BONUS 110%. Le risposte della “SUPER ESPERTA"

Obiettivo dell’Ordine è di far conoscere al meglio il percorso che permette di sfruttare i Bonus fiscali concessi dal Governo in tema di edilizia. Opportunità definita “epocale”.

E' attualmente in corso per il mese di settembre un ciclo di 8 seminari formativi, che verranno replicati a ottobre.

Grande merito va dato all’Ordine degli Ingegneri di Napoli, che ha avuto modo di fornire i nominativi di relatori di primissimo livello.

Tra questi l’Ing. Claudia Colosimo esperta in materia energetica degli edifici e sulle fonti rinnovabili.

L’Ing. Colosimo è un concentrato di sapienza e garbo.

Grandissima conoscitrice delle tematiche inerenti le agevolazioni governative, in poco tempo è diventata un punto di riferimento per i tanti Professionisti Messinesi.

Gli stessi, hanno posto alcune domande. A seguire le risposte della relatrice.

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1.      Condominio interamente di proprietà di un'unica persona, posso sfruttare il superbonus se i lavori vengono richiesti sia dal proprietario che da uno degli affittuari?

Ai sensi della circolare 24/E del 08.08.2020 dell’Agenzia delle Entrate non è possibile accedere al superbonus per la tipologia di edificio descritta, indipendentemente da chi richiede i lavori, in quanto il riferimento del documento è all’unicità del proprietario.

2.      Un condominio minimo costituito da quattro unità immobiliari con opere condominiali, facciate esterne completamente rifinite e munite degli infissi, è costituito da alcuni alloggi rifiniti e altri ancora allo stato rustico internamente. Nel caso si volessero rifare le facciate esterne il condominio può richiedere il bonus 110 o il bonus facciate? 

Occorrerebbe meglio definire lo stato rustico. Plausibilmente le unità allo stato rustico sono prive di impianto termico e pertanto il condominio può deliberare l’esecuzione dei lavori in facciata (parti comuni) ma i condomini proprietari delle unità allo stato rustico (se quest’ultime sono prive di impianto termico) non possono beneficiare della detrazione e quindi devono sostenere le spese. Tale limitazione non si applica al bonus facciate.

3.      Trattasi di unità immobiliare su 2 elevazioni facente parte di una villetta bifamiliare, con ingresso indipendente e funzionalmente indipendente. Si vuole realizzare un ampliamento con Piano Casa (escluso dal bonus), un frazionamento in 2 unità dell'unità esistente con lavori di ristrutturazione edilizia con bonus ristrutturazioni al 50%, e l'isolamento termico dell'involucro esterno (cappotto) con sostituzione infissi e serramenti esterni con Ecobonus 110%.

Le 2 detrazioni sono fruibili/cumulabili entrambe? Quale può essere l’iter progettuale corretto da seguire? Non c'è, per il caso in esame, contrasto tra l'ecobonus 110% e il frazionamento dell'unità con poi problemi su Ape e SCA finale? Sarebbe meno complicato e meno vincolante, per questo caso, detrarre tutti i lavori con bonus al 50 % (la scadenza per bonus 50% è il 31/12/2020 o è stato esteso anch'esso al 2021?).

Le detrazioni sono sempre cumulabili ma non sulla stessa tipologia di intervento, cioè un cappotto termico su un edificio condominiale può essere agevolato con ecobonus parti comuni o con superbonus o bonus facciate o bonus ristrutturazioni. L’iter corretto è fare una simulazione energetica dello stato di progetto per capire che lavorazioni realizzare per soddisfare i requisiti tecnici richiesti dal bonus scelto e valutare se il costo delle simulazioni è compatibile con il limite previsto dal bonus; ad esempio è plausibile che il solo cappotto termico non consenta il salto di due classi energetiche e quindi non si possa accedere al superbonus. In caso di frazionamento, l’ecobonus ai fini del calcolo del limite di spesa o di detrazione si effettua sul numero di unità esistenti prima del frazionamento. Non dovrebbero esserci problemi con l’APE. Potrebbe detrarre tutto al 50% ma plausibilmente potrebbe non farcela con 96.000euro per unità immobiliare, quale limite di spesa previsto dal bonus casa in scadenza al 31.12.2020.

