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La Corte di Cassazione conferma il sequestro di una tettoia trasformata in sala ristorante, precisando che il condono edilizio del 2004 non può legittimare nuove costruzioni abusive in zone sottoposte a vincolo paesaggistico.
Una piscina fuori terra realizzata in un’area vincolata dovrebbe richiedere un permesso di costruire e le necessarie autorizzazioni paesaggistiche per poter essere realizzata. Il TAR Lombardia (sentenza n. 106/2026) ha chiarito che il Comune può ordinare la demolizione di opere abusive anche in presenza di vincolo culturale, in concorso con la Soprintendenza. La decisione conferma inoltre che le piscine fuori terra, quando hanno dimensioni e struttura rilevanti, non rientrano automaticamente nell’edilizia libera.
Gli edifici ante ’67 sono quelli realizzati prima della Legge Ponte (765/67) e la loro legittimità va dimostrata con prove oggettive. Il TAR Abruzzo conferma che l’onere della prova grava sul proprietario: senza documenti concreti, come fatture o mappe storiche, l’immobile può essere soggetto a demolizione.
L’articolo analizza quando il mutamento di destinazione d’uso richiede il permesso di costruire, con particolare riferimento agli immobili situati in zona rurale. Con la sentenza n. 3841/2026 della Corte di Cassazione viene chiarito come il cambio di destinazione che comporti il passaggio tra diverse categorie urbanistiche, soprattutto se realizzato con opere, necessiti di un titolo edilizio adeguato.
Il Consiglio di Stato chiarisce le condizioni di formazione del silenzio assenso sul permesso di costruire, affermando che esso si forma anche in presenza di difformità urbanistiche o di domanda "non conforme a legge", purché la domanda contenga gli elementi essenziali tassativamente richiesti dall'art. 20 comma 1 dpr 380/2001
La sentenza n. 233/2026 del TAR Emilia-Romagna chiarisce i limiti delle tolleranze costruttive: scostamenti minimi tra progetto e opera sono ammessi, ma non interventi che trasformano l’edificio. Frazionamenti, soppalchi e modifiche dei prospetti configurano una ristrutturazione edilizia maggiore (difformità maggiore) e richiedono un permesso di costruire, con possibile ordine di demolizione in caso di abuso edilizio.
Il DL Milleproroghe in conversione prevede, con un emendamento bipartisan approvato dalle Commissioni Affari costituzionali e Bilancio della Camera, un allungamento de tempi per l'avvio e la conclusione dei lavori edilizi di cui all'art. 15 del dpr 380/2001e per l'attuazione delle convenzioni di lottizzazione. La proroga, di ulteriori 12 mesi, riguarda permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni ambientali e paesaggistiche rilasciati fino al 31/12/2025. Per 'attivarla', serve una richiesta specifica al comune
Piccoli corpi di fabbrica, come ad esempio serre, pergolati, ricoveri e recinzioni, possono richiedere permessi e autorizzazioni se realizzati in modo stabile, non stagionali o in aree vincolate. Il TAR Marche (sentenza n. 54/2026) conferma che tali opere non sempre rientrano nell’edilizia libera e di conseguenza necessitano del permesso di costruire ed eventualmente dell'autorizzazione paesaggistica.
L’articolo analizza la sentenza n. 274/2026 della Corte di Cassazione, che chiarisce quando una tettoia configuri un intervento di nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 del DPR 380/2001 e quando, invece, possa rientrare nell’edilizia libera come pergotenda.
Una recente sentenza del TAR Lombardia chiarisce il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione ai sensi dell’art. 3 del DPR 380/2001. L’accorpamento di più immobili in un unico organismo edilizio, con incremento del carico urbanistico e modifica dell’assetto territoriale, costituisce una trasformazione significativa del territorio e richiede il permesso di costruire, non essendo qualificabile come ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione.
L’art. 34-bis del d.P.R 380/2001 disciplina le tolleranze costruttive. La sentenza della Corte di Cassazione n. 18459/2025 chiarisce che le tolleranze si applicano solo a interventi minimi su titoli edilizi validi, escludendo opere su manufatti abusivi, ove vi sono conseguenze anche penali.
Il recupero dei sottotetti nei condomini rappresenta un’opportunità per aumentare la superficie abitativa senza modificare la volumetria. Il TAR Lombardia chiarisce che, nel caso esaminato, la demolizione di tramezzi, anche se non prevista in sede di richiesta di titolo abilitativo non ostacola i lavori se la volumetria resta invariata.
