La Cassazione conferma che le tolleranze costruttive introdotte dal Salva Casa non possono essere utilizzate per giustificare, nel caso esaminato, nuove volumetrie realizzate senza permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica.
Il Testo Unico Edilizia non consente di qualificare come tolleranza costruttiva qualsiasi difformità di modesta entità apparente, ma esclude la violazione edilizia solo quando il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o altri parametri resti entro la soglia prevista rispetto alle misure indicate nel titolo abilitativo.
La sopraelevazione di una costruzione realizzata senza titolo e non sanzionata (in attesa di condono) costituisce ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante, in quanto tale, un nuovo reato. L'intero intervento non è regolarizzabile, essendo inapplicabili le nuove tolleranze costruttive del Salva Casa, che non possono 'salvare' una parte dell'opera lasciando l'abuso originario 'sospeso'.
Il TAR della Sardegna, con la sentenza n. 841/2026, chiarisce che le difformità edilizie nella copertura di una veranda, anche apparentemente contenute e non giustificate da interventi di efficientamento energetico, possono legittimare il diniego all’installazione di impianti fotovoltaici e incidere sulla conformità urbanistica dell’immobile.
Edilizia libera non significa intervento privo di verifiche: il tecnico resta responsabile della corretta qualificazione dell’opera, dei vincoli applicabili e della documentazione prodotta. Pergolati, VEPA, tettoie, impianti e piccole difformità richiedono un metodo di controllo tracciabile, perché l’assenza di titolo edilizio non elimina responsabilità professionali, paesaggistiche, strutturali o impiantistiche.
L’edilizia libera non è una zona franca dalla normativa. Il professionista tecnico che assevera - anche implicitamente - la legittimità di un intervento “senza titolo” si assume responsabilità precise su cinque livelli di verifica paralleli. Questa guida operativa, aggiornata al 2026, ricostruisce l’intero quadro normativo post Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024), con flowchart decisionali, confronti tra strutture esterne, tolleranze costruttive a scalare e la scala sanzionatoria completa. Un vademecum pensato per chi opera ogni giorno sul campo.
La modifica della copertura di un piccolo bagno esterno all'appartamento, realizzata in parziale difformità rispetto al permesso di costruire, è un semplice adeguamento tecnico e rientra tra le tolleranze di cantiere in quanto non è necessario che lo scostamento minimale si sia realizzato in occasione della esecuzione degli interventi assentiti (requisito della contestualità).
E' esclusa l'applicabilità della disciplina dell'art. 34 bis Testo Unico Edilizia (nuove tolleranze costruttive) alle opere di nuova realizzazione, che non risultano essere state rappresentate graficamente nel progetto originario e nei relativi titoli edilizi originari. Per questo, l'installazione di una tettoia, avvenuta successivamente alla realizzazione dell'edifico, non rientra in tale ambito.
L’art. 34-bis del d.P.R 380/2001 disciplina le tolleranze costruttive. La sentenza della Corte di Cassazione n. 18459/2025 chiarisce che le tolleranze si applicano solo a interventi minimi su titoli edilizi validi, escludendo opere su manufatti abusivi, ove vi sono conseguenze anche penali.
Le c.d. tolleranze di cantiere di cui all'art. 34-bis del Testo Unico Edilizia riguardano l'ipotesi di scostamenti dalle misure indicate nel progetto in sede di esecuzione di un intervento e non opere nuove ed ulteriori, completamente diverse rispetto al progetto originario e in esso non previste, con modifica della sagoma dell'edificio, effettuate in assenza di titolo legittimante.
La sentenza n. 20360/2025 della Corte di Cassazione chiarisce quando le variazioni di volume, altezza o sagoma trasformano l’opera in nuova costruzione e come vanno applicate le norme sulle distanze, distinguendo tra prescrizioni degli strumenti urbanistici e parti eccedenti l’edificio originario. La Corte ribadisce inoltre che le tolleranze costruttive del 2% previste dall’art. 34-bis del DPR 380/2001 (introdotto dal Salva Casa) valgono solo nei rapporti con la Pubblica Amministrazione e non rientrano nei conflitti tra privati.
Il Salva Casa ha introdotto nuovi parametri per qualificare come lecite difformità di lieve entità realizzate in difformità di un titolo abilitativo, riferendosi espressamente agli "interventi realizzati entro il 24 maggio 2024". Per questo motivo, i comuni devono rivalutare gli ordini di demolizione alla luce delle nuove tolleranze costruttive introdotte: per il TAR, si tratta di una tecnica normativa affine a quella che informa gli interventi di sanatoria ovvero di condono.
