La realizzazione di opere edilizie in zona sismica richiede il rispetto preventivo degli adempimenti previsti dalla normativa antisismica. La Cassazione chiarisce che un parere favorevole acquisito successivamente non può sanare retroattivamente una violazione già commessa.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 25139/2026, affronta il tema della compravendita di immobili con abusi edilizi non dichiarati. Se il venditore nasconde l’esistenza di un ordine di demolizione, l’acquirente può avere diritto alla riduzione del prezzo di vendita e al risarcimento dei danni. La sentenza chiarisce inoltre i criteri per calcolare la riduzione del prezzo e stabilisce su chi ricada l’onere della prova tra condotta lesiva e le conseguenze economiche derivanti dalle irregolarità urbanistiche.
La Cassazione chiarisce che, ai fini del terzo condono edilizio, il limite volumetrico di 3.000 m³ per le nuove costruzioni residenziali deve essere rispettato alla data del 31 marzo 2003. Non è possibile demolire successivamente la parte eccedente per rendere l’immobile condonabile, né una circolare ministeriale può derogare alla legge.
La Cassazione dichiara inammissibile il ricorso contro la sentenza che aveva disposto la demolizione di una tettoia costruita sul confine: le testimonianze non hanno provato il possesso continuativo necessario per l’usucapione. A tal proposito, un ruolo determinante è stato attribuito all’aerofotogrammetria del 1977, valutata insieme alle testimonianze raccolte nel processo.
La Cassazione conferma l’ordine di demolizione di una veranda abusiva e di un vano accessorio, chiarendo che il diritto all’abitazione va bilanciato con la tutela del territorio e dell’ambiente. La rimozione è proporzionata quando riguarda pertinenze e l’abitazione principale resta concretamente utilizzabile.
La Cassazione lascia fermo il dissequestro parziale di un resort coinvolto in una indagine per lottizzazione abusiva, abusi edilizi e reati paesaggistici. Per i villini oggetto di condono edilizio, le differenze di volume tra la domanda del 1986 e l’integrazione del 2017 sono state ricondotte a diversi criteri di calcolo, non a nuove opere.
Il Salva Casa ha ampliato la sanabilità delle variazioni essenziali, avvicinandole alle parziali difformità. L’articolo analizza le possibili incongruenze del sistema repressivo e le difficoltà operative delle demolizioni d'ufficio, proponendo una riflessione sulla coerenza tra sanatoria e sanzioni.
L'ordinanza di demolizione è illegittima se ignora una precedente autorizzazione e non spiega perché le opere accertate debbano essere considerate abusive. L'esistenza di un precedente titolo edilizio impone infatti al comune di stabilire quale sia l'effettivo rapporto tra ciò che era stato autorizzato e ciò che è stato materialmente realizzato.
Anche gli interventi consistenti nell'innalzamento del muro di contenimento vanno ascritti alla categoria della nuova costruzione e necessitano perciò, affinché possano essere realizzati, del previo rilascio del permesso di costruire.
La sanatoria edilizia ex art. 36-bis del Testo Unico Edilizia (cd. sanatoria semplificata o asincrona) lascia aperti dubbi sugli effetti penali. L'uso del termine "oblazione" non è coordinato con l'art. 45 e potrebbe non garantire l'estinzione del reato, creando possibili disparità rispetto alla sanatoria ex art. 36.
La Cassazione chiarisce che una tettoia stabilmente realizzata, non qualificabile come pertinenza o opera precaria, debba richiedere il permesso di costruire secondo la normativa statale, confermando la prevalenza dei principi del Testo Unico dell’Edilizia sulla disciplina regionale incompatibile con essi.
Nelle procedure di condono edilizio in area vincolata il parere della Soprintendenza è necessario e vincolante, ma la decisione finale e l'eventuale successiva ordinanza di demolizione appartengono alla competenza del Comune.
Una pergotenda di 25 metri quadrati, chiusa nei tre lati liberi con vetrate totalmente apribili del tipo a pacchetto e copertura in telo del tipo P.V.C. scorrevole su binari, non è assentibile liberamente ma richiede il permesso di costruire in quanto l'assetto complessivo delle opere realizza uno spazio chiuso e stabile idoneo a creare nuovo volume e a mutare la destinazione d'uso dell'area esterna.
La Cassazione conferma che le tolleranze costruttive introdotte dal Salva Casa non possono essere utilizzate per giustificare, nel caso esaminato, nuove volumetrie realizzate senza permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica.
Il termine di novanta giorni, fissato dall'articolo 31, comma 3, del dpr 380/2001 per eseguire un ordine di demolizione decorso il quale il comune può acquisire gratuitamente l'immobile al suo patrimonio, è sospeso dalla pronuncia cautelare o dalla sentenza di primo grado del giudice amministrativo favorevole al ricorrente e riprende a decorrere a seguito della comunicazione di un provvedimento giurisdizionale di segno contrario.
I provvedimenti in materia edilizia, compresi quelli repressivi, sanzionatori e di sanatoria, appartengono alla competenza gestionale dei dirigenti comunali: la firma di un 'semplice' istruttore non basta e in tal caso l'atto è nullo.
Condono edilizio chalet in campeggio: il TAR per l'Abruzzo ha chiarito che, nell’ambito del condono previsto dalla legge n. 724/1994, gli chalet che presentano caratteristiche di opere edilizie e volumetria superiore al limite di 750 mc non possono ottenere la sanatoria.
Il bonus edilizio decade per abuso solo in casi precisi: l'art. 49 Dpr 380/2001 fissa la soglia storica del 2%, ma dopo il decreto Salva Casa le tolleranze dell'art. 34-bis arrivano fino al 6%. Per il superbonus in CILA-S la decadenza opera solo in quattro casi tassativi.
L'opera abusiva realizzata a meno di 60 metri dall'autostrada non è sanabile, in quanto vige il vincolo di inedificabilità imposto per le c.d. fasce di rispetto dagli articoli 26 e seguenti del Codice della Strada.
Con l’ordinanza n. 6289/2026 la Corte di Cassazione chiarisce che la rimozione di opere abusive in comunione è una misura di conservazione del bene e in quanto tale il giudice può superare lo stallo tra comproprietari, autorizzando direttamente uno dei partecipanti a eseguire i lavori.
Il TAR della Sardegna con sentenza n. 58/2026 ha annullato il diniego comunale di accertamento di conformità, chiarendo che l’immobile non era mai stato validamente acquisito al patrimonio pubblico e che il proprietario restava quindi legittimato a presentare l’istanza di sanatoria.
Il TAR della Sicilia (sent. n. 1647/2026) conferma la demolizione di numerose opere abusive chiarendo che il condono edilizio non può fondarsi su formulazioni generiche, come “accessori e pertinenze”, prive di specifica individuazione delle opere.
Se l'ordinanza di demolizione è scarnamente motivata e carente di un'adeguata istruttoria, priva di documentazione ad hoc che comprovi la specifica abusività dell'opera edilizia, il provvedimento è illegittimo e va annullato
Nel caso esaminato dalla sentenza del TAR della Liguria n. 533/2026 emerge che la CILA non è autonomamente impugnabile se collegata a vicende edilizie già definite da dinieghi di condono e ordini di demolizione, confermando l’inefficacia delle nuove comunicazioni nel caso di interventi in area vincolata.