abusi edilizi

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 34813/2025, conferma la condanna per lavori edilizi eseguiti senza permesso di costruire, chiarendo i limiti del decreto “Salva Casa”. Gli interventi abusivi, che hanno comportato modifiche sostanziali, non possono essere regolarizzati tramite sanatoria se il permesso di costruire ottenuto riguarda opere sostanzialmente diverse da quelle realizzate e/o risulta assente la doppia conformità prevista dalla legge.

La sentenza TAR Lombardia n. 2065/2025 ribadisce un principio fondamentale in materia di abusi edilizi ossia senza prove certe e documentali sulla data di realizzazione nessuna opera può considerarsi legittima o sanabile tramite condono edilizio. Il tempo trascorso e l’inerzia del Comune non generano alcuna sanatoria automatica.

In materia di applicazione di sanzioni amministrative, anche con riferimento all’ordine di demolizione degli abusi edilizi, in virtù di quanto disposto dal Testo Unico Edilizia, soggetto passivo del provvedimento è comunque sia il proprietario (anche se all'oscuro dei fatti), fermo quanto potrà incombere sul reale autore dell'abuso.

La sentenza TAR Toscana n. 1390/2025 conferma la legittimità delle ordinanze comunali su locali accessori trasformati in spazi residenziali e tettoie realizzate in difformità dal titolo edilizio, sottolineando che l’uso effettivo degli ambienti e di strutture aggiuntive prevalgono su quanto dichiarato nel titolo autorizzativo.

La fiscalizzazione degli abusi edilizi è una procedura che sostituisce la demolizione con il pagamento di una sanzione pecuniaria per interventi edilizi realizzati in difformità dal titolo abilitativo. Il TAR Veneto, nella sentenza n. 763/2025, conferma che le sanzioni edilizie si applicano secondo la normativa vigente al momento della determinazione sanzionatoria.

Il TAR del Lazio, con la sentenza n. 13598/2025, chiarisce che l’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 non si applica a opere successive, come le verande realizzate dopo la costruzione di un edificio, confermando l’obbligo di possedere un titolo edilizio anche per interventi apparentemente minori. La decisione sottolinea l’importanza di distinguere tra difformità tecniche contemporanee alla costruzione e interventi aggiuntivi non autorizzati.

Tettoie e cambi di destinazione d’uso possono sembrare interventi minori, ma in realtà possono configurare veri e propri abusi edilizi se realizzati senza titolo abilitativo. La sentenza del TAR Liguria n. 519/2025 chiarisce che anche una tettoia non ancorata al suolo o un locale trasformato in “sala musica” richiedano il permesso di costruire, trattandosi di interventi che modificano l’assetto del territorio e aumentano il carico urbanistico.

Un permesso in sanatoria che non consideri alcuni degli interventi effettivamente realizzati, o che comunque li consideri, ma sia per qualsivoglia ragione inidoneo a sanare uno o più di essi, deve ritenersi integralmente illegittimo in quanto concreta una sostanziale elusione dei requisiti di cui all'art. 36 del Testo Unico Edilizia.

Per la Corte Suprema è illegittimo, e tale da non determinare l'estinzione del reato edilizio di cui all'art. 44, lettera b) del Testo Unico Edilizia, il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria condizionato all'esecuzione di specifici interventi finalizzati a ricondurre il manufatto abusivo nell'alveo di conformità agli strumenti urbanistici

Il pergolato non necessitante di titolo abilitativo è solo quella struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore, realizzata con materiali leggeri, senza fondazioni, di modeste dimensioni e di facile rimozione, la cui finalità è quella di creare ombra mediante piante rampicanti o teli cui offrono sostegno.

Interventi edilizi come coperture, tettoie, pergolati e altre strutture fissate in modo stabile al suolo, non facilmente rimovibili e destinate a realizzare nuovi volumi o superfici in modo permanente, possono essere realizzati solo con il permesso di costruire

La SCIA in sanatoria è uno strumento essenziale per regolarizzare interventi edilizi realizzati senza titolo o in difformità dallo stesso. Tale strumento è stato modificato di recente dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024). Tuttavia, il Consiglio di Stato (sentenza n. 2807/2025) ne ha chiarito i limiti applicativi: non può essere utilizzata per trasformazioni che comportano incrementi volumetrici, come nel caso di un parcheggio coperto trasformato in locale commerciale. La pronuncia ribadisce che la SCIA in sanatoria è ammessa solo per opere minori e non per modifiche sostanziali del manufatto.