4.      Per lavori iniziati ante "Decreto Rilancio" (senza APE iniziale) i pagamenti successivi al 1° Luglio possono fruire del super bonus?"

Si. L’Ape convenzionale ante può essere sempre redatta con riferimento allo stato di fatto alla data di inizio lavori.

5.      Se sono proprietario di un edificio composto da due unità immobiliari di cui una abitata da me e l'altra libera (il caso del condominio minimo avente unico intestatario), posso considerare queste due u.i. come prima e seconda casa su cui effettuare gli interventi di cui al super ecobonus essendo possibile usufruire degli stessi per un massimo di due unità immobiliari? E se le mie due unità immobiliari fossero funzionalmente indipendenti, ovvero con accesso diretto dall’esterno o da strada pubblica?

Se le due unità immobiliari non sono funzionalmente indipendenti con accesso autonomo, ma hanno dunque delle parti comuni non può accedere al superbonus ai sensi della Circolare 24/E del 08.08.2020 che fa riferimento alla proprietà delle unità, prescindendo dalla destinazione a prima o seconda casa. Se invece le due unità sono funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo potrà beneficiare del superbonus per entrambe.

6.      Competenze tecniche: I tecnici che sono in regime forfettario possono fare lo sconto in fattura? Possono cedere il credito ad altri e/o alle banche? Questo lo chiedo in quanto qualcuno ritiene che non possono farlo.

Si, può farlo. Ciò che non può fare è utilizzare direttamente la detrazione in compensazione sulle sue imposte, trattandosi di imposte calcolate in modo forfettario.

7.      Si potrebbe fare chiarezza sulla documentazione da presentare prima dell'inizio dei lavori, indispensabile per accedere alle varie agevolazioni e al superbonus

La domanda andrebbe meglio contestualizzata.

In ogni caso fornirò una risposta relativamente agli interventi di natura energetica ed alla documentazione minima prevista.

Al Comune si presenterà il titolo abilitativo previsto dal DPR 380/01 e D.lgs. 222/2016.

Al Comune si deposita Progetto e relazione sul contenimento dei consumi energetici congiuntamente alla comunicazione di inizio lavori; laddove questa ultima non sia prevista la relazione dovrà comunque essere redatta e conservata dal committente;

Al Comune si presenta l’Aqe congiuntamente alla comunicazione di fine lavori;

Ad Enea si trasmette l’asseverazione per s.a.l. e/o a fine lavori, con i relativi allegati.

Ad Enea si trasmette anche la scheda tecnica di intervento entro 90gg dalla fine lavori.

Al Catasto energetico regionali si trasmettono gli Ape delle singole u.i. post intervento alla fine dei lavori.

8.      In caso di demolizione e ricostruzione di un condominio (rientrante nel concetto di ristrutturazione), la ricostituzione del condominio con assegnazione ai condomini delle singole unità immobiliari e parti comuni, vanno fatte con atto notarile prima o dopo l'inizio dei lavori basandosi sul progetto assentito?

La data di inizio lavori da inizio all’iter per l’accesso a qualsiasi bonus pertanto riterrei che l’assegnazione vada fatta prima di quest’ultima.

9.      Un condominio in cui è presente o sono presenti una o più unità immobiliari classificate A1, ma non sono in maggioranza rispetto alle altre unità, risulta essere ammissibile al Superbonus? In tal caso tutti beneficeranno del superbonus?

Secondo mia interpretazione normativa, l’intero edificio accede al superbonus mai proprietari delle u.i. classificate A1 sono esclusi dal beneficio quindi sostengono la spesa o ricorrono ad altri bonus.

10.  L’immobile è un fabbricato a 2 piani f.t. con interrato e sottotetto, tipico terratetto della Toscana; tutto il piano terra risulta attualmente come laboratorio artigianale C/3 di proprietà di una società immobiliare, mentre il piano primo risulta unico appartamento censito come A/7 di proprietà di una sola persona fisica, naturalmente gli ingressi ai locali sono autonomi dall’esterno e indipendenti. La ditta immobiliare del piano terra ha chiesto, con SCIA presentata nel 2019, il cambio di destinazione d’uso da laboratorio a civile abitazione, quindi il piano terra tra non molto, visto che i lavori sono quasi conclusi, sarà costituito da due appartamenti di civile abitazione con ingressi autonomi esterni.

