La fiscalizzazione dell'abuso edilizio ex art.34 dpr 380/2001 è ammessa solo in caso di parziale difformità dal permesso di costruire, ovverosia quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell'opera.
La Corte di Cassazione conferma la demolizione delle opere abusive precisando quando non sia applicabile la fiscalizzazione. Gli interventi come l'ampliamento dei balconi, l'aumento di volumetria e la realizzazione di nuovi spazi abitativi sono qualificati come difformità totali, specie in presenza di vincolo paesaggistico.
La fiscalizzazione dell'abuso edilizio non costituisce principio di ordine generale ma è un'alternativa eccezionalmente concessa in luogo della demolizione, per interventi realizzati in parziale difformità dal permesso o per ristrutturazioni edilizie in totale difformità, mentre è preclusa alle nuove costruzioni abusive.
La fiscalizzazione dell'abuso edilizio è una sanzione alternativa alla demolizione che si può applicare in caso di parziali difformità e quando si ritiene impossibile demolire la parte in eccesso senza compromettere la stabilità dell'intero fabbricato. Se, però, le differenze riscontrate sono così contenute da rientrare nelle tolleranze costruttive di legge (che oggi, col Salva Casa, possono arrivare al 6%), non ci sono motivi per fiscalizzare ma si può semplicemente sanare.
Perchè si possa ottenere la fiscalizzazione deve sussistere una parziale difformità dal titolo abilitativo, la quale presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzativo rilasciato dal comune, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale.
Per cavarsela con una sanzione pecuniaria alternativa e applicare la fiscalizzazione dell'abuso, spetta alla parte interessata comprovare l’impossibilità della demolizione, fornendo una seria e idonea dimostrazione del pregiudizio che verrebbe arrecato alla struttura e all'utilizzazione della parte residua (e legittima) del bene.
La fiscalizzazione dell'abuso edilizio - da richiedere entro 90 giorni dalla ricezione dell'ordine di demolizione - è possibile per le nuove costruzioni in parziale difformità e per le ristrutturazioni edilizie anche in totale difformità, ma nel primo caso l'art.34 del Testo Unico Edilizia richiede l'accertamento dell'oggettiva impossibilità di rimuovere l'abuso senza arrecare pregiudizio alla parte eseguita in conformità.
La valutazione circa la possibilità di dare corso alla sanzione pecuniaria in luogo di quella ripristinatoria (cd. fiscalizzazione dell'abuso) costituisce una mera eventualità della fase esecutiva, successiva alla ingiunzione a demolire. Per ottenere la sanzione alternativa, si deve comunque trattare di parziale difformità e bisogna dimostrare il pregiudizio per la parte conforme che deriverebbe dalla demolizione dell'abuso.
La sostituzione della misura ripristinatoria con quella pecuniaria riguarda gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità e gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 33 e 34 d.P.R. 380/2001), sicché non risulta applicabile ai casi di nuova opera abusiva realizzata in assenza di titolo edilizio.
La fiscalizzazione dell'abuso edilizio può essere applicata nelle sole ipotesi in cui soltanto una parte del fabbricato si presenti abusiva e nel contempo risulti obiettivamente verificato che la demolizione di tale parte esporrebbe a serio rischio la residua parte legittimamente assentita.
L'applicazione della sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione, e quindi la procedura di fiscalizzazione dell'abuso della ristrutturazione edilizia (art.33 dpr 380/2001) presuppone la dimostrazione della oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione delle parti difformi senza incidere, sul piano delle conseguenze materiali, sulla stabilità dell'intero edificio.
La fiscalizzazione dell'abuso edilizio richiede un'istruttoria tecnica approfondita e il principio di leale collaborazione impone all'amministrazione di valutare il contenuto sostanziale delle istanze anche se presentate con modulistica formalmente errata. Il comune, di fronte a un'istanza di parte con perizia allegata, non può limitarsi al rigetto ma deve prendere specifica posizione, allegando eventuali argomentazioni ed elementi di segno contrario.
Se l'istanza di fiscalizzazione, in forza dei rapporti formali ed informali con i tecnici comunali e secondo quanto prospettato dalla parte, è sollecitata dalla stessa Amministrazione e presentata prima dell'adozione dell'ordine di demolizione, ok alla regolarizzazione dell'abuso con un semplice bonifico
La sanzione pecuniaria, derogatoria alla regola generale della demolizione nei casi di abusi edilizi, può esser applicata solo ove sia oggettivamente impossibile la demolizione delle parti difformi senza incidere sulla stabilità dell'intero edificio, qualora esistano anche parti legittime.