Le opere di scavo, di sbancamento e di livellamento del terreno, finalizzate ad usi diversi da quelli agricoli, in quanto incidono sul tessuto urbanistico del territorio, sono assoggettate a titolo abilitativo edilizio e sono quindi illegittime se eseguite in mancanza di autorizzazioni.

La sentenza TAR Lazio n. 10693/2025 chiarisce che la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata non può essere utilizzata per sanare abusi edilizi o per eseguire demolizioni parziali di opere oggetto di ordinanza. Lo strumento resta riservato agli interventi edilizi minori, non riconducibili a permesso di costruire o SCIA.

Tettoie di copertura e ad uso deposito, pensiline metalliche e gazebi che presentano un carattere non temporaneo, in quanto durevolmente asserviti all'attività commerciale svolta in loco e non già destinate a soddisfare fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, necessitano, come tali, dei relativi titoli abilitativi cioè del permesso di costruire.

Un capannone di ben 80 metri quadri ancorato su una base di calcestruzzo alta 30 cm circa che si presenta di rilevanti dimensioni planovolumetriche determina senza dubbio una trasformazione edilizia che aggrava in via autonoma il carico urbanistico, e necessita del permesso di costruire per essere realizzati.

Il decreto “Salva Casa” (Legge 105/2024) semplifica la regolarizzazione degli abusi edilizi e introduce nuove regole per lo stato legittimo degli immobili, i mutamenti di destinazione d’uso e la regolarizzazione delle difformità. Tuttavia, la sua applicazione ai procedimenti edilizi già avviati resta limitata, come chiarito dalla sentenza del TAR del Lazio n. 12426/2025.

La DIA o la SCIA in sanatoria presentate successivamente al completamento dell'opera abusiva ed utilizzate come strumento di sanatoria non possono essere ammesse in quanto gli abusi edilizi "pieni", ad eccezione dei casi contemplati dall'art. 37 del dpr 380/2001, possono essere sanati soltanto in forza di titolo edilizio per condono straordinario o per accertamento di conformità.

Fino al 27 luglio 2024 – data di entrata in vigore della “Legge Salva Casa” – l’articolo 32, comma 3, del Testo Unico dell’Edilizia prevedeva che qualsiasi intervento realizzato su immobili soggetti a vincolo paesaggistico fosse automaticamente qualificato come totale difformità dal titolo abilitativo o come variazione essenziale, a prescindere dalle caratteristiche concrete delle opere. In tale situazione non era quindi possibile applicare la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

I manufatti abusivi in condominio rappresentano un fenomeno complesso e rischioso, soprattutto quando realizzati in violazione delle norme antisismiche. La sentenza del Tribunale di Torre Annunziata conferma che il mancato rispetto delle norme antisismiche legittima la richiesta di demolizione e il ripristino dello stato originario, anche in assenza di un rischio immediato, quando sussista un pericolo tangibile per l’integrità strutturale.

Attraverso specifica documentazione tecnica asseverata - come CILA corredata da relazione strutturale, comunicazioni ufficiali e certificato di collaudo con esito dei saggi - è possibile provare che l’eliminazione delle strutture portanti metterebbe a rischio la stabilità dell’immobile. In tale evenienza si applica la misura sostitutiva, nota come "fiscalizzazione dell’irregolarità edilizia" ai sensi dell’art. 34, comma 2, del Testo Unico dell’Edilizia.

Il condono edilizio trasforma abusi in irregolarità sanabili, ma non autorizza nuovi lavori. Il Consiglio di Stato ribadisce che interventi successivi alle domande di condono restano abusivi anche se strettamente connessi alle opere in attesa di condono (fanno eccezione gli interventi manutentivi). La valutazione degli abusi deve considerare l’immobile nel suo complesso e non singoli interventi. Il condono va utilizzato responsabilmente, senza compromettere territorio e vincoli paesaggistici.

Il proprietario dell'immobile che non abbia realizzato le opere abusive ne risponde in ogni caso, essendone esso possessore e non avendo provveduto alla demolizione.

L’autotutela amministrativa consente alla pubblica amministrazione di annullare atti illegittimi ma entro determinati limiti temporali. La sentenza n. 6888/2025 del Consiglio di Stato chiarisce che l’annullamento tardivo di un permesso di costruire è legittimo solo se sussistono false rappresentazioni dei fatti da parte del richiedente. Il pronunciamento definisce così i principi fondamentali per l’applicazione dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990.