L’impianto termico, realizzato alla fine degli anni sessanta con elementi riscaldanti in ghisa e tubazioni in ferro non isolate riscaldava l’appartamento al P1, mentre il piano terra non era riscaldato. La centrale termica è collocata al piano seminterrato e purtroppo il generatore non è più presente, ma sarebbe sufficiente installare una nuova caldaia per rimettere in funzione il vecchio e obsoleto impianto con tutte le problematiche di dispersione termiche connesse dell’impianto.

Il committente, che ha acquistato l’appartamento al P1 mediante asta giudiziaria a febbraio 2020, vorrebbe anche lui frazionare l’attuale appartamento (molto grande), in due appartamenti con ingressi autonomi esterni.

Il nuovo impianto da realizzare che gli attuali elementi riscaldanti in ghisa sarà costituito da un sistema completamente diversi è più performante del tipo a pavimento o a soffitto con generatore a pompa di calore. Domanda:

il committente può usufruire dell’ecobonus 110% per la sostituzione dell’impianto esistente, e quindi anche per la realizzazione del cappotto, anche se non è più presente il generatore?

Come detto la dotazione di impianto termico delle singole u.i. richiama la definizione dello stesso contenuta nel D.Lgs. 48/2020 e non entra dettagliatamente nel merito della assenza di una o più componenti dei sottosistemi dell’impianto stesso. Nelle FAQ Enea XXX si legge impianto funzionante.  Laddove si potesse ritenere l‘ unità al piano P1 dotata di impianto termico il proprietario potrebbe realizzare l’isolamento termico a cappotto delle facciate ed usufruire del superbonus, fermo restando il rispetto degli ulteriori requisiti tecnici sui materiali isolanti, sulle trasmittanze termiche del componente oggetto di intervento e sul doppio salto di classe energetica.

11.  Visto che comunque non avrebbe senso installare un nuovo generatore per rimettere in funzione il vecchio impianto e richiedere successivamente la sostituzione con le agevolazioni al 110%, probabilmente non sarebbe nemmeno possibile. Nell’eventuale possibilità di agevolazioni al 110%, può installare due pompe di calore (per ogni appartamento) usufruendo del 110% per entrambe gli impianti? Oppure ne può usufruirne solo un appartamento? o ancora, deve necessariamente eseguire un impianto centralizzato per i due appartamenti? Anche se saranno, alla fine dei lavori, due appartamenti con ingressi indipendenti dall’esterno?

Se l’u.i. al piano terra è priva di impianto termico non potrà quest’ultima accedere al superbonus o all’ecobonus per l’istallazione dell’impianto a pompa di calore che si confgurerebbe come nuova installazione e non sostituzione di impianto esistente. Per l’unità al piano P1 frazionata il limite di spesa del bonus si calcolerà sul numero di unità prima del frazionamento (quindi una sola unità) e l’impianto termico potrà beneficiare solo se centralizzato. Queste ultime condizioni sono state chiarite per l’Ecobonus ma non si hanno ancora riferimenti specifici sul superbonus e per questo lamia risosta si basa su un’estensione di un criterio ad oggi già applicato per altro bonus.

12.  Possono verificarsi problemi di conflitti d’interesse tra il committente e le varie figure professionali che intervengono nel processo progetto-esecuzione ai fini del superecobonus 110%? è ammissibile, solo in fase di valutazione ante APE, che il progettista sia parente del committente?