La fiscalizzazione degli abusi edilizi è una procedura che sostituisce la demolizione con il pagamento di una sanzione pecuniaria per interventi edilizi realizzati in difformità dal titolo abilitativo. Il TAR Veneto, nella sentenza n. 763/2025, conferma che le sanzioni edilizie si applicano secondo la normativa vigente al momento della determinazione sanzionatoria.
L'articolo 33 del Testo Unico Edilizia prevede la possibilità, qualora emergano difficoltà tecniche in sede di esecuzione della demolizione, di prevedere la trasformazione della sanzione da reale a pecuniaria, mentre l'articolo 34 riguarda soltanto gli interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio, per i quali è ottenibile la sanzione alternativa dimostrando in maniera chiara il pregiudizio per la parte conforme.
La sentenza del TAR Veneto n. 988/2025 offre importanti chiarimenti sulla fiscalizzazione dell’abuso edilizio e sulle tolleranze costruttive. Il giudice ha precisato che le difformità entro il 2% sono ammissibili solo in presenza di un titolo edilizio originario, mentre gli ampliamenti abusivi autonomi restano esclusi. Inoltre, la sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione deve essere calcolata sul valore attuale dell’immobile, basato sui valori OMI aggiornati, per evitare vantaggi economici per chi commette l’abuso.
In caso di parziale difformità dal titolo abilitativo, è possibile, a determinate condizioni, ottenere la trasformazione della sanzione demolitoria in pecuniaria. In tal caso, però, serve dimostrare il rischio concreto che la ruspa arrecherebbe anche alla parte conforme dell'opera edilizia
Fino al 27 luglio 2024 – data di entrata in vigore della “Legge Salva Casa” – l’articolo 32, comma 3, del Testo Unico dell’Edilizia prevedeva che qualsiasi intervento realizzato su immobili soggetti a vincolo paesaggistico fosse automaticamente qualificato come totale difformità dal titolo abilitativo o come variazione essenziale, a prescindere dalle caratteristiche concrete delle opere. In tale situazione non era quindi possibile applicare la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso edilizio.
Attraverso specifica documentazione tecnica asseverata - come CILA corredata da relazione strutturale, comunicazioni ufficiali e certificato di collaudo con esito dei saggi - è possibile provare che l’eliminazione delle strutture portanti metterebbe a rischio la stabilità dell’immobile. In tale evenienza si applica la misura sostitutiva, nota come "fiscalizzazione dell’irregolarità edilizia" ai sensi dell’art. 34, comma 2, del Testo Unico dell’Edilizia.
Il confine tra opere abusive e pertinenze in edilizia è spesso complesso e fonte di dubbi. La sentenza del Consiglio di Stato n. 7010/2025 chiarisce quando verande, tavernette e sopraelevazioni richiedono uno specifico permesso di costruire e quando può applicarsi invece la sola fiscalizzazione dell’abuso in caso di inosservanza. Di seguito sarà presentata una guida essenziale per tecnici, amministratori e proprietari immobiliari.
Impossibile la fiscalizzazione dell'ampliamento abusivo dell'immobile in zona vincolata: non costituiscono infatti ipotesi di parziale difformità dal permesso di costruire ai sensi dell’art. 34 del Testo Unico Edilizia le opere eseguite su immobili soggetti a vincoli di tutela oppure su aree vincolate.
La fiscalizzazione dell'abuso, da richiedere nella fase esecutiva, prevede di norma la parziale difformità dell'opera (ma per le ristrutturazioni edilizie il perimetro si allarga) e l'impossibilità di procedere con l'eliminazione senza arrecare danno alla parte conforme, previa dimostrazione adeguata da parte del ricorrente. Non rientrano nel perimetro le nuove costruzioni senza permesso o in totale difformità.
L’art. 33, comma 2, del DPR 380/2001 consente di sostituire l’ordine di demolizione con una sanzione pecuniaria qualora il ripristino dello stato dei luoghi risulti oggettivamente impossibile. La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 7381/2025 chiarisce i presupposti di applicabilità della disposizione, precisando che si applica agli interventi di ristrutturazione edilizia e non si estende alle nuove costruzioni.