doppia conformità

La Corte di Cassazione penale, con la sentenza n. 27220/2026, chiarisce che l’accertamento di conformità non può sanare una lottizzazione abusiva né rendere lecita la trasformazione urbanistica del territorio. Viene ribadita anche la differenza tra accertamento di conformità e condono edilizio, confermando i limiti alla regolarizzazione degli immobili realizzati nell’ambito di una lottizzazione abusiva e privi dei requisiti di conformità urbanistica.

L'art. 36 del dpr 380/2001 (accertamento di conformità classico con doppia conformità sincrona) non consente di modificare successivamente l'immobile per creare i presupposti della sanatoria, mentre in caso di parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, interventi eseguiti in assenza di SCIA e variazioni essenziali, il Salva Casa consente, a determinate condizioni, di subordinare il rilascio della sanatoria all'esecuzione di interventi necessari a garantire il rispetto della normativa tecnica, la sicurezza o la rimozione delle opere non sanabili.

La sentenza del TAR dell'Emilia-Romagna n. 1196/2026 ribadisce che in materia di abuso edilizio la sanatoria è ammessa solo nel rispetto della doppia conformità ex art. 36 d.P.R. 380/2001, escludendo la possibilità di sanatoria parziale quando l’abuso riguarda un intervento edilizio unitario e confermando l’ordinanza di demolizione.

Il TAR della Liguria conferma, nel caso concreto, il rigetto della sanatoria edilizia e l’ordine di demolizione per interventi in totale difformità al permesso di costruire, escludendo la doppia conformità e l’accertamento di compatibilità paesaggistica postuma ai sensi dell’art. 167 d.lgs. 42/2004.

La Cassazione chiarisce che la sanatoria edilizia non basta a revocare un ordine di demolizione: il giudice deve verificare la titolarità dell’immobile e la sussistenza della doppia conformità, pena la conferma dell’abuso edilizio.

In sede di accertamento di conformità, è interamente a carico del privato richiedente, l'onere di dimostrare la cosiddetta doppia conformità necessaria per l'ottenimento della sanatoria edilizia ordinaria ai sensi dell' articolo 36 del Testo Unico Edilizia

La doppia conformità classica, per sanare un abuso, richiede la conformità edilizia e urbanistica dello stesso sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della presentazione dell'istanza, mentre l'accertamento di conformità semplificato ex Salva Casa mitiga la situazione richiedendo 'solamente' la conformità edilizia 'prima' e quella urbanistica 'dopo'.

La cessione di cubatura è uno strumento privatistico che permette di trasferire la volumetria edificabile tra fondi per incrementare la capacità costruttiva. Il TAR della Sicilia chiarisce che un’autodichiarazione non è sufficiente: è necessaria la registrazione e la trascrizione dell’atto per permettere in modo efficace l'utilizzo della propria cubatura ai terzi.

L'istituto dell'accertamento di conformità è volto a sanare gli abusi "formali", ossia ad attestare la "doppia" conformità, alla disciplina esistente al momento della realizzazione e a quella vigente al tempo del rilascio del titolo, di opere realizzate in assenza di titolo ma comunque legittime; non può invece essere utilizzato per legittimare l'esecuzione di opere nuove.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 34813/2025, conferma la condanna per lavori edilizi eseguiti senza permesso di costruire, chiarendo i limiti del decreto “Salva Casa”. Gli interventi abusivi, che hanno comportato modifiche sostanziali, non possono essere regolarizzati tramite sanatoria se il permesso di costruire ottenuto riguarda opere sostanzialmente diverse da quelle realizzate e/o risulta assente la doppia conformità prevista dalla legge.

Il Decreto “Salva Casa” (d.l. n. 69/2024, convertito con legge n. 105/2024) conferma la necessità per opere totalmente abusive della doppia conformità urbanistica ed edilizia, sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16084/2025, ha ribadito che il permesso in sanatoria è impossibile se l’opera è priva dell’autorizzazione sismica preventiva, sottolineando la prevalenza della sicurezza pubblica e dell’integrità strutturale degli edifici.