Personalmente non escludo problematiche di conflitto di interessi.  L’Ape convenzionale ante intervento è valida solo ai fini della detrazione e nei disposti normativi relativi al superbonus non vi sono indicazioni in merito alle figura professionali. Nelle Linee guida Superbonus dell’Agenzia dell’entrate si legge

Il miglioramento energetico è dimostrato dall’attestato di prestazione energetica, ante e post-intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

La definizione di tecnico abilitato è contenuta nel Decreto Requisiti (pubblicato sul sito del Mise ma non ancora in G.U.) ed anche nella guida dell’Agenzia delle Entrate ed è la seguente: tecnico abilitato: soggetto abilitato alla progettazione di edifici e impianti nell'ambito delle competenze ad esso attribuite dalla legislazione vigente iscritto agli specifici ordini e collegi professionali.

13.  Si può considerare un appartamento dotato di impianto di riscaldamento, e quindi rientrare nel superbonus, se è dotato solo di un camino in una sola camera? Oppure è necessario calcolare la potenza termica erogata dal camino per riscaldare l’appartamento?

Un camino rientra nella definizione di impianto termico di cui al D.lgs. 48/2020 ed è plausibile assumere che l’aria riscaldata dal camino circoli non solo nel vano in cui quest’ultimo è ubicato.

14.  Nel caso di sostituzione degli elementi riscaldanti a termosifoni con elementi riscaldanti radianti a pavimento, è compreso nel superbonus anche il costo e l’installazione del pavimento?

Si, compatibilmente con i limiti di spesa o detrazione previsti.

15.  Se in fase di progettazione si prevedono lavori per richiedere il superbonus; in fase di esecuzione si è già chiesto e ottenuto il credito per il primo o secondo SAL sempre per il superbonus, ma, nella fase finale dei lavori si riscontra, per vari motivi imprevisti, che non è più possibile ottemperare ai requisiti richiesti per il superbonus, esiste la possibilità di rimediare con altro incentivo, ad esempio bonus facciate? Oppure si perde tutto con restituzione del credito acquisito in precedenza?

L’utilizzo di un altro incentivo comporta una variazione dell’aliquota di detrazione, ad esempio da 110% a 90% e pertanto chi ha acquistato il credito potrebbe avere delle diverse condizioni di acquisto per i bonus e quindi potrebbe plausibilmente recuperare anche quanto impropriamente erogato nei sal. Ritengo tuttavia che trattasi di un quesito molto interessante ma prevalentemente fiscale e pertanto invito a sottoporlo al relatore su tema.

16.  È possibile combinare fra di loro i vari incentivi (es. superecobonus, bonus casa, sismabonus) contemporaneamente con unica pratica edilizia? In tal caso i limiti degli importi sono la somma dei limiti del singolo bonus? Oppure è consigliabile separare le pratiche edilizie?

E’ possibile fare un’unica pratica edilizia. E’ necessario tenere separata la documentazione fiscale. Ogni bonus opererà con il suo limite di spesa relativamente all’intervento che agevola. Ciascun intervento/lavorazione potrà beneficiare di un unico bonus.

17.  Se le spese relative a finiture ed impianti non sono agevolabili al 110% trattandosi comunque di intervento di ristrutturazione, qualificato tale come definizione urbanistica, su queste si può usufruire delle altre agevolazioni ordinarie (Ristrutturazione al 50%, Bonus Facciate al 90%) ricorrendone i requisiti, atteso che la termocoibentazione va fatta in quanto la demolizione e ricostruzione rientra nella casistica di obbligo di isolamento, rispetto dei requisiti termici e predisposizione di Fonti Energetiche Rinnovabili ed atteso pure che la mancanza di impianti determina l’impossibilità di fruizione dei benefici Eco?

Sicuramente si può usufruire del Bonus ristrutturazioni. Non credo si possa usufruire del bonus facciate.

18.  Un edificio che si trova in fase di ristrutturazione poi bloccata per mancanza di fondi prima dell'uscita degli attuali Bonus Governativi, può accedere a qualche tipo di Bonus?

Ai fini dell’accesso ai bonus rileva la data di sostenimento della spesa, oltre ai requisiti tecnici previsti per ciascun bonus. Occorrerebbe pertanto specificare cosa si intende per ristrutturazione di edificio.

19.  E’ possibile applicare un sistema a cappotto su edificio prospiciente strada pubblica, quindi aggiungendo lo spessore derivante dal sistema cappotto?