Le verande e le pergotende non sono la stessa cosa. Attraverso un recente caso esaminato dalla Corte di Cassazione, vengono definiti i requisiti tecnico-funzionali della pergotenda e i limiti oltre i quali si configura una veranda e quindi un abuso edilizio se perpetrato senza titolo abilitativo. Particolare attenzione è riservata alla creazione di nuovi volumi, all’impatto visivo e al ruolo dei regolamenti comunali.
Il direttore dei lavori deve garantire la conformità dell’opera al permesso di costruire e agli strumenti urbanistici vigenti. Anche con permesso apparentemente valido, può sorgere responsabilità penale qualora l’edificio violi le norme. L’ordine di demolizione riguarda solo il proprietario o chi dispone materialmente dell’opera e non il Direttore dei Lavori.
Le piscine private, siano esse interrate o fuori terra, richiedono un titolo abilitativo. Esso varia a seconda delle loro dimensioni e del tipo di intervento da realizzarsi, nel rispetto della normativa tecnica e dei vincoli paesaggistici. La Cassazione conferma che anche piscine poste a servizio di abitazioni sono nuove costruzioni e non pertinenze, imponendo obblighi autorizzativi da parte della PA e sanzioni in caso di violazioni.
Verande e tettoie di grandi dimensioni richiedono il permesso di costruire se stabili e permanenti, in quanto incidono su volumetria, sagoma e assetto urbanistico. La sentenza del TAR della Sicilia conferma che solo le strutture amovibili e temporanee rientrano nell’edilizia libera. Inoltre in tali casistiche il rispetto degli indici di copertura e distanze minime dai confini è essenziale per evitare abusi edilizi.
La Cassazione, con la sentenza n. 38975/2025, ribadisce che anche opere di sistemazione del suolo comportanti una modifica permanente dell'andamento plano-altimetrico necessitano di un titolo edilizio, indipendentemente dalla preesistenza o dalla prescrizione dell’abuso originario.
Il rilascio del certificato di agibilità/abitabilità non preclude agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio.
Il termine per la conclusione del procedimento instaurato, a seguito di presentazione di domanda di rilascio di permesso di costruire, è di 90 giorni, e in ogni caso è indispensabile che il PdC contenga tutte le condizioni e presupposti richiesti dalla normativa.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 34813/2025, conferma la condanna per lavori edilizi eseguiti senza permesso di costruire, chiarendo i limiti del decreto “Salva Casa”. Gli interventi abusivi, che hanno comportato modifiche sostanziali, non possono essere regolarizzati tramite sanatoria se il permesso di costruire ottenuto riguarda opere sostanzialmente diverse da quelle realizzate e/o risulta assente la doppia conformità prevista dalla legge.
Il silenzio-assenso in materia edilizia tutela cittadini e imprese dall’inerzia comunale: il permesso di costruire si considera tacitamente rilasciato al decorso dei termini, anche se il progetto presenta presunte irregolarità urbanistiche. Il CGARS, con parere n. 290/2025, chiarisce che solo vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali possono bloccare la formazione del silenzio-assenso.
Il silenzio assenso sul permesso di costruire in sanatoria è disciplinato dall’art. 36-bis del DPR 380/2001. La sentenza del TAR Toscana n. 973/2025 chiarisce che il silenzio dell’amministrazione, decorso il termine di 45 giorni, può generare un titolo edilizio valido, anche se l’oblazione non è stata versata, mentre eventuali dinieghi tardivi risultano inefficaci.
La modifica dell’andamento naturale del terreno e le pavimentazioni che creano superfici permanenti talvolta non permeabili non rientrano nell’edilizia libera. Una recente sentenza del TAR Lombardia ribadisce che interventi come contenimenti, vialetti e traversine, quando alterano lo stato dei luoghi o comportano trasformazioni urbanistiche percepibili, richiedono un titolo abilitativo. Spetta al proprietario dimostrare che le opere non abbiano invece modificato il terreno, in base al principio della “vicinanza della prova”.
La trasformazione di garage in abitazioni o tavernette rappresenta uno degli interventi più diffusi negli abusi edilizi, poiché comporta un vero mutamento di destinazione d’uso con aumento del carico urbanistico. La sentenza del TAR Toscana n. 1391/2025 chiarisce quando la conversione di un garage in locale abitativo richieda il permesso di costruire, ribadendo che la presenza di impianti, finiture, porte vetrate e arredi coordinati configurano un utilizzo residenziale stabile.