Le tolleranze costruttive previste dall'articolo 34-bis del DPR 380/2001, peraltro novellato dal DL Salva Casa con aumento delle percentuali, e dalla legge regionale Lazio 15/2008 (che ammette scostamenti fino al 2% rispetto al progetto approvato) non possono essere invocate per sanare difformità relative a requisiti igienico-sanitari inderogabili.
Il TAR Piemonte, con la sentenza n. 628/2025, ha stabilito che il decreto Salva Casa (DL 69/2024) non può essere applicato retroattivamente. La decisione chiarisce che le nuove norme in materia di sanatoria edilizia e tolleranze costruttive valgono solo per i procedimenti avviati dopo la loro entrata in vigore. Il caso, riguardante l’innalzamento di un tetto senza permesso, evidenzia come ogni provvedimento amministrativo debba essere valutato secondo la legge vigente al momento della sua adozione.
Agli abusi edilizi si applica la disciplina vigente al momento in cui il Comune esercita il potere sanzionatorio, non quella in vigore quando è stato commesso l'abuso. Le tolleranze costruttive 'allargate' del DL Salva Casa non si possono applicare per abusi commessi prima dell'entrata in vigore dello stesso provvedimento.
La sentenza del TAR Veneto n. 988/2025 offre importanti chiarimenti sulla fiscalizzazione dell’abuso edilizio e sulle tolleranze costruttive. Il giudice ha precisato che le difformità entro il 2% sono ammissibili solo in presenza di un titolo edilizio originario, mentre gli ampliamenti abusivi autonomi restano esclusi. Inoltre, la sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione deve essere calcolata sul valore attuale dell’immobile, basato sui valori OMI aggiornati, per evitare vantaggi economici per chi commette l’abuso.
Le tolleranze costruttive consentono piccole difformità tra progetto e costruzione entro il limite del 2%, senza configurare violazioni urbanistiche. Tuttavia, la sentenza della Corte di Cassazione n. 20807/2025 chiarisce che tali tolleranze si applicano solo nei rapporti tra privati e pubblica amministrazione e non tra soggetti privati. In ambito civilistico, anche minime variazioni possono violare le distanze legali previste dal Codice Civile, comportando obbligo di demolizione o arretramento.
Il decreto Salva Casa (DL n.69/2024) segna una svolta significativa nel panorama edilizio italiano, ridefinendo le possibilità di sanatoria e introducendo una disciplina più ampia e puntuale delle tolleranze costruttive. Questo principio viene sottolineato anche dalla sentenza del TAR Lazio (sent. n.3934/2025) che inoltre valorizza anche la necessità di garantire un effettivo coinvolgimento del cittadino nei procedimenti sanzionatori, soprattutto laddove l’opera possa rientrare nelle nuove possibilità di regolarizzazione.
Il Salva Casa ha introdotto deroghe percentuali, nello specifico del 5% per immobili fino a 100 metri quadrati, alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l'altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.
Il Decreto Salva Casa ha introdotto significative modifiche alla disciplina delle tolleranze costruttive ed esecutive, ampliandone l'ambito applicativo e perfezionando i meccanismi di attestazione dello stato legittimo degli immobili.
Il privato deve sempre fornire la prova dello stato legittimo dell'immobile e delle eventuali tolleranze. La fiscalizzazione è ammessa solo se viene rigorosamente provata la concreta impossibilità della demolizione. In caso contrario, l'unica via è la demolizione, con responsabilità solidale anche del proprietario non autore materiale dell'abuso.
Dopo l’entrata in vigore del Salva Casa si delinea una nuova procedura per la sanatoria sismica, che prevede una serie di attività per la regolazione postuma e l’attestazione della conformità alle norme tecniche. In questo articolo una guida alle attività necessarie per la sanatoria.
Non si possono applicare retroattivamente, ad abusi edilizi già contestati, le norme introdotte dal Decreto Salva Casa, come ad esempio il nuovo art. 34-bis del Testo Unico Edilizio sulle tolleranze costruttive ed esecutive, ma il comune può attivarsi per riesaminare il caso, rivedendo le proprie decisioni e applicando le nuove regole.
Nei casi di parziale difformità dal permesso o dalla SCIA o per variazioni essenziali, è possibile ottenere il permesso in sanatoria, che può anche essere condizionato alla realizzazione di interventi correttivi (cd. sanatoria condizionata), mentre per accertare le tolleranze costruttive su immobili situati in zone sismiche 1 e 2 serve la documentazione tecnica asseverata.