Si. Inoltre ai sensi del D.Lgs. 102/14 per interventi di isolamento termico su edifici esistenti si applicano le deroghe per le distanze dai confini e dai fabbricati limitrofi.

20.  Come ci si comporta per gli onorari professionali per lavori effettuati con il Superbonus 110%?

Il Decreto Requisiti pubblicato sul sito del Mise ma non ancora in G.u. individua come riferimento per le spese professionali il D.M. 17.06.2016

21.  Immobile che ricade in zona con vincolo paesaggistico, la sola sostituzione degli infissi permette di accedere al superbonus 110%?

L’art.119 della Legge 77/2020 per gli edifici vincolati ai sensi del D.Lgs.42/04 prevede che laddove non sia possibile eseguire uno degli interventi trainanti ( art. 119 comma 1a) anche realizzando solo gli interventi trainati si possa accedere al superbonus, fermo restando il requisito del doppio salto di classe energetica.

22.  A.P.E. Convenzionale

a.       Chiedo, se possibile, chiarimenti anche pratici su come redigere tale documento, dal momento che da ricerche effettuate le indicazioni sono alquanto generiche e che la corretta redazione di tale elaborato sta alla base di una corretta esecuzione dell’intero procedimento.

Nel Decreto Requisiti pubblicato sulla pagina web del Mise ma non ancora in G.U. sono forniti alcuni elementi su tale attestato ma plausibilmente saranno pubblicate ulteriori info. A mio parere la parte più interessante del decreto èciascun indice di prestazione energetica dell'intero edificio è determinato calcolando la somma dei prodotti dei corrispondenti indici delle singole unità immobiliari per la loro superficie utile e dividendo il risultato per la superficie utile complessiva dell'intero edificio”. Quindi per ciascuna unità si calcolano gli indici di prestazione dei servizi esistenti allo stato attuale e si calcola una media ponderata sulla superficie.

b.      In particolare sarebbe utile capire: come procedere nel caso di condomini sprovvisti di impianto termico centralizzato, e più in particolare nel caso di singole caldaie sprovviste di libretto di impianto e di specifiche tecniche e nel caso di climatizzatori split con le stesse situazioni (casi molto ricorrenti)?

Occorrerà per ogni unità inserire il suo impianto termico che sia esso elettrico o a gas. I dati di ciascuna caldaia sprovvista di libretto potranno essere desunti in fase di sopralluogo ma sarà necessario comunque far dotare la caldaia di libretto impianto e relativo controllo di efficienza periodica.

c.       Inoltre, sempre nel caso di condomini, occorre tener conto di eventuali A.P.E. già depositati per alcune delle unità, ed in caso affermativo, in che modo?

Sicuramente se le u.i. hanno Ape già depositati al catasto regionale occorre verificare se sono ancora validi e se i dati in esso riportati corrispondono allo stato dei luoghi. Il tecnico non è obbligato a redigere una nuova ape della u.i. che ne è già dotata.

d.      Nel caso in cui, in alcune unità, siano stati sostituititi gli infissi rispetto a quelli originari con quale grado di precisione bisogna inserire nell’A.P.E. convenzionale i dati di trasmittanza, ovviamente in mancanza (come il più delle volte avviene) della relativa documentazione tecnica?

In mancanza di certificazione del produttore dei serramenti, la trasmittanza di questi ultimi può essere ricavata dai prospetti contenuti nelle norme tecniche o anche sul sito Enea. Il grado di precisione è una scelta dal tecnico.

e.       Nell’A.P.E. convenzionale post intervento, per la valutazione del doppio passaggio di classe, vanno anche considerati gli interventi trainati sulle singole unità come ad es. il cambio di infissi in alcuni appartamenti?

Si

23.  Impianto termico

a.       Preliminarmente mi sembra utile far rilevare come l’obbligo di preesistenza di un impianto termico per accedere agli incentivi sia molto penalizzante per le nostre realtà in cui la quasi totalità dei condomini sono privi di impianto termico centralizzato e molte case singole si trovano pure prive di impianto. Ciò spesso riduce la possibilità di trainante al solo cappotto termico.

