Le modifiche al Testo Unico Edilizia in Sicilia

L'Ing. Nunzio Santoro, Consigliere dell'Ordine degli Ingegneri della Provincia Messina, nonchè Vice Presidente della Consulta Regionale Ingegneri di Sicilia è considerato dai più, come la massima espressione tecnica in tema di Urbanistica in Sicilia.

Ci ha trasmesso un articolo che pubblichiamo integralmente in riferimento alle modifiche al Testo Unico sull'Edilizia in Sicilia e che a breve saranno pubblicate nella Gazzetta Ufficiale R.S.

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"Circola da qualche giorno il testo definitivo del DDL 669-140-453, approvato il 20/07/2021 dall’ARS, che introduce modifiche alla L.R. 16/2016 (e non solo) ed interviene su altre disposizioni in materia edilizia ed urbanistica.

In attesa della pubblicazione del testo ufficiale sulla GURS, è comunque il caso di formulare alcune prime riflessioni sulle modifiche e innovazioni introdotte (si ribadisce sulla scorta del testo che circola che, allo stato, non ha ufficialità).

In realtà un primo stralcio di modifica alla L.R. 16/2016 è già vigente ed è stato introdotto dalla L.R. 19 del 29/07/2021 (Modifiche alla legge regionale 10 agosto 2016, n. 16 in materia di compatibilità delle costruzioni realizzate in aree sottoposte a vincolo) pubblicata in GURS n. 34 del 06/08/2021. Tale legge, costituita da due soli articoli prevede all’art.1, l’introduzione dell’art. 25bis (norme di interpretazione autentica) alla L.R. 16/2016. Come è evidente non si tratta di riapertura dei termini dell’ultimo condono (come da qualcuno erroneamente sostenuto), ma più semplicemente un chiarimento riguardo l’ammissibilità delle istanze di condono già presentate per la regolarizzazione delle opere realizzate nelle aree soggette a vincoli. Quindi se il vincolo non comporta inedificabilità assoluta, ma solo inedificabilità relativa, condizionata all’ottenimento del parere dell’ente preposto al vincolo, la domanda di condono potrà essere definita dal comune con il rilascio del titolo in sanatoria, previo rilascio del relativo parere favorevole dell’ente cui compete la tutela e comunque nel rispetto di tutte le altre condizioni prescritte dalla legge vigente. La procedura è simile a quanto avviene per l’edilizia corrente in zone sottoposte a vincolo ad edificabilità condizionata. 

Non so se è un motivo tecnico-giuridico ad avere approvato con legge l’introduzione di un solo articolo alle modifiche apportate alla L.R. 16/2016, stralciandolo tutto il resto, ma se qualcuno ipotizza una impugnativa costituzionale, meglio sacrificare un articolo che il disegno complessivo di modifica alla L.R. 16/2016.

Passiamo ora alla disamina di alcune delle modiche previste dal citato DDL (approvato ma non ancora pubblicato in GURS).

Importante è la modifica all’art. 1 della L.R. 16/2016, introdotto dall’art. 1 del DDL, con la sostituzione del comma 1. Con tale variazione, che non riporta più gli articoli recepiti dinamicamente, la conseguenza è che eventuali modifiche a livello nazionale che verranno apportate al DPR 380/2001 saranno automaticamente calate nell’ordinamento siciliano, a meno delle sole modiche che dovessero riguardare gli articoli recepiti con modifiche dalla L.R. 16/2016 e quindi i soli articoli elencati al Titoli II, ovvero gli artt. articoli 4, 6, 6 bis, 9, 10, 15, 16, 17, 19, 22, 23, 23 bis, 32, 34, 36, 63, 85, 86, 89 e 100 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Così si dovrebbe semplificare e chiarire, d’ora in avanti, la necessità di recepimento o meno delle modifiche nazionali al DPR 380/2001.

E’ utile notare che l’architettura della L.R. 16/2016 non è stata modificata per allinearla a quella nazionale. Infatti mentre in Sicilia continuano ad essere definite le opere soggette a CILA e PdC (art. 3 e 5 L.R. 16/2016) rimando residuali le opere soggette a SCIA, in Italia sono invece residuali (dopo il D.lgs 222/2016) le opere soggette a CILA.

Viene del tutto riscritto l’art. 3 della L.R. 16/2016 (dall’art. 4 del DDL), corretti i refusi ed introdotte ulteriori fattispecie. Scompare la CIL, e vengono ridefinite (ampliandole) le opere di edilizia libera che non presuppongono alcuna comunicazione al comune (vengono comunque fatte salve le altre norme di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia). Mentre con il comma 2 vengono definite le opere soggette a CILA.

Viene definitivamente chiarito in tale modifica all’art. 3 della L.R. 16/2016 che rientrano in edilizia libera (vedi lett. ad) del comma 1 dell’art. 3 modificato) “l’esecuzione delle opere necessarie al recupero dell’immobile mediante la realizzazione di intervento edilizio finalizzato al ripristino della conformità edilizia ed alla eliminazione delle opere realizzate in assenza di titolo abilitativo.”, che fino ad ora qualcuno si ostinava a presentare per essere “autorizzato” per poter demolire le opere abusive anche in presenza di un’ordinanza di demolizione.