L'onere probatorio della sussistenza dei requisiti per la sanatoria grava interamente sul richiedente, che deve dimostrare la conformità dell'intervento sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 2965/2025 chiarisce che i progetti di miglioramento strutturale richiesti in sanatoria devono rispettare le norme tecniche vigenti al momento della domanda, respingendo la validità di avalli formali su opere datate e oggi non più conformi. Il principio della “doppia conformità” si conferma centrale per garantire la sicurezza antisismica degli edifici.

La sentenza n. 5288/2025 del Consiglio di Stato chiarisce un tema centrale in materia edilizia, ossia quando il Comune può imporre condizioni o prescrizioni nella SCIA in sanatoria. I giudici di Palazzo Spada confermano che è legittimo il rilascio di titoli edilizi condizionati, purché le prescrizioni non snaturino il provvedimento né impongano sacrifici sproporzionati al privato.

Il requisito della doppia conformità classica perevede che l'opera abusiva debba essere conforme sia alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Nella sanatoria semplificata, basta la conformità edilizia 'prima' e quella urbanistica 'dopo'

In caso di abusi edilizi maggiori, il rilascio del permesso di costruire in sanatoria presuppone indefettibilmente la doppia conformità, ossia la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della sua realizzazione e al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria.

La gestione delle tolleranze in cantiere rappresenta un aspetto fondamentale nell'ambito della realizzazione di progetti edili, inerenti a nuove costruzioni o ad interventi di ristrutturazione. Secondo l'art. 34 bis del DPR 380/2001, sono previsti limiti di tolleranza variabili in base alla superficie utile dell'immobile, evidenziando l'importanza della dichiarazione redatta, da parte di un tecnico abilitato, per certificare lo stato legittimo degli edifici. La sentenza del Consiglio di Stato n. 504/2025 chiarisce ulteriormente l'applicabilità delle tolleranze, stabilendo che non possono giustificare o mascherare interventi non autorizzati.

Con la sentenza n. 1050/2025, il Tar Campania ha annullato una concessione edilizia in sanatoria rilasciata per un complesso immobiliare, evidenziando la mancanza di un’adeguata istruttoria e la stretta connessione tra due condoni successivi, di cui uno già annullato. L’intervento torna così a essere considerato abusivo.

Il concetto di doppia conformità richiesto ai fini della concessione della sanatoria ordinaria e dell'accertamento di conformità presuppone una verifica di rispondenza al regime urbanistico vigente sia all'atto dell’effettuazione dei lavori che della presentazione dell'istanza in senso statico. Ma il Salva Casa, per gli abusi minori, ha rivoluzionato le regole.

In caso di abusi edilizi pieni, per ottenere una sanatoria è necessario rispettare la doppia conformità classica, cioè la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della presentazione della sanatoria. Il Salva Casa ha semplificato invece le cose per gli abusi parziali, quelli senza la SCIA e le variazioni essenziali, concedendo anche la possibilità di una sanatoria condizionata alla realizzazione di specifici interventi.

Il soggetto interessato a sanare l'abuso edilizio deve provare la doppia conformità edilizia e urbanistica dell'opera da regolarizzare, sia con riferimento al momento della realizzazione della stessa, che al momento della presentazione della relativa istanza di sanatoria, nel caso della sanatoria classica ma anche nel caso di quella semplificata (dove è sufficiente, invece, la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda ed edilizia al momento della realizzazione).

L'abuso edilizio maggiore non può ottenere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa, riservata a parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali, per le quali basta la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento. Diverso è il caso delle parziali difformità e delle variazioni essenziali, per le quali invece si può ricorrere alla sanatoria speciale del DL 69/2024.

Per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali, scatta la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa: è sufficiente cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento.

In caso di contenziosi amministrativi su abusi edilizi a cavallo dell'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, il privato può inviare una nuova istanza di sanatoria in base alle regole del DL 69/2024 che 'sospende' la demolizione in attesa di verificare se ci sono le condizioni per la regolarizzazione dell'opera in base alle nuove disposizioni normative.