Non solo riduce la possibilità di trainante al solo cappotto termico ma impedisce completamente l’accesso al superbonus; le unità prive di impianto termico non possono accedere all’ecobonus o al superbonus per gli interventi energetici per nessun intervento energetico trainante.

b.      Sul tema impianto chiedo qualche chiarimento in merito ad un criterio certo per l’asseverazione dell’esistenza dell’impianto, dato che si tratta di un requisito essenziale su cui un errore può costare molto caro.

Purtroppo non si rinvengono linee guida o chiarimenti istituzionali nel merito. L’unico riferimento è la definizione di impianto termico del D.Lgs. 48/2020, le faq di Enea relative agli impianti termici e le circolari Agenzia Delle Entrate, tra cui la 19/E del 2019 e 24/E del 2020.

c.       E’ necessario che l’impianto termico esistente sia censito in catasto energetico regionale?

Se il catasto energetico regionale esiste e la tipologia di impianto rientra tra quelli per i quali è prevista la registrazione, la risposta è si.

d.      E’ possibile accedere con preesistente vecchio impianto in cui sia stato eliminato il generatore?

Ribadisco purtroppo quanto detto al punto b. Nel merito ho personalmente posto un quesito ad Enea e mi riservo pertanto di aggiornare tale risposta.

e.       Nel caso di split a parete quale può essere il criterio di asseverazione? E’ sufficiente un unico split per un intero appartamento, o si deve far riferimento a precisi parametri, ad es. una potenza termica minima installata anche in relazione all’ampiezza dell’unità immobiliare?

Per quanto la questione di dotazione di impianto termico sia fondamentale  pregiudicando l’accesso al bonus, i chiarimenti e le informazioni istituzionali nel merito sono davvero limitate.

La circolare AdE 19/E del 2019, con riferimento ad una vecchia risoluzione (Risoluzione 12.08.2009 n. 215), parla di impianto è situato negli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica.

f.        Infine, un aspetto meno tecnico ma a mio parere molto critico: la mancata possibilità di godere degli incentivi per le unità in condominio sprovviste di impianto, che non pregiudica però per il Condominio la possibilità di accedere agli incentivi deliberando, peraltro con maggioranze agevolate, costosi lavori sulle parti comuni, mi pare esponga in maniera grave all’instaurarsi di contenziosi da parte di quei condomini che si troveranno a dover sopportare per intero i costi dei lavori sui quali, per mancanza di impianto singolo, non possono usufruire del bonus.

Ciò è plausibile anche se non saprei individuare con precisione il motivo del contenzioso e sarebbe utile approfondire il tema con un avvocato.

24.  In un supercondominio, tipo 4 edifici in linea (32 condomini) , x accedere al superbonus, i box al piano terra di proprietà delle singole scale essendo di recente realizzazione sono regolarmente autorizzati , ma non hanno la SCA, essendo i locali non riscaldanti, si devono definire con la pratica di abitabilità, ed eventualmente si potrebbero non considerare.

Personalmente in primis risolverei questa mancanza urbanistica della SCA. I box sono parte dell’edificio, del suo involucro quindi rientrano nel modello di calcolo energetico del fabbricato e seppur non oggetto di intervento diretto non credo possano essere esclusi.

25.  Nei supercondomini l’importo di 30000 x singola unità è comprensivo dell’eventuale spesa degli infissi.

No, per come è scritto il comma 2 dell’art.119 della Legge 77/20. Personalmente però ho un dubbio che sorge dall’estensione del criterio sin ora adottato dall’Ade per l’ecobonus singole unità e cioè che serramenti e isolamento termico delle parti opache avevano un unico limite di detrazione di 60.000 euro. Ho pertanto posto personalmente un quesito ad Enea in attesa di riscontro e mi riservo di aggiornarla nel merito.

26.  Bonus facciate, si può fare se c’è un vincolo paesaggistico ambientale.

Si se, fatti salvi gli altri requisiti previsti da tale bonus, l’intervento previsto è compatibile con il piano paesaggistico e strumenti urbanistici vigenti ed acquisendone le relative autorizzazioni previste.

