla SCIA alternativa al permesso di costruire e sulla necessità del piano attuativo.

Per ottenere un permesso di costruire per la ristrutturazione ricostruttiva di un edificio crollato (rudere) devono essere dimostrabili sagoma, volume, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche del vecchio edificio. Nelle aree vincolate tali elementi devono inoltre essere mantenuti senza incrementi volumetrici. Se mancano, siamo in presenza di una nuova costruzione, non di una ristrutturazione.

Le opere di recinzione e pavimentazione di una porzione del giardino retrostante al locale commerciale, se in ragione della loro natura, consistenza e dimensioni, determinano un'alterazione definitiva e rilevante dell'assetto del territorio con modifica della destinazione urbanistica dell'area da berde pubblico a servizio esclusivo, non sono assentibili in edilizia libera ma richiedono il permesso di costruire

In presenza di opere che incidono su altezza, volumetria, destinazione e caratteristiche dell'intervento assentito, non si è davanti a semplici difformità sanabili tramite SCIA, ma a ristrutturazioni edilizie pesanti, soggette a permesso di costruire. Inoltre, la SCIA ordinaria non può fungere da titolo sanante per opere già realizzate prima della sua presentazione.

Il crollo ha coinvolto almeno un quarto del Palazzo di Giustizia, interessato da lavori di ristrutturazione e ampliamento, distruggendo aule e uffici, tra cui la Corte d'Assise, e rendendo inagibile l'intera parte centrale dell'edificio. Nessuna vittima, mentre sono in corso gli accertamenti per chiarire le cause del crollo.

La ristrutturazione edilizia ricomprende anche interventi che conducono a modifiche radicali dell'edificio preesistente, ivi inclusa la demo-ricostruzione con differenti collocazioni spaziali, caratteristiche architettoniche e, in determinati casi, volumetriche del nuovo edificio. E' quindi necessaria la preesistenza di un fabbricato, mentre la nuova costruzione si concretizza in una trasformazione del territorio implicante un consumo di suolo del tutto nuovo.

Rientrano nella ristrutturazione edilizia anche gli interventi volti al ripristino di edifici crollati o demoliti, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Occorre poter ricostruire, almeno in termini di attendibilità, le caratteristiche essenziali del manufatto: sedime, altezza, volumetria, ingombro complessivo e configurazione originaria.

Se il Piano di recupero comunale esclude dalla ristrutturazione le opere con variazioni di sagoma e incrementi di volume, anche gli interventi edilizi che non superano il 20% del volume dell'edificio principale possono rientrare nelle nuove costruzioni.

La sentenza Corte Costituzionale n. 86/2026 restringe gli interventi edilizi sugli immobili condonati, negando l'accesso pieno alla ristrutturazione trasformativa. Una lettura che contrasta con l'art. 9-bis TUE, con il Decreto Salva Casa e con la recente pronuncia del Consiglio di Stato n. 2848/2026.

Il concetto di ristrutturazione postula che sia possibile individuare, in maniera pressoché certa, l'esatta cubatura e sagoma d'ingombro del fabbricato su cui intervenire. Pertanto, costituisce nuova opera la ricostruzione su ruderi o su di un edificio già da tempo demolito (anche in parte) o diruto.

Perché una pergotenda possa ritenersi tale occorre che sia la tenda l'elemento principale dell'opera. In caso di dimensini significative del manufatto (superficie complessica superiore ai 90 mq) e con imponenti strutture fisse, siamo in presenza di una ristrutturazione edilizia per la quale serve il permesso di costruire.

Il Testo Unico Edilizia, aggiornato al DL Salva Casa, ricomprende tra le opere realizzabili in edilizia libera le pergotende destinate alla protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, costituite da elementi mobili o regolabili, anche dotate di strutture di sostegno fisse, purché non idonee a determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso né a comportare variazioni di volume o superficie. Se si crea nuovo volume, serve però il permesso di costruire

Sull'immobile condonato è possibile effettuare tutti i tipi di interventi edilizi consentiti per un immobile legittimamente assentito, compresa la ristrutturazione edilizia, visto che la sanatoria comporta piena legittimità urbanistico-edilizia all'edificio.

Un intervento di ristrutturazione integrata ha migliorato la durabilità dell’edificio grazie a soluzioni avanzate di impermeabilizzazione Volteco. Dalle fondazioni alla copertura, ogni superficie è stata protetta contro acqua, umidità e agenti atmosferici.

La trasformazione della soffitta in unità abitativa che comporta un mutamento sostanziale di destinazione d'uso, con incremento della superficie utile e del carico urbanistico, è abusiva senza permesso di costruire. Ma se non c'è aumento di volume e gli interventi sono assentibili con CILA o SCIA, il cambio d'uso si può fare con la SCIA in virtù delle semplificazioni del Salva Casa

Tra i lavori ammessi a beneficiare del Bonus Ristrutturazioni 2026 (50% sulle prime case, 36% per gli altri edifici) figurano anche le misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti penalmente illeciti da parte di terzi, come gli interventi relativi a porte blindate o rinforzate

La sentenza n. 233/2026 del TAR Emilia-Romagna chiarisce i limiti delle tolleranze costruttive: scostamenti minimi tra progetto e opera sono ammessi, ma non interventi che trasformano l’edificio. Frazionamenti, soppalchi e modifiche dei prospetti configurano una ristrutturazione edilizia maggiore (difformità maggiore) e richiedono un permesso di costruire, con possibile ordine di demolizione in caso di abuso edilizio.

La distinzione tra ristrutturazione e nuova costruzione è fondamentale per determinare le distanze legali tra edifici. Modifiche interne o sopralzi minori possono generare esclusivamente volumi tecnici, non computabili nella volumetria ai fini legali. La Corte di Cassazione con la sentenza n. 2981/2026 ha ribadito che non ogni sopraelevazione viola le norme sulle distanze legali.

Se l'ampliamento di volume che comporta la creazione della veranda è modesto e si innesta sulla struttura già preesistente, l'intervento rientra nella ristrutturazione edilizia, per la quale è comunque richiesto il permesso di costruire. La sua assenza è sanzionabile ai sensi dell'art. 33 del TU Edilizia e non dell’art. 31, senza quindi l'applicazione dell’acquisizione gratuita e della sanzione pecuniaria.

Una recente sentenza del TAR Lombardia chiarisce il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 del DPR 380/2001. L’accorpamento di più immobili in un unico organismo edilizio, con incremento del carico urbanistico e modifica dell’assetto territoriale, costituisce una trasformazione significativa del territorio e richiede il permesso di costruire, non essendo qualificabile come ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione.

L’articolo approfondisce la distinzione tra restauro conservativo e ristrutturazione edilizia sui soppalchi preesistenti, evidenziando come la loro chiusura possa creare nuovi piani computabili nella superficie lorda di pavimento. Vengono analizzate le implicazioni su altezze minime e superfici utili secondo il TAR Lombardia, fornendo anche indicazioni pratiche per la corretta qualificazione degli interventi edilizi.

Se le opere nel loro complesso (lucernaio, spostamento scala, ridistribuzione interna, sostituzione ringhiere, motore condizionatore) determinano modifiche della sagoma, dei prospetti e della distribuzione interna, configurando un organismo edilizio differente da quello preesistente, si tratta di ristrutturazione edilizia assentibile con permesso di costruire.

Chiarimenti sulla tesi dell'alternatività tra sanzione ripristinatoria e sanzione pecuniaria per gli interventi in aree non vincolate (ovvero su immobili non vincolati) ma incluse nelle zone omogenee A dello strumento urbanistico (centro storico).