Nell’art. 5 della L.R. 16/2016 è introdotta la fattispecie del recupero volumetrico di “verande regolarmente realizzate ai sensi dell’articolo 20 della legge regionale 16 aprile 2003, n. 4 e successive modificazioni fino ad un massimo del 2 per cento del volume dell’unità immobiliare residenziale afferente, ad esclusione delle verande realizzate nei fronti prospicenti pubbliche strade o piazze.”.

Riguardo il recupero abitativo al punto 1 della lett. d) dell’art. 5 della L.R. 16/2016 si segnala che contrariamente a quanto previsto in precedenza, per poter effettuare il recupero volumetrico è necessaria la certificazione di agibilità dell’immobile.

Scompare anche la DIA, in considerazione delle modifiche introdotte (completa riscrittura) all’art. 10 della L.R. 16/2016 la cui rubrica ora prevede sia il recepimento dell’art. 22 del DPR 380/2001 sia dell’art. 23, unificandoli in un unico articolo. A mio avviso sarebbe stato meglio come avviene nel DPR 380/2001 nazionale lasciare due articoli per differenziare la SCIA (ex art. 22) dalla SCIA alternativa al PdC (ex art. 23), visto che la modulistica per la presentazione delle istanze fa riferimento a questi due articoli. Interessante però quanto ora riportato al comma 1 che stabilisce che con la SCIA possono essere realizzate le modifiche ai prospetti prospicienti pubbliche strade o piazze, nei casi in cui dette modifiche non rientrino già negli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 5, comma 1, lettera c).

Viene cassato il comma 4 dell’art. 11 della L.R. 16/2016 che aveva creato tante incertezze per l’applicazione della SCIA nelle zone A e nelle zone pSIC, SIC, ZSC e ZPS;

Viene stabilito relativamente all’individuazione delle variazioni essenziali (art. 12 primo comma lett. d) L.R. 16/2016) che rientrano in questa fattispecie, una diversa ubicazione o un diverso orientamento del fabbricato all’interno del lotto rispetto al progetto assentito alla fine. A mio avviso questo sembra eccessivo laddove piccoli spostamenti o diversi orientamenti all’interno del lotto non dovrebbero rientrare nelle variazioni essenziali tali da inficiare l’intero progetto.

Viene abrogato il comma 5 dell’art. 13 della L.R. 16/2016, che prevedeva la tolleranza di cantiere del 3%. Quindi dopo la pubblicazione del DDL in Gazzetta Ufficiale si dovrà fare riferimento all’art. 34 bis del DPR 380/2001 (che viene recepito a seguito della modifica apportata all’art. 1 come sopra riportato) che stabilisce la tolleranza del 2%. Quindi ci si allinea alla norma nazionale, ma ci si allontana da quanto la regione Sicilia aveva già stabilito con la L.R. 37/85 (il valore della tolleranza al 3%).

Viene dettagliato l’art. 22 della L.R. 16/2016 (Cessione di cubatura e trasferimento di volumetrie) con l’introduzione di ulteriori 5 commi all’unico esistente. Di rilevanza la circostanza che viene ora previsto espressamente il regolamento (approvato dal consiglio comunale) per il trasferimento dei volumi specificando che in assenza di tale regolamento, il trasferimento di diritti edificatori può avvenire soltanto all’interno dello stesso comune tra lotti contigui ricadenti nella stessa zona territoriale omogenea (ZTO) e di uguale densità edilizia.

Viene completamente riscritto l’art. 24 (definizione di carico urbanistico) che aveva ingenerato tante perplessità.

Riguardo le pratiche di condono edilizio si segnala la modifica all’art. 28 della L.R. 16/2016 ove è ora prevista la possibilità di regolarizzare, prima di depositare la perizia giurata, mediante CILA o SCIA in sanatoria, opere minori realizzate all’interno degli immobili oggetto di condono edilizio non definiti, utili per la definizione del condono.

Viene riscritta la norma sulle spettanze dei professionisti, abrogando l’art. 36 della L.R. 1/2019 ed introducendo un ulteriore disposizione con l’art. 31 del DDL. Si segnala la possibilità di derogare alla norma per gli interventi di bonus di cui all’art. 119 e 121 del D.L. 34/2020 e s.m.i.

Per ultimo un accenno alle modifiche apportate al piano casa dall’art. 37 del DDL. Seguendo quanto abrogato sembrerebbe potersi applicare il piano casa anche agli immobili oggetto di condono. Permangono dei dubbi sull’art. 3 laddove la dicitura del comma 1 “purché risultino realizzati sulla base di un regolare titolo abilitativo” non risulta abrogata e quindi sembrerebbe escludere dall’applicazione di tale articolo gli immobili regolarizzati (oggetto di condono), quantunque la norma generale contenuta nell’art. 11 della L.R. 6/2010 con le modifiche introdotte non escluda più gli immobili condonati.

Quanto sopra solo una iniziale breve riflessione da condividere ed approfondire sulle modifiche e sulle nuove norme introdotte dal DDL, che approfondiremo dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale delle Regione Siciliana."

                                                                                                                    Ing. Nunzio Santoro