27.  Il sismabonus si può applicare a prescindere della destinazione d’uso.

Si

28.  Un fabbricato in muratura a destinazione residenziale ma non abitato da diversi anni, in condizioni di forte degrado. Il committente ha intenzione di demolirlo e ricostruirlo con volumetria ridotta. Può applicare il superbonus?

L’intervento deve configurarsi ai sensi del D.P.R. 380/01 come ristrutturazione edilizia, come specificato anche nella guida superbonus dell’Agenzia dell’Entrate e deve conservare la volumetria iniziale. Il previgente sismabonus si riteneva applicabile anche in caso di riduzione della volumetria. Il previgente ecobonus si riteneva applicabile solo a parità di volume riscaldato. Per il nuovo superbonus, sia per interventi energetici che strutturali non è stato specificato solo che l’intervento deve configurarsi urbanisticamente come ristrutturazione edilizia (cfr anche D.L. Semplificazioni)

29.  Nel bonus facciate, relativamente alla questione del 10 % relativo all’intonaco, si potrebbe chiarire cosa accade nel caso che una consistente parte della superficie delle facciate sia rivesta con mattonelle?

Se l’intervento previsto comporta uno spicconamento superiore al 10% della superficie lorda disperdente dell’edificio nella progettazione ed esecuzione dell’intervento occorre rispettare il decreto Requisiti minimi D.M. 26.6.15 ed adeguare la trasmittanza termica della parete oggetto di intervento. Tuttavia se è possibile dimostrare che non è possibile tecnicamente realizzare analoga finitura (mattonelle) sul sistema a cappotto, se non mutando completamente l’aspetto dell’edificio, la verifica sul superamento del limite del 10% va fatta eseguendo il rapporto tra la restante superficie della facciata interessata dall’intervento e la superficie totale lorda complessiva della superficie disperdente.

30.  Sempre relativamente al bonus facciate, in merito alla scadenza che dovrebbe essere al 31 dicembre 2020, come si collega tale scadenza con la previsione dell’art.121 della legge di conversione 77 del 17 luglio 2020, che estende la cessione del credito e lo sconto in fattura, per spese sostenute negli anni 2020 e 2021, anche al bonus facciate? Si intende prorogata al 2021?

No.L’art.121 si riferisce a tutti i bonus sia quelli in scadenza al 31.12.2020 (bonus facciate, bonus ristrutturazioni, ecobonus singole unità) che quelli in scadenza il 31.12.2021( ecobonus e sismabonus parti comuni).

31.  In un condominio con più unità immobiliari, nel caso di opere minori abusive non sanate o oggetto di domande di condono non concluse su un’unità immobiliare, in un edificio realizzato legittimamente con Concessione Edilizia, viene preclusa la possibilità di accesso al bonus per facciate e/o cappotto termico? (differenziando nel caso di domanda di condono presentata). Nel caso non fosse precluso il bonus per l’intero condominio, quale e’ il rischio per la singola unità immobiliare?

Occorre specificare se le opere abusive sono sanabili (quindi sono abuso formale) oppure no e se riguardano le parti comuni o gli interni della singola u.i.

Con riferimento a un recente Parere (http://www.geometrian.it/wp-content/uploads/2020/09/AGEDRMAR_18121_2020_1022.pdf)  dell’Agenzia delle entrate si rileva che la presenza di una domanda di condono non assentita sull’immobile non pregiudica l’accesso all’agevolazione  Tuttavia la  questione della legittimità urbanistica è ancora fortemente dibattuta a livello centrale ed occorrerà attendere dei chiarimenti nel merito.

32.  Un piano cantinato non dotato di impianto di riscaldamento partecipa alle spese di un cappotto termico, posto che non ne ha vantaggio?

La ripartizione delle spese avviene tra tutte le u.i.secondo tabelle millesimali esistenti o secondo altra ripartizione approvata in assemblea.

