tettoia abusiva

La cucina in muratura ed il box doccia, con la sovrastante tettoia in ferro, che imprimono una destinazione residenziale alla corte esterna, comportando un aumento di superficie e volume utile incidente sul carico urbanistico, sono da considerare come nuove costruzioni per le quali è necessario il permesso di costruire e non può bastare la SCIA.

Il TAR dell’Umbria chiarisce che una tettoia abusiva, oggetto di un condono edilizio inefficace e di un ordine di demolizione definitivo, non può essere regolarizzata tramite SCIA in sanatoria dopo l’acquisizione del bene al patrimonio comunale.

La realizzazione di una tettoia aperta su tutti i lati configura un intervento di ristrutturazione edilizia che non crea volumetria né incide sui prospetti, e rientra pertanto nella disciplina della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)

L'intervento edilizio senza titolo, ma strumentale a un'opera pertinenziale, evita la demolizione: per questo, delle tettoie di non rilevanti dimensioni, una cucina e un locale spogliatoio realizzate in prossimità di una piscina se la cavano con la sanzione pecuniaria ex art.37 dpr 380/2001.

Gli abusi edilizi maggiori, come la realizzazione di una tettoia senza permesso di costruire e autorizzazione sismica, non possono ottenere la sanatoria in quanto la specifica disciplina antisismica non contempla alcuna forma di sanatoria o autorizzazione postuma per gli interventi eseguiti senza titolo, prevedendone invece la mera riconduzione a conformità. Diverso è il caso degli abusi minori (assenza di SCIA, parziali difformità, variazioni essenziali), per i quali il Salva Casa ha introdotto una speciale sanatoria sismica.

Le tettoie in metallo e/o in parte muratura ed infisse al suolo, di carattere stabile e rilevanti dimensioni, che presentano elementi di non facile amovibilità ed hanno una funzione (autonoma) di carattere non precario, essendo destinate in modo permanente alla copertura di alcuni spazi della pista kart, della pista bocce nonché dei wc e degli uffici, sono assogettate al regime del permesso di costruire.

Una tettoia di 3 per 2.5 metri può definisi di ragguardevoli dimensioni e, considerata la pavimentazione in calcestruzzo, richiede obbligatoriamente il previo rilascio di permesso di costruire in quanto comporta una profonda e stabile trasformazione del territorio.

Non possono essere considerati manufatti destinati a soddisfare esigenze meramente temporanee, e quindi assentibili in edilizia libera, quelli destinati a un'utilizzazione perdurante nel tempo: anche una tettoia di 11 mq utilizzata per ricovero attrezzi, quindi, necessita del permesso di costruire per essere assentita.

Una tettoia di 54 mq realizzata in totale difformità dalla SCIA edilizia presentata per la trasformazione di un manufatto in un gazebo/pergolato è abusiva e va demolita.

La tettoia va configurata come 'nuova costruzione' ogni qual volta integri un manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato. Rientrano nell'edilizia libera solo le tettoie leggere non tamponate lateralmente su almeno tre lati, prive di autonomia e realizzate per valorizzare la fruizione al servizio dello stabile.

Una tettoia con dimensioni, caratteristiche costruttive, stabile ancoraggio e incidenza sull’assetto planovolumetrico tali da aver determinato un aumento della superficie coperta e una trasformazione edilizia permanente non può essere considerata pertinenziale ma necessita di permesso di costruire per essere assentita.

Il Tribunale di Paola con la sentenza n. 321/2026 ha accertato che una tettoia, realizzata senza titoli edilizi e senza autorizzazione assembleare, violasse anche le distanze legali ex art. 907 c.c. e il diritto di veduta del vicino, determinando un danno risarcibile nonostante la successiva rimozione spontanea dell’opera.

Una struttura con lamelle metalliche fisse, parete finestrata in alluminio, pavimentazione in parquet, impianti elettrici e di climatizzazione e arredi non è una pergotenda assentibile con CILA o in edilizia libera ma integra un nuovo volume chiuso soggetto a permesso di costruire.

Le VePA sono chiusure in vetro trasparente, senza profili verticali, installate su balconi, terrazzi o porticati per proteggerli dagli agenti atmosferici e migliorare l'isolamento, e sono considerate edilizia libera. Due tettoie in legno e pvc che sviluppano volume per 20 e 30 mq integrano invece ristrutturazioni edilizie assentibili sol con il permesso di costruire.

Le tettoie possono ritenersi liberamente edificabili solo qualora la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendano evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo, riparo o protezione, anche da agenti atmosferici, e quando si possono ritenere 'assorbite' nell’edificio principale o nella parte dello stesso cui accedono.

Il pergolato coperto integralmente per divenire in parte volume residenziale e in parte tettoia (di 11 mq) che si incentra essenzialmente sul complessivo ampliamento volumetrico del manufatto, avente una consistenza di 40 mq. e una volumetria di 114 mc. non può essere considerato un'opera di modeste dimensioni e con natura pertinenziale, ma è una ristrutturazione edilizia che richiede il permesso di costruire.

Una tettoia su platea in calcestruzzo, successivamente tamponata con paramenti murari e ampliata al rustico con creazione di un nuovo vano, posta a protezione di roulotte, configura un intervento di nuova costruzione per il quale è necessario il permesso di costruire.

Un'opera esterna eseguita in area paesaggisticamente vincolata e priva del titolo paesaggistico (autorizzazione) va demolita indipendentemente dal tipo di permesso che serve per assentirla (permesso di costruire o SCIA), e anche allorquando si ritenesse una pertinenza.

Tre tettoie con pilastri e travi in legno che sviluppano una superficie complessiva di 380 metri quadrati non si configurano come semplici pertinenze ma integrano nuove costruzioni per le quali è necessario il permesso di costruire.

La realizzazione di una tettoia che, per le proprie caratteristiche intrinseche, per le modalità di costruzione, funzioni e impatto derivante dalla non temporaneità dell'intervento, comporta una trasformazione sostanziale del territorio, richiede il permesso di costruire.

In caso di abusi edilizi pieni (assenza del permesso di costruire o totale difformità) sono inammissibili istanze di sanatoria "condizionate" all'effettuazione di determinate modifiche alle opere già realizzate.

La tettoia è sottratta al regime del permesso di costruire ove la sua conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione (anche da agenti atmosferici) dell'immobile cui accedono.

Una tettoia di grandi dimensioni rappresenta un intervento di nuova costruzione, non condonabile in zona vincolata secondo le regole del Terzo condono edilizio. Le norme più favorevoli del Salva Casa, che consente la sanatoria semplificata per alcuni tipi di illeciti, non si possono applicare a interventi realizzati abusivamente prima dell'entrata in vigore del DL 69/2024, il quale non ha valenza retroattiva.

Tettoie di copertura e ad uso deposito, pensiline metalliche e gazebi che presentano un carattere non temporaneo, in quanto durevolmente asserviti all'attività commerciale svolta in loco e non già destinate a soddisfare fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, necessitano, come tali, dei relativi titoli abilitativi cioè del permesso di costruire.