33.  Si tratta del saldo delle competenze professionali e la possibilità di applicare direttamente noi lo sconto in fattura. Il problema è il principio di terzietà perchè oggi i vari pacchetti delle banche non lo assicurano. Personalmente mi sono recato in banca ed ho chiesto appositamente se avessero un piano di cessione del credito per i professionisti. Mi hanno detto di no e che le nostre competenze sarebbero state inserite nel piano finanziario che l'impresa avrebbe presentato in banca. In questo caso, però dovremmo essere pagati dall'impresa ed il famoso principio di terzietà non sarebbe rispettato. Nella filiera dei consorzi il professionista è pagato direttamente dal consorzio quindi il problema non si pone, o meglio il problema sussiste comunque in quanto il consorzio ti impone una sua parcella che non è quella prevista dal decreto prezzi. In definitiva la mia domanda è capire se esiste un canale o una procedura che ci consenta di svincolarci da questo sistema per applicare direttamente noi lo sconto in fattura sulla "nostra parcella" e garantire il principio di terzietà.

Il professionista può applicare lo sconto in fattura se non aderisce a regimi di tassazione forfettaria e compensare direttamente il credito maturato con le proprie imposte o cederlo a terzi, con le difficoltà, in quest ultimo caso, che lei ha già rilevato.

Soprattutto per le spese professionali relative alla progettazione c’è anche un problema di gap temporale tra il momento di sostenimento della spesa professionale e quella di realizzazione di almeno il 30% che renderebbe difficile per i professionisti operare.

Personalmente ritengo che il messaggio mediatico del “tutto gratis” debba essere corretto proprio da noi professionisti e che quanto meno il committente debba direttamente impegnarsi e pagare almeno la progettazione preliminare o lo studio tecnico-economico di fattibilità, che potrà poi comunque detrarre al 110% in 5 anni se eseguirà i lavori.

34.  E’ possibile fare un cappotto parziale cioè parte di una parete e non tutta, in un edificio uni-familiare, o una volta "toccata" una parete, bisogna isolarla tutta

Occorre intervenire su oltre il 25% della superficie lorda disperdente per l’accesso al Superbonus e riuscire a realizzare il doppio salto di classe ma non vi è un vincolo sull’intervento parziale su una o più pareti. Tuttavia tale scelta dovrebbe essere a mio parere oggetto di opportune valutazioni termotecniche.

35.  Nelle linee guida dell’AE é stata posto un caso che mi ha confuso.

a.       Avevo capito che la semplice sostituzione di infissi senza interventi trainanti in unitá immobiliare singola scontasse solo il 50% di detrazione in 10 anni.

b.      Nelle linee guida viene posta un quesito con relativa risposta, di cui allego lo screen shot (esempio 7 pag. 26). Dalla risposta sembrerebbe che l’unità immobiliare in cui vivo possa godere della detrazione del 110% per la sola sostituzione degli infissi., purché rediga l’Ape ante e post intervento. Ho capito male?

L’esempio citato si riferisce ad un edificio sottoposto a vincolo di cui al D.Lgs. 42/04. In tal caso anche solo gli interventi trainanti possono godere dell’aliquota di detrazione del 110% purché consentano di realizzare comunque il doppio salto di classe energetica.

36.  Se si sostituisce completamente il pacchetto termico e di impermeabilizzazione delle falde di un tetto di copertura condominiale si deve rispettare il D.M 26-06-2015? E, in caso affermativo, qual è la percentuale di detrazione? Il solo tetto è minore del 25% della superficie opaca ma maggiore del 10%

Si, in caso di intervento non solo sullo strato impermeabilizzante di una copertura occorre rispettare il Decreto Requisiti Minimi DM 26.6.15. Dopo aver rispettato tale obbligo di legge si potrà accedere al bonus ristrutturazioni 50%. Se si osservano in aggiunta anche le trasmittanze termiche del decreto Requisiti o Ecobonus si potrà accedere all’ecobonus (singole unità 65%, parti comuni 70-75%) e al Superecobonus 110% (nel rispetto degli ulteriori requisiti previsti per quest’ultimo bonus) ed anche in funzione della percentuale di superficie disperdente oggetto di intervento. Il limite del 10% della Sld non riguarda le superficie orizzontali o inclinati ma solo lo spicconamento delle pareti verticali